房地產項目水電成本控制分析

鐘美珍（福建廈門361000）

房地產項目水電成本控制分析

鐘美珍（福建廈門361000）

本文將房地產項目水電成本控制作為主要研究對象，充分結合當前我國房地產水電成本控制的情況，對其中存在的問題進行了分析，并提出了水電成本控制的有效策略與措施，供大家參考。

房地產項目；水電；成本控制

隨著近年來我國房地產市場競爭越來越激烈，要想在市場中獲得較大的經濟效益，房地產企業應該對其成本治理模式進行優化，同時還要將項目定位、融資手段及治理方式等相關環節做好，在此基礎上展開全面的分析，這樣才能對成本控制做到心中有數。具體來說，項目開發應該具有屬于自己的成本控制方法，按照相關因素及項目特點制定目標成本與目標收益，促進產品品質意識的提升，從而真正實現對項目開發成本的有效控制。

1　房地產項目水電成本控制中的問題

①在房地產水電項目設計階段的審查工作中，審查工作部門往往過分關注工程設計方案中的技術性，經常會忽略設計階段成本控制問題的審查。受到這些因素的影響，整個工程項目中出現高估冒算、概算錯漏、人為壓價等問題的幾率開始升高，不能對工程項目的實際情況與工程概估算投資情況的契合性進行保證；②當前從事房地產項目成本管理工作的人員，他們的專業知識不全面，無法在實際工作中使其知識工程與成本控制要求相符合。此外，這一差距還體現在成本控制人員的專業素質上。以上問題的存在直接造成了工程成本管理與控制中面臨著諸多問題，工程投資達標性根本得不到保證。

2　房地產項目水電成本控制的具體措施

在水電工程成本控制工作中，涉及到的問題非常多，這些問題都可以通過對現代信息技術的應用得到改善或者解決，因此，現代信息技術的應用對工程成本控制工作的發展是非常重要的。從實際應用的角度上來看，為了保證工程成本管理工作的合理性和科學性，相關工作人員應該從以下幾方面對成本控制展開分析。

2.1做好項目全過程的水電成本控制

從項目開始建設一直到動工完成，成本管理一直都是水電施工管理中非常重要的組成部分，貫穿于項目工程的全過程。房地產開發企業為了獲得追高的投資回報，水電管理工作中將成本控制作為重點。

2.1.1水電工程前期的造價控制

（1）確定水電工程功能定位。在房地產開發項目中，結合產品的市場定位對建設成本進行控制，項目產品定位直接關系到工程設計不同階段的指標，從水電工程來看，工程擬采用的設備、材料標準都與其相關。在這一階段應編制出合理的項目建設標準，這直接關乎到成本控制的成敗。

（2）制定水電安裝設計任務書。在工費用中工程設計費用尚不足1%，但是對工程建設成本的影響卻超過75%，因此，在全過程成本控制過程中，應該尤其重視工程設計環節。設計任務書是設計工作的重要依據，只有設計任務書保證其合理性與科學性，才能將建設單位的意圖反映出來，這樣才能對設計成果進行準確提交，從最大程度上保證后期施工中變更的減少，保證設計質量。

（3）展開水電設備比選工作。在設計階段成本控制工作中，限額設計是最為有效的辦法，建設單位應對相關經濟指標進行明確，將其作為設計院設計的限額。因為房地產項目中與水電相關的設備比較多，例如水泵、電梯等，所以，在都會思安工程成本組成中，這些水電設備所占的比例通常比較高，要想對水電設備安裝造價進行控制，就要將設備必選工作做好。

2.1.2招投標階段的成本控制

在招投標過程中合理利用低價評標辦法，可以為業主節省建設資金，并獲得更大的經濟效益。水電工程是附屬于主體工程的，與土建主體工程一同展開招投標，一些施工單位為了能夠中標，不惜一切將報價壓低，這為后續工程質量埋下了隱患，造成工期拖延等問題，對整個建設項目的順利完成造成了不良影響。面對這一現象，筆者建議在水電工程中認真審查施工圖紙與工程量清單，認真推敲招標文件中的相關條款，貨比三家選擇呢主材與設備，從多方面對工程成本展開控制。

