天價學區房，“超級學?！钡耐度氘a出

賈冬婷++龔融

“天價”換來的最牛小學

“現在炒得沸沸揚揚的‘天價學區房46萬元一平方米，聽著挺嚇人的，不過我都麻木了。我那間平房要賣也得這個價了，我還不想賣呢。”皮諾是過來人，她前年用每平方米11萬元的價格——那時候看也是“天價”——買下了西長安街附近四合院里的一間15平方米小屋。雖說生活水平直線下降，但她一點也不后悔，孩子從最差學區的‘渣小，一步到位，成了全北京“最牛小學”實驗二?。ū本┑诙嶒炐W）的學生。她回頭看這個過程，得意之情溢于言表：“真是步步都踩在了點上，簡直可以用‘傳奇來形容。”

和皮諾約時間只能見縫插針，她是全職媽媽，要趕著收拾家務和接送孩子的空當。我們在她租住的小區樓下見面，這里離學校就100多米，她和兒子手拉著手就走過去了，也是為了讓他每天能在家多睡會兒，趕上刮風下雨也能舒服點?！皟鹤用刻焐蠈W高興得不得了，家長受點罪就受吧，擇校是無怨無悔的。”皮諾說，她張羅買學區房也是無奈之舉。早幾年她根本沒考慮這事，老公單位有共建，也托了關系準備了20萬元贊助費要上某某小學。沒想到2014年初收到通知，共建取消了，走條子也不允許了，而孩子第二年就要上小學了，這意味著只能被動接受劃片。他們家住豐臺，對口的小學很“渣”，小升初更沒有什么好的選擇，覺得特別氣憤、無助和恐慌。哭也來不及了，只能馬不停蹄地看房。當時新聞里鋪天蓋地說要均衡教育資源，皮諾想著，最好的資源在西城，均衡也應該是西城首當其沖，加上老公單位也在西城，她就奔這邊選了。起初打算湊80萬元作首付，在差不多的學區里買一套能住的房子。但是看了一圈發現，西城樓房房源可選擇得很少，看得上的怎么也得四五百萬，買不起;能買得起的又看不上，都是些“老破小”——或者戶型不理想，或者隔音效果不好，或者挨著垃圾場，老舊的程度讓人絕望。她意識到，在這樣寸土寸金的地方通過買樓房來擇校是不現實的，于是轉而考慮買平房，先落個戶口再說。

平房有平房的好處。皮諾想，看著單價挺高，但是總價低啊。買樓房最便宜也得400萬元，但是買十幾平方米的平房200萬元左右就夠，大不了再租個房子住，和買樓房相比，等于“零割肉”。不過真正操作起來，她發現平房市場里的水太深，很少有房主對外賣的，本來就稀少的房源早被一些小中介斂在手里了?！八麄儝甑牟皇莻蚪?，是差價。中介看上一套房子，就給房主壓了‘大定，比如房主要賣100萬元，中介先給70萬元，過戶后再付余款，房主也樂得省事。之后中介轉手再賣多少錢是他的事，就跟房主沒關系了。買到手，還有產權是共有還是私有，能不能落戶等各種陷阱?！逼ぶZ回頭想想這個過程都后怕，“其間中介也推薦給我一套4平方米的房子，130萬元。我一聽就說：‘這房主想錢想瘋了吧。中介也尷尬地笑了笑，他也覺得離譜。后來不也賣出去了？”

