聚焦國有土地使用權續期問題

文/倪智敏

聚焦國有土地使用權續期問題

文/倪智敏

2016年4月中旬以來，溫州“產權房續期”一事熱度高漲，社會對國有土地使用權，特別是住宅的土地使用權到期后續期的問題關注度持續不減，其中國有土地使用權到期后續期的費用問題成為關注的焦點。

國務院發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定已掛牌出讓的國有土地，其所有權依舊歸國家所有，出讓的只是土地的使用權，而且土地使用權的出讓是有時間限制的。同時，又規定土地使用權人可以通過重新支付土地使用權出讓金的方式來延長土地使用權的年限，即土地使用權終止后可以通過重新交費來續期。也就是說，溫州事件中，居民在住宅土地使用權到期后應當繳納繼交土地使用出讓金。

到目前為止還沒有一個權威部門發布過土地使用權續期按什么樣的標準付費。現在一般城市住宅物業中土地使用出讓金基本要占到房屋價格的30%-40%，甚至更高。如果按續費當時的國家土地使用出讓金來制訂收費標準的話，對于老百姓來講將是一筆很大的開支，會嚴重影響人們的生活質量，甚至造成國富民窮的嚴重后果。

故此，我認為，國家對國有土地使用權時間進行限定的主要目的應是突出土地的性質為國有，而非私有。那么，在土地使用權到期時進行續費的形式意義顯然要大于實質意義。因此，土地使用權到期續費只要形式一下就行，千萬不能成為一項重大的收入來源；否則可能會造成民怨沸騰，影響社會的和諧穩定。

我國《物權法》對于住宅和非住宅做了不同的規定，住宅自動續期，非住宅非自動續期。

住宅雖規定可自動續期，但不等于不用續費。如住宅產權人不愿續費或無力支付怎么辦？我個人意見是，對于土地使用權到期的房屋產權人如果已同意按國家制定的收費標準繼繳土地使用費的而拖延不交的可比照違約處理，對其個人的征信記錄造成不良影響，以促使其繳納，在給予其一定寬限期后，可采取法律手段解決；對于既不表示續期，又繼續占有、使用的，我認為可以本著人道主義和社會和諧的原則讓其繼續使用，等到房屋產權人因轉讓、繼承等原因需要發生變更時，限制其變更或直接從房產交易款項中扣除應繳部分。

現實社會中，同地段住宅的土地使用權出讓金要高于商業用地和工業用地的土地使用權。那么，在到期續展時是否還是按這樣的標準來執行呢？我認為商業用地和工業用地本身是用來生產經營的，是屬于生產資料，是產生經濟效益的。而住宅則大部分是自住的，即便有出租的話，租金收入也比不上商業用地，所以從公平性角度出發，如果續期收費，應該是商業用地比住宅用地要高。

國有土地使用權續期因為無具體的實施細則可依，所以能預料到在具體辦理過程中肯定會遇到許多問題。當權者對于土地使用權到期這一問題上要慎之又慎，切實平衡好各方面的利益，制訂出相對公平的方案。

編輯/張莎莎