2.1.3施工階段的成本控制

在工程施工過程中，施工技術選擇、施工齊整、工程設計等因素都會對水電工程造價造成影響，從水電安裝角度來看，施工技術和施工簽證是比較具體的，但是材料代替和設計變更等方面的管理就顯得困難一些。面對這種情況，筆者建議在水電工程中將成本控制的重點放在設計變更與材料代替兩方面，必須堅持按照程序辦事，沒有建設單位的統一不能變更。

2.1.4竣工決算階段的成本控制

只要上述階段的成本控制工作做好了，竣工決算階段的成本控制就很好把握。在竣工決算階段，應該深入理解工程定額的含義，施工單位不能將定額子項目拆分成多項計算。例如某工程在決算中，施工單位將增加普通套管按照剛性套管定額進行計算，實際上普通套管定額已經存在其相應的定額項目，且二者之間相差懸殊，這種情況下如果不熟悉定額，很容易會被施工單位鉆空子，進而出現工程成本上的偏差。

2.2對水電負荷進行精確計算

房地產企業電氣管理人員應對水電負荷結果進行認真復核，從中選擇最優的供電方案，并積極和相關部門取得聯系，進行積極的溝通與協商，以滿足相關規范要求為前提做到節約。同時，供電方案中應對其專業影響進行充分考慮，并考慮到施工的方便，盡可能做到一次到位，避免出現重復施工的問題。

對給排水負荷進行精確計算，并對管線埋深進行合理確定，如果不能做到精確計算，這一環節很有可能會花很多冤枉錢。排水標高是給排水中最容易出現的問題，因為規劃方案需要經常進行修改，因此設計人員很容易會忽視排水管的標高問題，在這一環節經常會有問題出現。標高和負荷問題是當前排水規劃中的重點問題，房產開發管理人員應該對這一點進行充分的注意。

2.3培養高素質的成本控制管理隊伍

房地產企業工作中涉及的工作很多，從規劃設計一直到施工驗收等，都會涉及到。從水電工程工作來看，主要涉及到供電、煤氣、供水及環保等問題，這些環節可能都會對施工成本和工期造成影響，進而對地產公司的效益與成敗造成影響。

2.3.1在現有工作基礎上實現創新

房地產管理者面臨的環境時刻都在發生變化，要想使工程質量得到保證，就要使團隊始終充滿活力，從這一點上來看，創新理念和創新技術的融入是必不可少的。具體來說，創新主要通過兩個方面來實現：管理上的創新與技術上的創新。市場環境是千變萬化的，水電工程管理者應該積極學習新技術，引入新理念，促進水電施工團隊整體素質的提高，充分意識到創新的重要性，不斷提升產品的整體質量。

2.3.2分工協作，各司其職

在開始水電設計之前，需要為相關部門提供水電設計圖，還要對城市給排水管線等情況加以了解，在開始設計之前，還要了解城市風力、地震情況等情況。這些資料的獲得都要各部門配合。管理人員的工作離不開技術部門的支持，同時技術部門的方案也要相關部門的支持和引導。只有各部門之間達到相互配合，才能對水電工程施工成本進行合理控制，保證工程可以高質量的完成。

2.3.3組建專家型團隊

水電安裝在房地產各項工作中是非常重要的一環，對技術人員的素質要求非常高：①必須具有非常豐富的工作經驗，只要才能避免發生以前發生的錯誤，積極總結以前工程施工中的教訓和經驗，對施工中可能會出現的問題進行設計和改進；②在本專業上要精通，具有較高的技術水平，這樣才能給出較好的方案，對成本進行合理控制；③應該對相關設計規范比較精通，不僅要保證方案的美觀性，同時還要具有一定的設計經驗和工程施工經驗，但是這種人才往往比較少，因此要求房地產企業要善于發現和留住人才。

3　結語

隨著近年來房地產企業的快速發展，工程建設中開始涌現出很多新的設備與技術，對于企業來說，不僅要具有較高的技術管理水平，同時還要積極適應社會發展的需要，這樣才能在激烈的市場競爭中獲得生存與發展，促進自身核心競爭力的提高。水電工程在建筑工程中的地位可見一斑，廣大房地產管理人員應該充分認識到該項工作的重要性，從不同角度對水電施工成本展開控制。

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2095-2066（2016）31-0231-02

2016-10-10