房地產開發商規劃設計階段成本控制管理辦法探討

杜權偉（重慶建工集團房地產開發有限公司，重慶市　北部新區　401122）

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房地產開發商規劃設計階段成本控制管理辦法探討

杜權偉（重慶建工集團房地產開發有限公司，重慶市北部新區401122）

房地產企業的管理工作中，對于成本的控制是關鍵環節，尤其是針對房地產規劃設計階段的成本控制，對于后期提出項目整體方案、初步設計以及施工圖制作中，均有重要意義。本文即探討了房地產開發商在規劃設計階段對于工程項目成本的控制管理辦法，以供參考。

房地產；開發商；規劃設計；成本控制

引言

我國近年來先后出臺了一系列的調控政策，以大力加強對于住房建設、房地產行業的管控力度，使房地產開發商更加具有工程成本的控制意識。在房地產開發項目的規劃設計階段，對于工程成本的控制，對于整個工程的造價控制而言，都是極其重要的階段，其對于工程造價所產生的影響通常會達到75%以上。根據以往的工程項目操作經驗，需要針對規劃設計階段的成本控制管理辦法，提出一些具體的思路，以期能夠真正提高工程效益。

1　建筑設計階段成本控制的必要性

1.1成本控制的概念

成本控制，是企業實現成本計劃的重要手段。成本控制以預先確定的成本（計劃成本、定額成本或標準成本）為依據，對生產和銷售一定數量產品所發生的物資耗費、勞動耗費和其他費用支出進行嚴格的管理和監督，以達到降低成本、提高經濟效益的目的。

1.2成本控制的核心

一般來說，房地產開發的設計階段，對于工程成本的控制范圍，主要分成以下三個階段：方案設計、擴初設計和施工圖設計階段，其中具體涵蓋了建筑、結構、安裝這三個專業。而設計階段成本管理的主要內容則包括：設計單位的選擇、設計任務書的編制、設計質量的掌控以及設計合同的管理等四個方面。

成本控制絕對不僅僅是單純的壓縮成本費用，它需要與宏觀經濟環境、企業的整體戰略目標、經營方向、經營模式等方面有效地結合需要建立起科學合理的成本分析與控制系統。成本控制是一個綜合的平衡控制，不一定最省錢的就是最好的成本控制。但是，最好的成本控制，一定是綜合考慮了所有方面的因素實現的最好的平衡不是只有減法才是對成本的控制，有時候，成本的加法更是對成本綜合效益實現的最佳辦法。從建筑設計的角度而言，成本控制的一個誤區往往是對建筑合理細致的設計的制約。

1.3成本控制的手段

在房地產開發過程中，建筑設計不僅決定了產品最終能否得到市場的認同，也肩負著成本控制的重要使命。選擇建筑方案時，需要最大限度地實現效用最大化和成本最小化。建筑設計的成本控制，是一個全過程的成本控制，可以分為五大環節：規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計以及設計變更、交底和配合施工。這五個環節中的每個流程、每個細節都可以對成本進行約束和控制。

2　項目規劃設計階段的成本控制方法

就比例而言，在房地產開發項目中，成本大約占據整體項目開發成本的50%，而設計圖紙制作的預算，則大約占據建設成本的90%，剩余的10%約為簽證工程。此外，簽證所站占據的僅為開發總成本的5%，而所有的設計費用，則大約會占開發成本的約1%。而這1%的在設計階段所產生的費用，常常會影響建安工程80%的簽證。因此，這1%與5%的對比，僅僅為書面上的直觀對比，另外還包括一些間接價值無法體現出來，由此可見，設計環節的成本控制在整體開發成本中舉足輕重，其具體的控制方法可以從以下方面著手。

2.1設計變更成本控制

開發項目工程的設計變更，對于建設單位而言，常常是非常難以處理的問題之一，層出不窮的設計變更往往會導致成本費用的增加，許多看似簡單的設計變更單背后，都需要由一筆巨大的經濟索賠開資作為支撐。因此，如果能夠在設計初期就提高重視的程度，嚴謹設計過程，保證設計的準確和長遠眼光，就可以減少設計變更問題的出現，從而為設計部門和成本部門解決后期變更所產生的大量費用。

2.2營銷部門責任不到位

在成本部門與設計部門因為設計變更等問題產生矛盾的情況下，營銷部門往往會強烈建議，認為應當滿足工程部門的現場需求，并接受物業部門接到的業主反饋，針對其中的意見對工程做出更改，加上許多變更要求所支付的設計費用，往往遠沒有超過部門成本限額，因此，很多時候會放松對自身的要求，采取順水人情的做法，以幫助其他部門完成設計變更，這種不負責任的行為往往會給項目造成巨大的損失。因此，在面對設計變更問題時，營銷部門必須嚴格依據對當前市場情況的分析結果，結合工程實際，明確變更的必要性和成本花費，從整體工程的角度出發，從而保證工程整體成本。

