上海寫字樓分化 陸家嘴最緊俏

王楚

老陳是一家私募基金公司的合伙人，租了陸家嘴的辦公樓，日前租約到期曾考慮是不是搬到租金便宜點的地方，但最后他還是選擇了續(xù)租。他說，這里交通便捷，金融公司扎堆，方便交流。

最新報告顯示，由于供應(yīng)量有限，2015年第三季度上海的陸家嘴和徐家匯依然是全市需求最緊俏的市場，空置率分別為1.1%和1.4%。而該季度上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓空置率已降至7.1%，寫字樓的租金也有所上浮。

核心區(qū)寫字樓需求仍大

陸家嘴的租金居高不下。高緯環(huán)球（《全球?qū)懽謽桥判邪瘛繁砻鳎?014年中國香港的寫字樓租金排名與2013年持平：于倫敦西區(qū)之后位居全球第二。北京中央商務(wù)區(qū)的排名由全球第九位升至全球第八位，上海陸家嘴在中國內(nèi)地城市中排名第二，平均租用成本為96美元/平方英R/年。

由于需求加大，加之無需承受巨量新增供應(yīng)所產(chǎn)生的壓力，上海傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓市場依舊延續(xù)火熱。

作為一家小型互聯(lián)網(wǎng)+金融企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人，李強就很想在陸家嘴落腳。讓他惆悵的是，陸家嘴寫字樓幾乎沒有位置，租金很高，即使他可以承受也未必可以進入。作為上海租金最貴的寫字樓板塊，陸家嘴每年吸引了世界各類金融機構(gòu)的入駐，還有許多和李強公司一樣的新興公司，更是渴望在這里找到中國金融的明天。

陸家嘴地區(qū)又有大陸家嘴、小陸家嘴、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之說。通常外界認(rèn)為的陸家嘴是小陸家嘴，即陸家嘴地鐵站附近的寫字樓板塊。而大陸家嘴則還包括了竹園板塊，由于這個區(qū)域也是進入了自貿(mào)區(qū)范圍，所以一樣火爆。

在小陸家嘴板塊，其甲級寫字樓數(shù)量為21棟，乙級寫字樓數(shù)量為8棟。戴德梁行高級董事、中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管魏超英向記者介紹，目前陸家嘴的租戶主要包括銀行總部（外資銀行為主）、中資銀行上海分行、公募基金、律所和目前新興的互聯(lián)金融行業(yè)。包括東京三菱銀行、三井住友銀行、瑞穗銀行選擇陸家嘴作為自己在中國業(yè)務(wù)的中心，而80%公募基金集中在陸家嘴辦公，如上投摩根基金、匯添富基金等，此外如宜信財富、國太控股等互聯(lián)網(wǎng)金融公司也加入其中。

空置率極低，渴望出租的人卻絡(luò)繹不絕，即使每天的租金高達(dá)每平方米11元左右。“我們—直為客戶尋找陸家嘴寫字樓，但是苦于供求關(guān)系不對等，客戶一直沒有找到合適的辦公室，但客戶并不愿意去別處辦公，因此還在努力。”一位地產(chǎn)咨詢機構(gòu)知情人士說。

租金高企，供嚴(yán)重小于求，陸家嘴的寫字樓們顯得十分“洋氣”。“這里的寫字樓70%是金融機構(gòu)，30%是律所，最近幾年大部分快速消費和工業(yè)類企業(yè)已經(jīng)逐漸從陸家嘴淡出。”高緯環(huán)球中國區(qū)企業(yè)租賃顧問團隊執(zhí)行董事司徒泰山說。金融機構(gòu)的附加值高，吸金能力強，自然可以承受繼續(xù)上漲的陸家嘴租金。

“在自貿(mào)區(qū)的影響下各類服務(wù)機構(gòu)也將加速進入陸家嘴，聚集效應(yīng)還在擴大。”知情人士稱，“金磚銀行人駐，還有一棟寫字樓將全部入駐互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)。”

以陸家嘴、虹橋商務(wù)區(qū)、人民廣場、南京路等為代表的傳統(tǒng)核心區(qū)域，由于科技類行業(yè)、金融服務(wù)行業(yè)以及傳媒行業(yè)對寫字樓的需求仍然很大，因而租金水平一直維持在高位。有業(yè)內(nèi)人士透露，阿里巴巴旗下“螞蟻金服”已經(jīng)確定入駐上海中心；WPP集團計劃在2015年末將其旗下26個品牌遷入位于上海靜安的南豐寶礦廣場，租賃20個樓面，共計41000平方米。

