淺談我國經(jīng)濟適用房的發(fā)展現(xiàn)狀及對策

侯雅文

（中國市政工程西北設計研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

淺談我國經(jīng)濟適用房的發(fā)展現(xiàn)狀及對策

侯雅文

（中國市政工程西北設計研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

我國是典型的人多地少的國家，住房是關(guān)系我國國民生計的重大問題，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，1994年經(jīng)濟適用房制度隨之產(chǎn)生，目的是為了解決我國中低收入者的住房問題。但在實施過程中也暴露出諸多的缺陷和問題，譬如戶型偏大、建設標準失準、價格偏高和購買對象失控等。因此，剖析我國經(jīng)濟適用房發(fā)展過程中存在的問題，提出經(jīng)濟適用房制度改進和完善策略，是具有重要研究意義的課題。本文結(jié)合我國實際國力國情，針對我國經(jīng)濟適用房制度發(fā)展過程中存在的問題，重點分析并提出完善措施和建議。

經(jīng)濟適用房；解決對策；單價波動法；明補補人法

經(jīng)濟適用房對深化我國城鎮(zhèn)住房制度改革起到了非常重大的作用，也成為了解決低收入人群住房問題的重要舉措，建立與實施經(jīng)濟適用房制度不但可以促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，還可以在一定程度上減小貧富差異，促進社會的公平與穩(wěn)定。然而經(jīng)濟適用房在發(fā)展的過程中也伴隨產(chǎn)生了諸多問題，暴露出了許多致命的缺陷。研究表明目前我國經(jīng)濟適用房存在的問題主要有以下三點：

1　我國經(jīng)濟適用房制度所存在的弊端

從我國目前的經(jīng)濟適用房制度來看，真正的建設運作者是開發(fā)商，而非政府相關(guān)部門。開發(fā)商作為商業(yè)人，他們的最終目的是為了獲取高額利潤，而政府所追求的則是公平合理的社會居住狀況。正因為政府和開發(fā)商追求目的的不同，導致制度在具體實施過程中存在較大的偏離，加之我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)尚不完善，直接導致我國經(jīng)濟適用房資源不能合理、有效分配。

2　我國經(jīng)濟適用房建設與銷售過程中所存在的問題

最終承擔經(jīng)濟適用房建設任務的開發(fā)商，是政府在招投標活動中擇優(yōu)產(chǎn)生的，政府通過給予開發(fā)商一定的補貼，如劃撥土地、稅費減征等措施，來降低項目的開發(fā)成本，開發(fā)商在要求的利潤空間內(nèi)制定銷售價格。經(jīng)濟適用房的具體建設及銷售過程中，政府無法直接進行過程監(jiān)管和過程控制，部分不良開發(fā)商為追求利潤最大化，通過提高建設標準、增建商品房數(shù)量、抬升單價、改變房屋性質(zhì)等違法行為來欺瞞監(jiān)管部門。此外，還有開發(fā)商利用建設經(jīng)濟適用房的地皮，轉(zhuǎn)而建起了商品房甚至別墅，致使真正的實惠被開發(fā)商隱性吞掉。所以說，經(jīng)濟適用房旨在幫助中低收入者，而具體操作中更多則是服務了中高層收入群體。

3　我國經(jīng)濟適用房監(jiān)控方面所存在的問題

國家為經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設所提供的諸多優(yōu)惠政策和政府監(jiān)管上存在的漏洞，為開發(fā)商的尋租活動提供了溫床。除此之外，因為經(jīng)濟適用房物美價廉的特性，誘使許多高收入者也將其看作難得的“便宜”，通過各種違規(guī)行為競相爭奪。正因如此，對于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟適用房等權(quán)力的政府相關(guān)部門，便成為了不良爭奪者的敲門磚。其次，在部分經(jīng)濟適用房項目中，為了照顧開發(fā)商的利益所導致的諸多規(guī)劃上的浪費，也帶給消費者和經(jīng)濟適用房市場許多潛在的損失［1］。

保障人民的居住權(quán)是政府義不容辭的責任與義務，住房問題的徹底解決是一個需要不斷修正的過程，因此我們不能因為目前存在的諸多問題和弊端止步不前。下文將根據(jù)我國經(jīng)濟適用房運行中存在的問題，分析提出相關(guān)改進建議和完善策略。

3.1政府作為經(jīng)濟適用房的實施主體

政府理應作為經(jīng)濟適用房運行管理的調(diào)控者，擔起保持社會安定、維護低收入人群根本利益的重任。目前我國各地做法各異，普遍做法是設立一個掛靠在政府部門的經(jīng)濟適用房管理中心，該中心一般都無法有效行使管控職能。因此，建議政府單獨設立管理局，這樣既不受制于其他各部門，又可有效的行使管理職權(quán)。另外，為了減少開發(fā)建設及銷售過程中的“尋租”行為，政府可以考慮收回經(jīng)濟適用房的銷售權(quán)限，即由人民政府限定售價，政府直接向符合購房條件的家庭出售經(jīng)濟適用房。

