現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析

張榮（貴州振華置業(yè)投資有限公司，貴州 貴陽550000）

現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析

張榮（貴州振華置業(yè)投資有限公司，貴州 貴陽550000）

我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化的水平越來越高，而伴隨著城市化水平進(jìn)步的就是我國的房地產(chǎn)事業(yè)。近些年來房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，高樓大廈平地而起，也促生了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)性規(guī)劃，但房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資性事業(yè)來說競爭力十分巨大，成千上萬家房地產(chǎn)商明爭暗斗，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)規(guī)劃的作用越來越明顯，因此，本文將首先分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征與管理流程，并根據(jù)這兩項(xiàng)內(nèi)容分析其管理的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，并深入探究其系統(tǒng)功能，以求為現(xiàn)代化房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供理論支持和實(shí)際借鑒。

現(xiàn)代化房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；系統(tǒng)；特征；流程；功能；分析

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否主要在于這個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)、規(guī)劃等前期階段的決策是否正確，對整個(gè)項(xiàng)目的判斷和預(yù)測是否符合發(fā)展前景，這些不僅涉及規(guī)劃論證、設(shè)計(jì)、申報(bào)申請，也涉及工程施工過程的具體策劃以及后期的經(jīng)營銷售，由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，需要各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)合，各個(gè)部門協(xié)同配合，從項(xiàng)目計(jì)劃初期就預(yù)測到項(xiàng)目的結(jié)束，現(xiàn)代社會房地產(chǎn)競爭非常大，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成功與否直接決定了房地產(chǎn)的存亡，研究現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析，明確其系統(tǒng)的具體功能，能夠從根本上保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征與流程

1.1 基本特征

現(xiàn)代社會房地產(chǎn)已經(jīng)成為社會經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而蓬勃發(fā)展的同時(shí)競爭力也越來越大，項(xiàng)目管理的重要性也越來越強(qiáng)，此時(shí)必須要明確的就是現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征，只有明確其特點(diǎn)，才能夠有針對性的進(jìn)行系統(tǒng)性分析。首先第一個(gè)特征就是廣泛性，房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施遍及全國各地，各個(gè)省市地區(qū)均有已開發(fā)和待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，存在地區(qū)性的項(xiàng)目廣泛性，不僅如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的涉及面較廣，既關(guān)系到房地產(chǎn)商本身，也關(guān)系到各個(gè)審批部門、建筑單位等，同樣也存在著行業(yè)的廣泛性；第二個(gè)特征就是風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，動輒上千萬甚至上億，如果項(xiàng)目管理過程優(yōu)秀，回報(bào)率自然很高，但如果項(xiàng)目的可行性論證失誤，出現(xiàn)管理系統(tǒng)上的問題，很容易導(dǎo)致經(jīng)營不善、血本無歸的情況發(fā)生；第三個(gè)特征就是信息性，所謂信息性，是與各項(xiàng)政策和發(fā)展形勢有關(guān)的特點(diǎn)，由于國家政策變動、房地產(chǎn)形勢和社會經(jīng)濟(jì)形勢的改變，項(xiàng)目管理所需要的信息量巨大，加之成本、材料、設(shè)備等方面的波動，要求現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須對信息有全面的了解[1]。

1.2 管理流程

在明確了現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征后，就是要根據(jù)這些特征設(shè)計(jì)管理流程，因此，管理流程也可稱為對管理特點(diǎn)的詮釋，當(dāng)流程與特征相對應(yīng)時(shí)，才能保證接下來的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)呈正方向發(fā)展。一般來說，管理流程的內(nèi)容較多也比較豐富，但大致可以分為以下幾個(gè)方面：第一為計(jì)劃部門項(xiàng)目計(jì)劃訂立，處于項(xiàng)目開發(fā)的初期階段，當(dāng)項(xiàng)目部門成立后，就會進(jìn)行第二部分，項(xiàng)目可行性研究，這一部分是為了分析驗(yàn)證房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施成功率，當(dāng)可行性研究通過后，就會進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)許可證辦理和土地使用權(quán)確認(rèn)，之后征地、拆遷，辦理土地使用批準(zhǔn)證書，第三部分就是施工的具體過程，需要勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、獲取施工許可證和規(guī)劃許可證，當(dāng)工程結(jié)束后就會進(jìn)入第四部分的后期管理階段，進(jìn)行經(jīng)營銷售和物業(yè)管理，辦理房產(chǎn)入住以及項(xiàng)目后期評估，當(dāng)這些流程順利完成后，才能稱之為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理妥善完畢。

2 現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析

2.1 項(xiàng)目開發(fā)期系統(tǒng)分析

現(xiàn)代化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)已經(jīng)有序創(chuàng)建，但卻仍然比較復(fù)雜，因此，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一般流程和基本特征，可以設(shè)計(jì)開發(fā)出一套完備的系統(tǒng)，在這個(gè)整體系統(tǒng)中下轄的子系統(tǒng)均能夠具備數(shù)據(jù)查詢以及計(jì)算機(jī)處理的功能，首先就是項(xiàng)目開發(fā)期系統(tǒng)。項(xiàng)目開發(fā)期是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程中的第一個(gè)階段，隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的人工收集數(shù)據(jù)，進(jìn)行可行性分析的時(shí)代已經(jīng)過去，取而代之的是科學(xué)的計(jì)算機(jī)軟件新系統(tǒng)分析，因此，只需要在項(xiàng)目開發(fā)期的子系統(tǒng)中添加入我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、待開發(fā)地消費(fèi)水平以及房地產(chǎn)發(fā)展前景和狀況等就能夠進(jìn)行便捷的信息查詢，當(dāng)開發(fā)階段進(jìn)入尾聲，這一系統(tǒng)中還能夠模擬可行性項(xiàng)目的價(jià)值評估，可以為項(xiàng)目管理提供決策參考[2]。