皮諾一開始并沒有想著要上所謂的“最牛小學”。“一是上不起，二是不敢上。都說學生背景高官權貴的，人家天天出國游，豪車多少輛，我們去了自己都自卑，何必讓孩子受那個罪，對他成長也不利?！彼鲞^生意，從投資角度考慮，也愿意買普通小學，最保險。“買好的小學，它要慢慢向外兼并，是走下坡路;買普通小學，是往上走的，低點買進肯定是利好?！彼哉J“對政策比較敏感”，當時已經傳出好多“牛?！苯ǚ中?、合并校的消息，離實驗二小最近的涭水河小學成了他們的首選?！岸颊f它離實驗二小最近，第一個兼并的是他們。當時想著如果消息成真，實驗二小的資源能分一杯羹給我們，就很滿意了。哪怕它不被兼并，西城的普小我們也能接受。”她在那附近幾乎談妥了一間平房，11平方米，120萬元。等夫妻倆帶著錢去交訂金時，房東卻坐地起價，反悔了。他也聽說了合并的風聲。“我這房子要劃到實驗二小分校，要30萬元一平方米了。”他們只能繼續折騰，跟著中介一路看到了國家大劇院西側的西交民巷。皮諾的老公是搞建筑的，他一眼看上了這里的房子，不像別的大雜院就是一堆爛磚頭，這里至少外面紅墻灰瓦的，已經算是平房里的“翹楚”。不大的院子里被隔成了幾間，十幾平方米一戶。皮諾說，這里面原本是一家人，四兄弟，后來倒手了幾次，院子里就亂了，來了三個外姓的。要出售的這戶也是因為和隔壁鄰居常年不和，一點小事就能掀起軒然大波，不是你家房子漏水淹了我家的，就是你家風扇吹著我了，最后因為翻蓋問題兩人大戰了幾百回合，據說耳朵都要打掉了，實在沒法再住在一起了，這家索性把房子賣給了中介，一走了之。當時的售價也還不太離譜，每平方米11萬元，15平方米要價170萬元，他們借一借也能湊足。那時候已經顧不上挑學校了，對口的小學是長安小學，在西城區算差的。皮諾說：“第一眼看到校門，都想哭?！?/p>

令人意想不到的消息接二連三地傳來。2014年8月，皮諾一家辦好了落戶。9月，長安小學就并入了實驗二小，而且由本校直接管理?！袄蠋熑繐Q成了實驗二小的老師，學生換上了實驗二小的校服。”又過了一個月，平房還沒裝修完呢，這里就貼出了騰退拆遷入戶調查的通知。他們又趕上了拆遷，這意味著每平方米可以得到30多萬元的拆遷補償。2015年孩子到年齡要去上學時，學校又打來電話，通知他們，長安小學校區要改建，孩子可以直接到實驗二小的本校報到?；叵脒@個過程皮諾也覺得神奇，她形容：“生活需要我們含淚前行，然后在不經意間給你一個微笑。”

平房里幾乎沒有生活質量可言。搞建筑的老公將這間15平方米的小房子改造了一下，隔出了廚房和衛生間，還加建了一個小閣樓，使用面積擴大到了20平方米，勉強可以擠進他們一家三口。更可怕的是平房周圍的環境，根本不是想象中雞犬相聞的小院。皮諾告訴我，大雜院里魚龍混雜，街坊四鄰多是等拆遷的本地人，或者低收入的外地租戶，更替頻繁。皮諾記得第一次帶兒子上平房旁邊的公共廁所，她在外邊等著，誰知道孩子剛一進去，馬上大叫一聲就出來了，面色倉皇。她趕緊問怎么了。兒子一臉恐懼地說：“里面有、有……”她說：“有什么呀？有狗啊？”兒子說：“有人……”他之前不是沒有上過公共廁所，只是從來沒有上過這種沒有隔斷、幾乎“赤誠相見”的簡易廁所。為了孩子上學更近，也有個好的環境，他們把這間平房租給了一個同樣有上學需求的家庭，自己在學校附近重新找房子租住。小學附近的房源永遠是捉襟見肘的，便宜的往往有致命傷，狀況稍好的價錢又太貴，60平方米比較新的房子租金能到1.1萬元。他們好不容易找到一間40多平方米的一居室，每月6000多元?！吧钸€是受了挺大影響，流離失所的感覺?，F在住的已經是租的第二套房子，房租還在漲，也不穩定。”皮諾還是希望將來賣了豐臺的房子，在這附近換一套小房子，守著孩子上學。

皮諾有時也會感嘆自己的生活，“沒有自己，只有孩子”?！昂⒆娱_學以后就川流不息地接送上下學，其余時間也是圍著他轉，從早上準備早餐開始，洗衣做飯，打掃衛生，輔導孩子功課……真是兩眼一睜，忙到熄燈?！彼f，誰也不愿意花樣年華就這么黯淡下來，這么折騰學區房也無非是為孩子爭得一個機會?！袄瞎乔迦A畢業，孩子資質可想而知也差不到哪兒去，但以前這樣的‘牛小機會根本輪不到普通人。學區房起碼是用市場杠桿來衡量的，我的每一分真金白銀知道流到哪兒去了。買了學區房，起碼還有希望在?！?/p>

