房地產(chǎn)工程項目開發(fā)成本的控制

陳 清（福建省高華建設(shè)工程有限公司）

房地產(chǎn)工程項目開發(fā)成本的控制

陳 清（福建省高華建設(shè)工程有限公司）

面對當(dāng)前銷售困難，開發(fā)成本不斷攀升，房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)，應(yīng)詳細(xì)的做好成本控制，適當(dāng)前嚴(yán)峻的形式，才能夠生存。

成本控制；全過程管理；團(tuán)隊；時間節(jié)點；進(jìn)度控制；事前事中控制；銷售

1 公司工程項目管理組織機構(gòu)的控制

公司的人事組織機構(gòu)、組織體系，是國企、全民、集體還是私企，有著很大的不同，當(dāng)時建筑市場主要以班組承包、包工頭承包的模式，那時的房地產(chǎn)市場還不是很活躍，一直到了90年代中后期，才慢慢發(fā)展、成熟、壯大起來，建筑業(yè)跟隨著發(fā)生變化，這時的私企也逐漸發(fā)展、壯大、完善，由于市場受到新生事物的沖擊，建筑業(yè)相續(xù)出臺了各種法律、法規(guī)以及各種規(guī)范，對建筑的發(fā)展起到了重要作用。

一個事物由一個出現(xiàn)、發(fā)展、變化的過程，人對它的認(rèn)識也是一個從感知、認(rèn)識、變化、發(fā)展的過程，能適應(yīng)的市場就能生存，不適應(yīng)市場的就要淘汰；集體單位和私企單位其中的人事管理、人事組織、人數(shù)組成，工作積極性、工作壓力、工資待遇就明顯的不同，也因此產(chǎn)生影響了一個企業(yè)的支出成本不同，所以要提高公司效益，公司利潤，首先就要控制好公司的組織機構(gòu)。具體到一個工程項目，是一個龐大的機構(gòu)還是一個精簡的團(tuán)隊，最明顯的人力成本，可以從月工資的成本上體現(xiàn)；一個龐大臃腫的人事組織機構(gòu)，由可能存在辦事相互之間推諉，辦事低效，工資待遇也低；精簡的團(tuán)隊，每個員工都有著高度的工作積極性，當(dāng)然壓力也大是難免的，創(chuàng)造一個考核機制，工資可以適當(dāng)上浮，營造一個激勵機制，單個比較成本高些，但總體上比不會多，反而少，由于員工都有著高度的積極性，辦事效率高，相應(yīng)的項目工期縮短，投入的資金時間短，提前收回資金成本，實際上等于多產(chǎn)出利潤。所以一個公司一個項目的機構(gòu)，項目的組織團(tuán)隊，也是影響項目開發(fā)成本控制的因素之一。

2 設(shè)計上的控制，

對設(shè)計上的控制，它包括對方案的定位，設(shè)計進(jìn)度，基坑設(shè)計采用何種支護(hù)方式以及外墻立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計內(nèi)裝修內(nèi)容，并根據(jù)對外銷售的條件來定位。

（1）遇到單層或多層地下室，首先就遇到土方開挖問題，而土方以開挖就要考慮道基坑支護(hù)的設(shè)計問題，淺基坑是否采用噴毛，深基坑是否采用內(nèi)支撐還是局部內(nèi)支撐或斜撐均應(yīng)按地質(zhì)及周圍實際地形出發(fā)，在考慮安全可行，經(jīng)濟(jì)合理等綜合因素確定。

（2）從市場需求對內(nèi)裝修銷售的角度看，大部門以毛坯房出售，在毛坯房中還略有小別，戶內(nèi)是否要全部分割，都分割的話，砌磚和粉刷工程量明顯的增多，樓面是否找平，內(nèi)墻面和天棚是否刮底，以及是否要做踢腳線，這些直接都影響了建安成本，這些內(nèi)裝的程度在銷售時對客戶購房的需求并不影響，客戶所希望的是我看中了這套房價是否便宜，合理實費，所以在設(shè)計控制上可以對裝修部分做一些細(xì)致的說明；比如，對內(nèi)凹陽臺部分，從建筑概念上分是屬于外墻部分，一般要求做法同外墻面，但細(xì)致考慮，其面層裝修可以考慮從陽角內(nèi)轉(zhuǎn)30cm進(jìn)行施工，剩余的內(nèi)側(cè)部分按毛坯處理，即只做到粉刷層為止，天棚、內(nèi)墻面亦是如此，用戶正常情況下要進(jìn)行二次裝修，避免開發(fā)商材料浪費，增加費用，而業(yè)主也要雇人拆除，除了要花費外，不單增加人力財力，同時也產(chǎn)生建筑垃圾污染環(huán)境；其二，從設(shè)計的選材上考慮，比如外墻墻裙干掛石材，除了平面尺寸外，采用何種材質(zhì)的厚度，單價就不同，又如地面鋪裝，有走車得跟沒走車的石材厚度可以采取不同，其單價就不同，在不影響質(zhì)量及安全的情況下，可以在選材上對厚度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，還是允許的，這也要求做好設(shè)計過程的控制，也是開發(fā)商本身也要把控之一。