旺盛的需求，使得租金水平微幅上漲。來自萊坊國際市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年三季末，上海甲級寫字樓租賃市場租金環(huán)比上漲1.3%，達(dá)到人民幣9.3元/平方米·天。其中，浦東租金持續(xù)增長至10.5元/平方米·天，環(huán)比上漲2.4%。由于浦西新興商務(wù)區(qū)新增大量寫字樓供應(yīng)，浦西整體寫字樓租金僅微漲0.7%，達(dá)到8.9元/平方米·天。

專家預(yù)計，核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚竭€有上升空間。同策咨詢研究部分析師許之靜指出，上海作為國際金融、貿(mào)易中心，世界500強、知名企業(yè)總部等紛紛落地上海，尤其是中心城區(qū)甲級寫字樓更為緊俏，未來租金水平有望穩(wěn)步上升。

仲量聯(lián)行高級董事、中國研究部負(fù)責(zé)人周志鋒認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)在過去兩年給上海寫字樓市場帶來的變化是最立竿見影的。自貿(mào)區(qū)主導(dǎo)的是金融改革，隨著眾多城市級的銀行、金融機構(gòu)大舉進入上海，帶來了上海寫字樓市場近兩年的“空前繁榮”，陸家嘴的甲級寫字樓空置率已不足1%。而寫字樓市場的繁榮也意味著企業(yè)的擴張趨勢，進而帶來人口增加，帶動住宅購房需求增加。另一方面，工業(yè)倉儲物業(yè)的市場發(fā)展也很快。

新供應(yīng)量大增

第一太平戴維斯發(fā)布的《2015年第三季度上海寫字樓市場簡報》顯示，2015年前三季度，上海已有9個寫字樓項目、共計38萬平方米新增供應(yīng)人市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在未來幾年大量新增供應(yīng)的競爭影響下上海寫字樓市場將面臨租金及人住率的下行壓力，全市各區(qū)的寫字樓均會面臨不同程度的競爭壓力。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2015年上海已有9個寫字樓項目、共計38萬平方米新增供應(yīng)入市。其中，非核心商務(wù)區(qū)有5個寫字樓項目入市，帶來近30萬平方米新增供應(yīng)，存量升至153萬平方米。

第三季度上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓凈吸納量達(dá)12.2萬平方米。浦西和浦東本季度吸納水平相近，均為約6萬平方米。受租戶遷至2015年新交付項目的推動，次級商務(wù)區(qū)需求占全市總吸納的72%。

盡管有新增供應(yīng)入市，在次級商務(wù)區(qū)近兩年新人市項目持續(xù)吸納的推動下第三季度全市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓空置率穩(wěn)定在7.1%。受新增供應(yīng)及租戶遷出影響，徐家匯、老黃浦、竹園空置率分別上升0.2、5.2、0.5個百分點。

不過，隨著上海中心22萬平方米可租賃寫字樓面積的入市，陸家嘴同樣將面臨供應(yīng)放量的壓力。盡管上海中心預(yù)租率已達(dá)到約50%，其人市預(yù)計仍將限制陸家嘴未來租金的上漲。第—太平戴維斯樂觀認(rèn)為，這樣的情況確實會存在一段時間，但考慮到陸家嘴供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，這種情況將會慢慢緩解。

值得一提的是，上海政府已經(jīng)開始探索開發(fā)地下空間以適未來發(fā)展。2015年5月，新世博園B區(qū)的地下綜合建筑竣工，這片面積達(dá)44.59萬平方米（約合480萬平方英尺）的地下空間與世博會永久性建筑和28座總部大樓相連。其中中國館原址將建成人行通道、商場和娛樂場所，并提供約6000個停車位。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨稱，后世博園區(qū)的大型地下綜合建筑為上海的房地產(chǎn)開發(fā)項目樹立一個新基準(zhǔn)，轉(zhuǎn)向地下空間發(fā)展也將成為中國城市解決土地緊缺問題的新趨勢。

在陸家嘴需求外溢及金融板塊需求增長的推動下，浦東次級商務(wù)區(qū)租金本季度環(huán)比上升1.2%，超越浦西次級商務(wù)區(qū)租金，達(dá)人民幣7.2元/平方米/天，年初至今也有1.2%的租金漲幅。