3.2從“暗補補物”逐步過渡到“明補補人”

我國經(jīng)濟適用房補貼方式不是以現(xiàn)金的形式直接補貼，而是通過減免或降低土地費用、稅費等方式間接進行補貼，此種方式可被稱為 “暗補補物”。該方式不能直接惠及被保障者，而是通過可能出現(xiàn)紕漏的種種隱性方式進行傳遞，因此相較而言，“明補補人”是一種更行之有效的方式，由政府直接公開發(fā)放補貼給接受對象。由此認為我國經(jīng)濟適用住房的補貼方式應從“暗補補物"逐步過渡到“明補補人”。但需要特別注意的是，“補人”方式的實施，必須要建立起一套購房者明確的收入及信用資料，就現(xiàn)狀而言我國收錄的信息是不全面不具體的，所以這種方式的轉(zhuǎn)變將是一個努力和逐步過渡的過程。

3.3突出其保障性、嚴格界定享受經(jīng)濟適用房的對象

經(jīng)濟適用房制度自實施以來，一直定位為保障性商品房，這樣的定位本身就存在諸多問題。另外經(jīng)濟適用房制度的初衷是為了保障中低收入家庭的住房問題，依據(jù)我國國情，約70%的人群都應受到保障，這意味著經(jīng)濟適用房已成為了大眾化的社會福利。因此我們在淡化經(jīng)濟適用房商品性、突出其保障性的同時，應當結(jié)合我國的具體財力國力，有必要的縮小經(jīng)濟適用房保障范圍，適當調(diào)整我國住房保障體系，僅為低收入群體提供直接保障，其他群體可以給予其他政策優(yōu)惠鼓勵其購買商品房。另外經(jīng)濟適用房的建設面積和建設標準也要與低收入家庭承受能力相匹配，要嚴格按照最新的制度和管理辦法執(zhí)行，并加強政府相關(guān)部門的監(jiān)管和懲罰力度。

3.4圍繞低收入家庭可承受單價波動

現(xiàn)行的制度規(guī)定經(jīng)濟適用房的價格由開發(fā)商依據(jù)建設成本，限定的利潤計算核定。從理論上講，經(jīng)濟適用住房的銷售單價與同地段、同檔次的商品房相比，應該要低15%～30%，但實際上卻相差無幾，低收入家庭仍然無法承受，由此可見該定價方式存在一定的弊端和缺陷。筆者認為，經(jīng)濟適用房的定價不能僅考慮開發(fā)商的建設成本，更要考慮低收入被保障者的承受能力，否則也就違背了經(jīng)濟適用房制度的初衷。因此設想政府可以根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟及被保障者的實際收入情況，確定一個低收入人群可承受的購房單價，然后政府以該單價僅售房給被保障人群，此種方法稱之為“單價波動法”。經(jīng)濟適用房在銷售時，可在產(chǎn)權(quán)證上記錄實際價格、市場價格兩種價格（市場價格是指同地段、同檔次的商品房的售價），政府和個人據(jù)此確定各自的所有權(quán)比例。如某被保障者購買了一套70m2的經(jīng)濟適用房，實際的購房單價為2400元/m2，而同地段商品房的市場價格為3200元/m2，則產(chǎn)權(quán)證上同時記錄有市場價格3200元/m2，實際購價2400元/m2，購買者和政府的所有權(quán)比例為2400÷（3200-2400）=3∶1，即日后若購買者出售該經(jīng)濟適用房應該向政府上交25%的收益。

3.5完善和發(fā)展政策性住房金融

住房問題的解決離不開金融的支持，目前我國政策性住房金融較發(fā)達國家而言發(fā)展滯后，除住房公積金外，尚缺乏能真正惠及低收入家庭的貸款種類。因此本文認為，我國需要在進一步完善住房公積金制度的同時，努力發(fā)展多元化的政策性住房金融體系，譬如開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔保機制，降低低收入居民申貸門檻等措施［2］。

3.6制定和完善相關(guān)法律法規(guī)

盡管近年來我國對于經(jīng)濟適用房建設的立法有所加強，但本質(zhì)上大多屬于行政規(guī)章，這種狀況并不利于經(jīng)濟適用房政策的實施。因此，我國應通過立法，依靠法律手段來推進經(jīng)濟適用房制度的實施。首先應從國家立法的角度出發(fā)，由中央頒布住房保障法，從法律上明確管理機構(gòu)、保障對象、保障標準、資金來源以及懲處措施等；其次各地方應該在國家立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展實情，制定出地方法規(guī)，在對當?shù)鼐用袷杖脒M行動態(tài)監(jiān)控的基礎(chǔ)上，嚴格管控經(jīng)濟適用房對象的進入和退出。

［1］劉勝群，謝珊珊，肖祥顏.淺析中國經(jīng)濟適用房政策存在的問題［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2007，（21）：259-260.

［2］蔣曉嵐，孔令剛.經(jīng)濟適用房制度主要缺陷、產(chǎn)生原因及改革取向［J］.合肥學院學報，2007，（2）：32.

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