讓皮諾慶幸的是，他們買平房的時候，教育“均衡”才剛剛開始，實力較弱的小學——所謂“坑?！薄浇膶W區房還沒漲起來，所以她才能以11萬元的單價買到手。現在這些“坑”都被合并校等政策填滿，再加上拆遷的潛在利益，附近的平房水漲船高，46萬元一平方米的天價早已不是個例?！罢f到底還是教育均衡得不夠快，再快點，房價就能下來了，我們也就能在這附近買個一居了。如果五環內都均衡到了，都成了學區房，原地不動也能接受好的教育，那我們又何必擠到二環內的平房里受這份罪呢？”

學區房：不確定性的解藥

“一旦開始考慮學區房，就像是中了毒，其實是對未來教育不確定性的一種恐慌。90%的人都解脫不了，必須買下房子，提前消費，把確定性握在手里，才能解毒?！背赜晷稳荨Ｋ驗榍皫啄瓿晒Τ鍪忠惶讓W區房，成了公認的學區房專家，越來越多的人來找他咨詢。

他分析，學區房的存在，根本原因還在于教育資源的不均衡。拿北京來說，行政區之間的不均衡不光存在，而且還特別明顯。東城、西城、海淀三個區是教育高地，集中了最優勢的資源。小學還不那么明顯，到了初、高中更加突出。舉例來說，北京高考平均分前10名的學校，常年被西城、海淀壟斷，其他區只有個別學校偶爾進入過。而各區內部學校之間的不均衡也很突出。有數據統計，海淀區10所重點小學的教育事業費用支出平均為3300萬元以上，而普通小學的平均教育支出不到1000萬元。

學區房并不是一個新概念，但最近兩年陷入一種瘋狂狀態。學區房專家敖其告訴我，某種意義上，這是2013年十八屆三中全會強化教育改革，推進教育資源公平化和均衡化的一個副產品。這牽扯到兩個階段的制度設計，幼升小和小升初。幼升小，一直是就近入學原則，只不過以前有其他路徑，所以老北京和有門路的人，都不怎么在乎劃片，反正可以通過單位共建入學，或者找人遞條子，大不了交些贊助費。這一階段最大的改變是2014年取消了“共建”，之前有共建的單位很多，尤其是在傳統“牛校”眾多的西城，更是眾矢之的。根據池雨的估計，之前共建入學的比例接近一半。共建取消后，有一個新詞叫“政策保障”，這是核心部委才能享受的一個指標，以往有共建校的央企和外企等都被排除在外，范圍大大縮小。除了這部分“政策保障”入學之外，絕大部分人的蛋糕都被動了，他們新增的擇校需求都轉嫁到了學區房。

為孩子的教育謀一處學區房是家長在教育資源不均衡狀態下做出的無奈選擇

第二個階段是小升初，現在把途徑收緊為兩種，一種是9年一貫“直升”，第二種是學區內“派位”。以前擇校招數多樣，比如說“點招”，去年完全取消了;還有“特長生”，比例也被嚴格控制了，比如西城區控制在5%以內;再有一種更普遍的“推優”，是按綜合排名被推薦到好學校，但是這個比例也在收緊，以前西城區是25%，去年降到15%。也就是說，教委不鼓勵大家在義務教育階段去拼，但這么一來好學上進的學生憑借自己的能力進入好學校的機會也被沒收了。其他路都被堵死了，升學的路徑就變成了直升和派位，這兩種都不是學生所能左右的，直升是看住房對應哪個學校，派位看在哪個學區。池雨說，直升是2014年在派位的基礎上延伸出來的，初衷是把劣勢的教育資源和優勢的教育資源捆綁在一起，增加競爭力，“渣小對牛中”，但客觀上也導致了學區房從一個純小學的概念，擴大到可以直接對應某個中學。一個東西功能多了自然就值錢，所以房子也漲價了?！耙粋€典型的例子是現在風口浪尖上的宏廟小學，之前在西城區不算‘牛校，但它兩年前教改之后直升了實驗中學，那是西城區數一數二的中學，結果學區房暴漲，一個月一個價，從每平方米不到6萬元，到現在的16萬元都打不住。這還不是那種買名額的平房，而是能住人的標準樓房。就是因為把小學和中學提前綁定了，購買中學未來預期的家長把這部分學區房價格炒起來了。”