“盡管海外投資者在市場基礎(chǔ)弱化的形勢下持謹(jǐn)慎態(tài)度，但利率走低、資本流動性上升帶來資本收益率下降、資產(chǎn)價值上升。”第—太平戴維斯市場研究部簡可指出，內(nèi)資公司和金融、商業(yè)服務(wù)業(yè)公司的升級擴租需求將依然是推動市場的主要力量。盡管許多跨國企業(yè)長期看好中國市場前景并計劃繼續(xù)投資，高運營成本和經(jīng)濟增速放緩迫使企業(yè)對成本控制愈加謹(jǐn)慎。企業(yè)尋求生產(chǎn)率的提升以適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)，在寫字樓市場則體現(xiàn)為對次級商務(wù)區(qū)及非核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的選擇，和對辦公空間規(guī)劃的重新考量。

寫字樓仍是不錯投資

2015年三季度，上海寫字樓投資市場十分活躍，先后實現(xiàn)6筆大宗交易，總成交金額達(dá)人民幣145億元。寫字樓板塊仍將持續(xù)成為上海投資市場的重頭，占本季度總投資額的68%。盡管本季度僅有2筆內(nèi)地投資者交易，國內(nèi)投資者仍將是上海寫字樓投資市場的主要推動力量，且主要關(guān)注次級商務(wù)區(qū)及非核心商務(wù)區(qū)的新建項目。

第一太平戴維斯方面稱，上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場的新增供應(yīng)將以年平均120萬平方米的供應(yīng)量水平在本年創(chuàng)下新高，在2016年達(dá)到頂峰，在2017年略微回落。

2015年第四季度，本市還將有包括上海中心、丁香國際商業(yè)中心等在內(nèi)的7棟甲級寫字樓、63萬平方米以上新增供應(yīng)人市。不過，除上海中心外，其余項目均位于次級商務(wù)區(qū)。

未來幾年內(nèi)，世博、浦江耀華、徐匯濱江、前灘片區(qū)將在上海新興商務(wù)區(qū)市場扮演重要角色。這些區(qū)域普遍擁有完善的政府規(guī)劃，以建設(shè)商業(yè)中心為目標(biāo)的配套設(shè)施逐步完善。其中，世博片區(qū)未來新增供應(yīng)中很大比例為大型國企自用建設(shè)。而前灘則引進鐵獅門、太古地產(chǎn)、香港置地等多家擁有豐富開發(fā)經(jīng)驗、管理質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)口碑的國際知名開發(fā)商。

在優(yōu)質(zhì)寫字樓投資回報率方面，三季度上海寫字樓投資回報率為6. 1%。報告顯示，投資者對于上海寫字樓市場的中長期發(fā)展較為樂觀，未來散售寫字樓項目的售價將會持續(xù)增長。根據(jù)以往市場經(jīng)驗，租金漲幅會略低于售價漲幅，因此，預(yù)計未來寫字樓投資回報率將會有所下降。在未來寫字樓供應(yīng)方面，2016年至2018年間，上海約有400萬平方米的新增寫字樓面積推出，新增供應(yīng)主要集中在新興商務(wù)區(qū)。其中，黃浦江沿岸將會建設(shè)更多的甲級寫字樓。

在未來一年內(nèi)，黃浦江沿岸諸如北外灘、徐匯濱江以及后世博等商務(wù)區(qū)都將有新建項目完工，這些區(qū)域內(nèi)獨特的江景資源將會受到租戶青睞。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨強調(diào)，陸家嘴核心區(qū)域?qū)懽謽沁€是稀缺的，整個上海的金融中心建設(shè)中還會繼續(xù)集聚高端優(yōu)質(zhì)客戶。若是陸家嘴有乙級寫字樓出現(xiàn)改造機會，將是不錯的投資。

高力國際一份報告顯示，浦東辦公樓目前的收益率為4.O%至5.5%，根據(jù)投資者的風(fēng)險偏好，五年投資期限內(nèi)的預(yù)期內(nèi)部收益率在12.0%到15.0%之間。

有預(yù)測稱，陸家嘴潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完全發(fā)揮，這里的寫字樓長期會有更大的增值空間。2015年10月份，陸家嘴寫字樓項目尚悅中心（二期）中的兩棟樓被整體收購，收購金額達(dá)156億元，折合單價達(dá)60443元/平方米。

去年12月8日，李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理有限公司收購了位于上海陸家嘴的東亞銀行大廈。這是2015年國內(nèi)投資市場上成交價極高的大宗物業(yè)交易。商人的眼光是敏銳的，從李嘉誠的回歸不難看出，陸家嘴寫字樓仍具投資價值。