2.2 項(xiàng)目規(guī)劃期系統(tǒng)分析

項(xiàng)目規(guī)劃期中分為兩個(gè)部分，首先是設(shè)計(jì)規(guī)劃，其次是投資規(guī)劃。在項(xiàng)目規(guī)劃期的子系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料，系統(tǒng)能夠自行分析設(shè)計(jì)方案的可行性，不僅如此，技術(shù)管理人員能夠通過對房地產(chǎn)銷售市場的變動以及各個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)部門所需要的文件進(jìn)行綜合而科學(xué)的分析，并根據(jù)情況變動及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)規(guī)劃內(nèi)容或在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行創(chuàng)新[3]。投資規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的重要一環(huán)，包括預(yù)算、招標(biāo)、材料三方面，將各個(gè)方面的投資添加進(jìn)入子系統(tǒng)中，能夠?qū)Ρ扔?jì)劃投入與實(shí)際投入，便于發(fā)現(xiàn)資金偏差，其中預(yù)算管理能夠?yàn)轫?xiàng)目的實(shí)施提供有效的核算數(shù)據(jù)，對公司競爭力提升有很大幫助，招標(biāo)管理可以進(jìn)行資源、人力與方案的策劃，有利于項(xiàng)目實(shí)施技巧的判定，而材料管理則能夠嚴(yán)謹(jǐn)記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目所需設(shè)備、材料以及其性能、型號、價(jià)格等，可以在項(xiàng)目進(jìn)行中合理調(diào)配協(xié)調(diào)。

2.3 質(zhì)量控制期系統(tǒng)分析

在質(zhì)量控制期的子系統(tǒng)中，記錄著工程進(jìn)度、質(zhì)量監(jiān)督的相關(guān)數(shù)據(jù)，一般來說還會加入資金管理內(nèi)容。工程進(jìn)度是項(xiàng)目實(shí)施的跟進(jìn)，工程施工的每一個(gè)階段都要錄入施工效果以及質(zhì)量檢測，從而保證項(xiàng)目的完整與可靠，也會與前期的項(xiàng)目規(guī)劃對比分析，當(dāng)項(xiàng)目內(nèi)容超出預(yù)期或不足預(yù)期時(shí)，質(zhì)量指標(biāo)就顯得尤為重要，這些指標(biāo)要及時(shí)更新，與相關(guān)政策以及經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng)，必要時(shí)可進(jìn)行調(diào)整，避免重大質(zhì)量問題的產(chǎn)生。項(xiàng)目合同也會在這一階段進(jìn)行管理，履行項(xiàng)目的執(zhí)行情況，控制合同的履行周期，并且實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的可控程度。

2.4 銷售經(jīng)營期系統(tǒng)分析

銷售經(jīng)營期子系統(tǒng)主要是對銷售合同的控制管理，子系統(tǒng)中會錄入項(xiàng)目銷售的實(shí)際情況，及時(shí)為工作人員和相關(guān)部門提供可靠地銷售數(shù)據(jù)，以便記錄銷售經(jīng)營的業(yè)績，還會自動分析銷售價(jià)格的波動情況，有利于銷售手段的更新與完善，同樣會為項(xiàng)目管理的決策提供參考意見[4]。不僅如此，這部分還包含著物業(yè)管理內(nèi)容，存儲著一些商場、住宅等項(xiàng)目的管理信息和管理方法，為銷售提供參考。

2.5 審查維護(hù)期系統(tǒng)分析

審查維護(hù)期子系統(tǒng)在銷售經(jīng)營期子系統(tǒng)之后，主要是為了便于項(xiàng)目管理的決策者進(jìn)行文件的審批與查詢，如果項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題能夠及時(shí)在系統(tǒng)中提示，也可以統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施各部門的工作業(yè)績，在這一階段子系統(tǒng)需要進(jìn)行升級和維護(hù)，為下次項(xiàng)目企劃帶來便利。

3 現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)功能分析

由現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析可以得知，該系統(tǒng)共擁有三項(xiàng)功能：①規(guī)劃功能，為項(xiàng)目的開發(fā)與規(guī)劃提供初始計(jì)劃數(shù)據(jù)；②預(yù)測功能，即模擬項(xiàng)目實(shí)施時(shí)各種不確定因素以及工程進(jìn)度和資源配置，有利于資金流向和使用率的統(tǒng)計(jì)，可以預(yù)先知曉項(xiàng)目實(shí)施的成功率；③控制功能，對項(xiàng)目管理的計(jì)劃流程有監(jiān)控效果，并能夠及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修整，實(shí)現(xiàn)了對項(xiàng)目的動態(tài)控制。

4 總結(jié)

通過分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)，能夠得知這一系統(tǒng)是充滿時(shí)代感的，具有科學(xué)技術(shù)含量的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，可以對項(xiàng)目實(shí)施的各方面決策提供輔助效果，將是今后房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主流。

[1]楊學(xué)艷.芻議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題及優(yōu)化措施[J].科技信息，2014（03）.

[2]朱宏建.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化管理工作[J].四川建材，2014（04）.

[3]呂 聞.我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題及措施研究[J].商，2013（05）.

[4]常 斌.試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2013（09）.

F293.33

A

2095-2066（2016）22-0183-02

2016-7-12

張 榮（1970-），男，漢族，安徽人，中級，碩士，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)工作。