3 項目管理過程中的事前和事中控制、現(xiàn)場簽證控制以及進(jìn)度的控制

在項目的實施過程中，對項目管理的事前、事中控制，一是質(zhì)量的控制，二是對安全的控制，在其管理控制的過程中，還包括對現(xiàn)場隱蔽簽證和進(jìn)度的控制。

（1）事前控制，從質(zhì)量上看，除了設(shè)計方需要進(jìn)行設(shè)計技術(shù)交底指導(dǎo)外，開發(fā)商及施工方還需認(rèn)真看圖讀懂設(shè)計圖紙，進(jìn)行圖紙會審，只有讀懂了設(shè)計圖，才能指導(dǎo)于現(xiàn)場施工。

這幾例中，“東西”則是用來表示人，都是用于罵人。用“東西”來表示人的時候都帶有貶義，即使是“好東西”，前面也會加否定來使其成為貶義詞語。

首先從工程技術(shù)人員對口上入手，設(shè)計工程師對房地產(chǎn)商項目總工、工程經(jīng)理及現(xiàn)場管理工程技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計技術(shù)上的交底，房地產(chǎn)商（開發(fā)商）總工、工程經(jīng)理對承包商的項目負(fù)責(zé)人、經(jīng)理及其他相關(guān)工程技術(shù)人員、施工員進(jìn)行技術(shù)交底，最后由施工方的項目負(fù)責(zé)人或經(jīng)理及其他相關(guān)工程技術(shù)人員、施工員對現(xiàn)場的班組長及一線技術(shù)操作工進(jìn)行技術(shù)交底，做到層層交底下去，一環(huán)扣一環(huán)，這樣有了良好的認(rèn)圖、識圖過程，就能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場施工，避免做錯返工甚至留下安全隱患的情況，這樣做的好處實際上也是節(jié)約了成本。雖然這一環(huán)節(jié)主要的主體針對施工方多些，但對房地產(chǎn)開發(fā)商也有一定的影響，比如施工操作失誤造成返工，最明顯的進(jìn)度就受影響。

（2）事中控制

對施工班組、施工工人的操作過程是否正確，工序搭接是否合理，每一道施工是否都做的很到位，一道一道把關(guān)，上到不合格下道絕不施工的良好心態(tài)，在這過程中要發(fā)揮現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督管理人員的作用，及時發(fā)現(xiàn)問題及時制止糾正，把隱患消滅在萌芽狀態(tài)；對進(jìn)場的材料每一批次的數(shù)量及其產(chǎn)品質(zhì)量把控，數(shù)量該進(jìn)多少，材料進(jìn)多了不單易造成浪費而且造成資金累積，材料進(jìn)少了又影響工程進(jìn)度，同時若產(chǎn)品質(zhì)量不合格，前期不一定就表現(xiàn)出來，但造成質(zhì)量隱患，后期就能暴露，造成后期的質(zhì)保維修那將是幾倍的代價，當(dāng)然這還跟一個技術(shù)工人的經(jīng)驗、素質(zhì)、責(zé)任也很大關(guān)系，除了對在崗工人進(jìn)行技能培訓(xùn)外，還要加強質(zhì)量方面、安全方面以及素質(zhì)方面的培訓(xùn)教育，這幾者相互結(jié)合，缺一不可。

（3）現(xiàn)場隱蔽簽證的控制

隱蔽簽證是真實的反應(yīng)施工過程的實際情況，前道工序完成后會被后一道工序所覆蓋，需要及時的做好記錄保存，便于后期工程的決算。對圖審、會審的完善圖紙以及總價包干，一般情況下隱蔽簽證就很少，只是在必要時開發(fā)商根據(jù)市場需要進(jìn)行了必要的設(shè)計更改或調(diào)整，現(xiàn)場及部門負(fù)責(zé)人就應(yīng)做好把關(guān)工作。

（4）進(jìn)度的控制

一個工程項目的時間控制也是重要一環(huán)，如果項目的投資時間越長，投入的資金就多，產(chǎn)出的利潤相對就減少，這時很明顯的比較方法，所以一個項目的周期長短，對成本有著重要的影響。一個項目的進(jìn)度控制，始終貫穿于從立項、設(shè)計、工程各項審批、預(yù)算、發(fā)包、施工的全過程，做好項目的總體控制時間網(wǎng)絡(luò)節(jié)點，抓住主要的關(guān)鍵節(jié)點，一發(fā)現(xiàn)拖延時間及時查找原因，并及時的進(jìn)行調(diào)整，確保在計劃時間節(jié)點內(nèi)按時完成。