據(jù)世邦魏理仕對機構(gòu)投資者的投資意向調(diào)查，2015年，外資投資者對中國住宅市場的興趣驟降，投資意向由去年的21%降到今年的11%，但外資投資者對中國的寫字樓投資依然熱衷。

盈石集團研究中心發(fā)布的《2015年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報告》認(rèn)為，一線核心城市作為最主要的對外窗口，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)也成為具有較高金融屬性的標(biāo)的物，被大多數(shù)機構(gòu)投資者認(rèn)同和追逐，“在最被看好的寫字樓發(fā)展城市評選中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受訪者看好這三個城市未來在寫字樓領(lǐng)域中的競爭力和機遇”。

寫字樓空置率兩極分化

一邊是核心商務(wù)區(qū)的“暖意融融”，一邊新興商務(wù)區(qū)卻“寒意依舊”，上海寫字樓市場呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。未來新興商務(wù)區(qū)供應(yīng)量居高不下但需求并未同步跟進，因此可以預(yù)計，未來很長一段時間內(nèi)還會保持高空置率情形。但核心商務(wù)區(qū)則是另外一番景象，因為供應(yīng)稀少，持續(xù)保持低空置率狀態(tài)，租金不斷走高。

第一太平戴維斯指出，相對而言，中央商務(wù)區(qū)供給有限、需求彈性較小，將依然保持穩(wěn)定租金和較低空置率。而次級商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)日益完善的配套設(shè)施也將吸引租戶從中央商務(wù)區(qū)遷至能提供更大辦公面積、更充分空間設(shè)計選擇的此類項目。

面臨巨量供應(yīng)壓力的新興商務(wù)區(qū)域，未來市場走勢則顯得撲朔迷離。有業(yè)內(nèi)專家分析指出，由于新增供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致新興商務(wù)區(qū)的空置率不斷升高。萊坊國際數(shù)據(jù)顯示，隨著新增供應(yīng)的集中推出，第三季度上海甲級寫字樓市場空置率同比上漲2%至5.2%。由于未來新增供應(yīng)集中在新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的項目同質(zhì)性較高，競爭壓力較大，目前新興商務(wù)區(qū)空置率明顯高于中央商務(wù)區(qū)，達(dá)到8%左右。萊坊國際商業(yè)物業(yè)租戶代理部董事張延軍預(yù)計，中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)寫字樓空置率會呈現(xiàn)兩極分化的走勢，預(yù)計未來新興商務(wù)區(qū)的空置率將會達(dá)到10%以上。而在中央商務(wù)區(qū)，由于其未來供應(yīng)的稀缺性，空置率將保持在5%以內(nèi)。

數(shù)據(jù)表明，目前上海外圍區(qū)域供應(yīng)量幾乎占據(jù)整個辦公物業(yè)供應(yīng)的半壁江山。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海辦公項目供應(yīng)量高達(dá)936.1萬平方米，其中，外環(huán)線以外區(qū)域供應(yīng)量為411.o萬平方米，占比高達(dá)43.g%。

外圍區(qū)域辦公物業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求局面。同策咨詢監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，截止到10月底，上海辦公物業(yè)存銷比高達(dá)30個月（庫存量/近六個月月均成交量），供需失衡跡象非常明顯。這其中，以外圍區(qū)域為主的新興商務(wù)區(qū)，供需結(jié)構(gòu)更加糟糕。目前上海外環(huán)線以外區(qū)域，辦公物業(yè)庫存量高達(dá)41 1.O萬平方米，對應(yīng)最近半年月均10萬平方米的成交量，存銷比高達(dá)40個月，遠(yuǎn)超上海辦公樓市場的整體水平。

這種情形還會持續(xù)一段時間。萊坊國際預(yù)計，從2016到2018年間，上海約有400萬平方米的新增寫字樓面積推出，新增供應(yīng)主要集中在新興商務(wù)區(qū)。

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務(wù)部主管執(zhí)行董事林天春認(rèn)為，上海甲級寫字樓版圖將在未來5年間迅速擴張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江等板塊會大規(guī)模開發(fā)，原先位于核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的租戶因租金承付能力、行業(yè)特質(zhì)等方面的差異將采取不同的選址策略，結(jié)構(gòu)性外遷不可避免。據(jù)測算，核心區(qū)租戶外遷將大致為核心區(qū)外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。