2.3重視相關工程信息的審核

在下達設計任務書時，僅僅照搬以前的項目模板，而并沒有進行現場的勘察，或查閱當地的地勘報告，有時候甚至連項目的實際效果圖都沒有審核過，就不負責任地直接下達了任務書。這種情況必然會降低工程的質量，因此需要重視對于任務書總工程相關數據的核實，并對已經完成的設計，采取必要的核查措施，從而防止項目設計階段的缺失，在形成施工藍圖之前，仔細聯合各個部門對于圖紙的會審，對于施工期間的被動設計變更進行控制，避免預算追加問題。

2.4加強市場調查

由于投資企業相關部門、委托咨詢公司和中介機構，會對房地產市場情況進行詳細的調查，然后結合房地產市場供求實況，預測其發展趨勢，充分利用市場調查手段以獲得更加準確的信息，從而將存在的不確定性降至最低限度，以達到規避房地產投資風險的效果，在經營的過程中，避免不必要的成本浪費，實現最大收益。

2.5合理控制投資比例

當前的房地產開發企業，其投資的領域往往包括不同收入層次所需要的產品，例如住宅、寫字樓、商場以及娛樂場所等建筑，因此可以利用不同業態具有的優勢，有效規避開發項目的投資弱點，從而降低未來收益的不確定性。房地產的多樣化投資，關鍵在于合理控制不同類型業態的投資比例，進而降低開發的風險，以獲取較高收益。

2.6積極響應政策變動

房地產開發商應當積極關注當地的政策變動，從而合理控制投資的方向：①加強房地產開發企業對于當地相關法律、法規、國家稅收政策、財政政策等方面的了解，進而實現國家對于房地產市場的宏觀調控；②密切關注房地產新狀況、新問題，同時確保相關信息的獲取渠道更加暢通，從而能夠爭取在政策調控過程中，進行合理的調整，以適應政策變化，從而控制政策變動帶來的投資風險。

2.7掌握市場周期規律和最佳開發時間

土地成本通常按照占據項目總支出約20～30%的比例，對土地的位置、價格，并充分考慮開發的風險與升值空間，土地成本包括土地的出讓金、拆遷安置補償費以及土地征用費等。通過了解其市場的周期變化，從而能夠在開發完成后，有掌握房地產市場經濟周期的波峰段，從而實現地產售價高、變現容易、風險小的投資，而在房地產經濟出現波谷，開發用地成本低的情況下，合理規劃投資，最終依據市場周期規律，找到最佳的開發時間。

2.8重視風險控制

在房地產開發的整個過程中，均可能發生許多自然風險，因此，投資者在實際的施工建設前期，需要重視決策設計階段的成本風險控制，必須將用地的周邊環境、地貌、氣候等特征進行合理的分析，從而進行成本投資的調整。

2.9合理調研

在項目開發的前期，需要通過調研等措施，確定相應的造價標準，并組織好施工隊伍，掌握整個項目的具體情況，并指定科學、合理的方案，從而保證工程項目能夠以最低的成本投入，實現較高質量和效益的工程建設。

2.10房地產配套設施控制

在房地產的投資決策階段，成本控制的重點是房地產的配套設施，盡量減少配套設備，同時在選中配套設施，一定要精選一些精簡配置的設施，這樣后期維護運營的費用也將大幅度的降低。

2.11稅費控制

稅費占房地產開發銷售收入的8～10%左右。開發商在這部分要進行成本控制可以在管理費用和銷售費用方面進行控制，建立完善的制度，確定最優銷售方案，降低銷售及宣傳成本。

3　結束語

成本控制的工作貫穿于房地產項目開發的全過程，其重點又是始于產品的設計階段。從規劃階段、方案階段、初步設計階段到施工圖階段，設計成本控制的影響由大到小，由粗到細。對于住宅項目而言，建筑設計的重點部分是總圖布局、戶型、立面、車庫及底商，以及很多構造細節，這些部分也是設計結合當地要求進行合理布局和精巧構思之處，需要判斷力和經驗對設計中的復雜問題進行取舍，進而得出最合理的能夠控制成本的解決方案。

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杜權偉（1960-），男，高級工程師，碩士，主要從事工程技術管理工作。

F293.33

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2095-2066（2016）13-0239-02

2016-2-8