樓市杠桿調查

麥嵐

一段時間以來，北上廣深和杭州等一二線城市房價大漲，除了政策驅動之外，也有著配資杠桿的撬動，一些新的金融產品也令濟南購房者心有悸動。濟南樓市的杠桿是否攀高？去杠桿和去庫存的爭論中，濟南樓市如何走向？

再探濟南樓市

“首付貸的利息挺高，如果可以還是找親戚借款吧。”3月16日上午，位于縣東巷的某中介公司地產經紀李霖沒有刻意回避“首付貸”這個現階段敏感詞，但也表示“不推薦”。然而在上個月的交流中，他曾很貼心的為記者推薦首付貸。

實際上，此前各中介公司都可以做首付貸，許多業務人員按時可以通過首付貸來完成資金過橋。“首付貸資金成本較高，普通購房者一般不會采用，除非是在一兩個月內臨時缺少部分資金。”

2016年2月2日，央行、銀監會宣布將首次購買普通住房的商業性個人住房貸款首付比例下調至25%，對于不限購城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

在從事中介服務五年的李霖看來，首付貸作用因此增強：如果購買一套價值百萬的房子，在濟南購房者需要準備二成首付房款，即20萬元，剩下的八十萬可以選擇公積金貸款及商業貸款任意組合，但如果購房者目前只有10萬現金，該購房者一樣可以購買100萬的房產，剩下的10萬通過首付貸這樣的金融服務解決。對購房者來說，這很好的解決了遇到的資金問題，當然，在專業人士看來，購房者之前的杠桿是5倍，如今則是10倍，因此首付貸頗有樓市交易的“場外配資”之嫌。

不過，李霖也表示，“濟南的購房者對首付貸都比較謹慎”，在他接觸的客戶中能夠咨詢首付貸的只有兩種人，一種是工作不久的年輕人，買房是剛需，但家庭有效存款不足，因此可能需要通過各種方式補足資金，再就是對該領域較為熟悉的人，比如從事金融行業的購房者，他們其實資金不見得短缺，但因為獲取資金更加便捷，又對操作模式熟悉，因此會選擇首付貸等產品。

雖然說起來熱鬧，在一二線城市發生的樓市火爆、投資盛行的情況在濟南并未出現。但房地產商無疑看好行情，再加上二孩政策的影響，今年濟南樓市開局紅。目前新一輪政策刺激下，各樓盤都有價格上漲的趨勢。東部一兩家樓盤價格上調500元左右，西部新城的樓盤價格調整在100元到200元不等。

二手房方面，雖然上海北京深圳等城市出現房東跳價現象，但濟南二手房的波動不大。搜房網房天下二手房電商集團濟南分公司大區總監張洪慶介紹，掛牌價格上漲了3%到5%，但實際成交價沒有達到這個幅度，基本沒有變化。

“但是趁機漲價的房主不少，上周因為房主臨時漲價兩三萬，導致13單沒有做成。”張洪慶說，房主主動漲價的現象近兩年少有，“過去只是說不降價售出”。

杠桿資金哪里來？

實際上，首付貸由來已久，開發商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發商為了盡快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯合金融機構為購房者提供首付貸，期限從一年到三年不等，開發商還會補貼購房者首付貸的部分利息。

2014年，搜狐旗下的搜易貸就高調推出“首付貸”產品。但今年春節之后，隨著上海鏈家被調查，首付貸在一線城市樓市高燒不斷的背景下，被看做助推房價上漲的“元兇”，有人將之類比股市配資，稱之為樓市的“場外配資”。

隨著房價上漲、門檻太高，房地產相關鏈條上各環節也逐漸意識到首付貸等產品的前景廣闊。中信證券3月6日的一份研報稱，不完全的統計顯示，目前市面上的首付貸產品有世聯行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產的中原合e貸、綠地集團的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、農業銀行的農民安家貸等。

那么首付貸的資金來源是什么？

之前《南都周刊》相關調查顯示，目前涉足“首付貸”的模式主要有兩種。一種是地產中介自營的平臺，此類產品由地產中介自營平臺與開發商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供首付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是中介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。具體操作來說，用戶在申請貸款時，需填寫用戶信息，包括收入、流水、具體樓盤信息等，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳房款。

比如，2013年，世聯行推出面向購房者首付環節的小貸產品家圓云貸，包括：新房置業貸、二手房置業貸、按揭房消費貸和裝修貸。據了解，自當年下半年起，世聯行暫停了擔保、按揭、贖樓等服務。到2014年時，其放款額達到19.7億，為2013年的13倍；2015年放款額達到29.9億，共發放32209筆。

理論上，其新房置業貸的最高額度可達到150萬，二手房置業貸最高為50萬。但計算可知，去年平均每筆金額僅在9.28萬。其中，在一線城市放貸單數不到8%，剩下的92%集中在二三四線城市。

另一種是地產商和中介與互聯網金融平臺、小貸公司等第三方機構合作。據一位房貸金融產品的資深從業人士介紹，大部分中介還是以尋求第三方金融機構合作的形式提供產品為主，特別是與P2P平臺的結合，資金多來源于個人投資者，也就是通常所說的民間資金。

據盈燦咨詢提供的數據顯示，截至目前，有近50家P2P網貸平臺出現過首付貸標，目前有20家P2P網貸平臺對接首付貸資產為主要業務，包括搜狐旗下搜易貸、多寶貸、合匯貸。不過這20家P2P網貸平臺中，已經有多家平臺暫停了首付貸相關業務，包括廣州e貸、房天下理財等平臺。

此外，銀行也參與個人房貸，方式有按揭貸款，贖樓中的過橋貸款，理財資金通過私募資產證券化產品、融資租賃的通道等間接參與場外貸款。

樓市金融平臺或迎規范契機

“這類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩定的市場。其次股票的配資可以多達10倍，但是目前首付貸一般只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付最多可以使用首付貸15萬元，這一類的風險控制能力還是很強的。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示，“根據我們對行業的觀察和測算，目前整個房地產交易中使用‘首付貸的比例約為5%，個別大的中介公司也很難超過10%，而這些使用首付貸的人群大部分還是剛需人群。”張宏偉表示。

“目前并不是每家公司都用P2P來進行首付貸業務，也有一些類銀行金融機構進行首付貸發放，目前首付低啊，平均年化利率為10%。以上述100萬房屋為例，如果你貸款15萬，一年的利息是1.5萬，但是可能一套100萬房屋一年后要漲到120萬，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原。”張宏偉說。

多位業內人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應比“首付貸”要強得多。

日前，央行宣布將對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的“首付貸”金融業務進行清理和整頓。專家認為，“首付貸”在放大金融杠桿、制造樓市泡沫的同時，也將風險向銀行傳導。在清理整頓“首付貸”的同時，也應對二手房市場“高評套貸”等亂象加強重視，加強貸款管理和風險防范。

在3月12日召開的十二屆全國人大四次會議記者會上，中國人民銀行行長周小川表示：客戶的首付不能是借的，找另外一方借錢成為首付，剩下部分再去借，將導致整個借款和自有資本的比例，包括未來的償還能力發生變化。

中國人民銀行副行長潘功勝表示，房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平臺合作開展的金融業務，所提供的“首付貸”產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，還增加了金融風險和房地產市場風險。

潘功勝表示，央行將與相關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的金融業務進行清理和整頓，打擊為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。此前，北京、深圳、上海等多地已先后開展對樓市場外配資的排查摸底。