4 預(yù)算過程的控制

4.1 時間節(jié)點的控制

對預(yù)決算過程的控制，首先要對預(yù)決算公司招投標(biāo)時間節(jié)點的控制，對私營企業(yè)來說，基本上以議標(biāo)的形式確定，所以時間相對可以短些，比較好把控，而國企或市政公建項目要進(jìn)行公開招投標(biāo)，相對時間節(jié)點相對長些，存在一個法律約定的公示期。

4.2 預(yù)算的準(zhǔn)確度

不管是私企還是國企或公建項目，選擇一個好的預(yù)算公司，都希望預(yù)決算的準(zhǔn)確度高，允許控制3%的范圍內(nèi)，但如果能控制在1%范圍內(nèi)，很明顯支出的成本就少；同時預(yù)決算的時間節(jié)點也應(yīng)限定控制在一個合理的范圍，時間短了，對預(yù)決算的正確率由影響，時間長了，對總體計劃也有影響，這期間就牽涉到業(yè)主方和設(shè)計方，業(yè)主方要及時的給預(yù)算所提的問題給予回復(fù)，而設(shè)計對業(yè)主提出的不明確之處及時給予修改回復(fù)，才能夠更好的完成約定的計劃。

4.3 預(yù)算的核對

經(jīng)預(yù)算公司預(yù)算后，開發(fā)商需對預(yù)算進(jìn)行核對，包括工程量、套價或定價、信息價，以及工程單方或單列單項造價，有明顯錯誤的需從新預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。該工序還包括與施工單位預(yù)算和核對問題。只要經(jīng)過多層次把關(guān)，才能真實的反應(yīng)工程造價。

5 施工單位、監(jiān)理單位等關(guān)聯(lián)的影響

（1）施工單位的影響

①從進(jìn)度上說，未能在計劃的工期內(nèi)完成，時間推一個月，不單施工單位本身的成本會增加，同樣的房地產(chǎn)開發(fā)公司也一樣會增加：a.人力工資；b.投入的資金也會遲一天回收；c.牽涉到工程備案、交房及房屋的保修期問題。

②從質(zhì)量上考慮，若質(zhì)量上有保障，維修成本就少，對房地產(chǎn)的聲譽也好，即使施工單位過了保修期，后期產(chǎn)生的后遺癥也少；在物業(yè)公司入駐管理后，產(chǎn)生的質(zhì)量問題就少，也就不存在費用補貼的問題。

③從安全上看，安全上有保證，進(jìn)度也快，房子銷售也不受影響，若發(fā)生重大安全及傷亡事故，不單要賠償補償問題，還牽涉到停工整頓，這就影響了工程進(jìn)度，而且最大影響的可是房子銷售變得很困難，會受到嚴(yán)重影響，無形中造成了資金投入多，資金回籠慢，甚至可能造成爛尾樓至止開發(fā)商的破產(chǎn)；雖然開發(fā)商在發(fā)包工程是要求施工單位保證安全的條款，但若現(xiàn)場沒有認(rèn)真管理，嚴(yán)肅對待，事故發(fā)生的幾率可能就高，因此不能掉以輕心，牢固樹立管生產(chǎn)必須管安全，安全跟質(zhì)量同等重要。

（2）監(jiān)理單位參加工程項目的現(xiàn)場管理，同樣貫穿于施工的全過程，重要的是要及時發(fā)現(xiàn)問題，把隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

所以不管是施工單位還是監(jiān)理單位，都對項目的實施，對項目的成本都有著重要影響。

6 銷售過程的控制

說到銷售過程的控制，還要提到一個環(huán)節(jié)，就是項目的價位，定價合理，銷售時間相對的會短些，資金回籠就快，實際上投資成本就低，但是如果一味低價銷售，銷售的時間是很短但利潤很低，沒有做到項目利潤的最大化，同樣失去開發(fā)項目的意義，也就無從去談?wù)摮杀镜目刂疲凰砸胱龊娩N售過程的控制，需要考慮國家政策一個因素外，同時還要進(jìn)行本地區(qū)方位內(nèi)的市場調(diào)查，并加強銷售團(tuán)隊的建設(shè)，具有了這些條件，才會做好銷售過程的控制。

從以上幾個方面看，只要認(rèn)真把握好各個環(huán)節(jié)，控制到位，科學(xué)合理，對項目的成本控制起著很大的作用。面對當(dāng)前銷售困難，開發(fā)成本不斷攀升，房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)，應(yīng)詳細(xì)的做好成本控制，適當(dāng)前嚴(yán)峻的形式，才能夠生存。

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2016-9-28