為了遏制不同行政區之間教育資源不均衡的加劇，2014年教委又提出“鎖區”，即在中考時西城、海淀、東城三個強區之間不可以互考，其他區考入又有名額的限制。池雨告訴我，這樣一來，如果早期選擇在一個弱區里，之后再想通過中考的方式進入到強區中，付出的成本更高，難度更大。從這個角度看，也把本來對于孩子中學的預期迅速轉嫁到小學市場，但凡有辦法的家庭，都試圖在小學階段就把學籍轉到強區里來。其實從宜居環境來講，東、西城幾乎沒有特別好的小區，九成以上的小區都是90年代以前的，購買學區房就意味著生活質量和居住品質的犧牲。池雨認為，學區房是家長在教育資源不均衡狀態下，靠經濟杠桿做出的一種無奈選擇。

池雨也曾是“中了學區房之毒”的家長中的一員。他是北京郵電大學的老師，2008年兒子兩歲，開始研究孩子上學的事，發現劃片的小學實在太差?！凹t磚平房，沒有操場，窗戶漏風，全區倒數第一。”他花了一年多時間去研究，以家到單位的6公里為直徑，在地圖上畫了一個圓圈，圓圈里的50多所小學都是調查對象。他不迷信數據，因為自己就是研究大數據的，太明白那些數據是怎么刷出來的，而資金、硬件，包括成績，都可以在短時間內提高，但是一些靠時間積淀下來的東西是無形的。于是就用最笨的辦法，在放學時段跑到學校門口和家長聊，老師負責嗎，吃得怎么樣。也并沒挑頂級“牛?！保X得對孩子成長并不好。最終他選擇了一所口碑不錯的小學，以每平方米4萬元的價格，買下了一間50平方米的學區房。雖然已經“解毒”，但池雨特別能理解那些還在焦慮中的家長的心情，也愿意提供指導，至少讓他們的選擇不那么非理性。就像“城門失火，殃及池魚”，每個人都不能置身事外，這也是他要求使用“池雨”這個化名的原因。

來找池雨咨詢的家長三教九流，大多數人給孩子設計的軌跡都有自己受教育的影子。比如一些“牛校”畢業的家長，就會對擇校特別淡定。反而有一些當年因幾分之差和清華、北大擦肩而過的，會有很強的圓夢情結，把這條路加諸孩子身上。池雨說，這些都無可厚非，不過對于那種孤注一擲、舉家投入的家長，他多半會勸一勸。“如果教育變成了一個奢侈品，一切都圍著孩子轉，就太過用力了，也會把這種壓抑和回報心態傳遞給孩子，可能會帶給孩子一個灰色的童年。”

誰推動了超級學校？

每一次學區房天價的刷新，都可以標識出教育“宇宙中心”的所在地。這一次當然是北京實驗二小，公認的最牛小學。這所小學就在西長安街南側的第二排，橫跨兩個街區，仿佛空降在胡同區的航空母艦。單價賣出46萬元的那間11平方米小屋就在文昌胡同，胡同里的平房院落寥寥無幾，每一個院子都被分割成十幾平方米一間的小屋，大都房門緊閉，留下滿墻求購的招貼。這一次的天價學區房是誰并不重要，因為未來這里的每一間都可能會創造新的紀錄。去附近的一家中介門店詢問，店員張占介紹，實驗二小的學區房就集中在它西側的三條平行街道上，文昌胡同、文華胡同和新文化街。他告訴我，平房他們不做，只做樓房。新文化街上有六棟樓房身在其中，不過在售的房源只剩三套了，80年代的老房子，單價14萬元起。他向我推薦一套77.7平方米的三居室，南北通透，1110萬元。

超級學校是一種極度稀缺的資源。池雨說，實驗二小歷史上從來不是一個靠學區房入學的學校，前幾年大部分都是單位共建，剩下的則是靠“拼爹”——找關系入學。甚至共建名額都供不應求。一位在國家某重要部門工作的媽媽告訴我，前年兒子入學，單位有20多個適齡的孩子，但是共建名額只有10個，怎么辦？入學前先考一輪來篩選。即便現在取消了共建，給普通人釋放出了少量就近入學名額，附近的學區房也是有價無市，出一套就是天價。

為什么選擇超級學校？池雨認為，一部分家長是社會精英，也希望孩子與有著同檔次氛圍家庭的孩子成為同學，他們有動力選擇超級學校。另一部分家長看重品牌效應。“上超級學校有點像是買LV包，是一種形象，給孩子一種最好學校里的學生的自信感?！彼f。從教委的撥款、軟硬件投入、老師的師資力量、生源的一代代積累來看，超級學校與普通學校確實有差異。對孩子來說，更大的不同其實不在知識積累，而在“素質教育”層面，比如超級學校有音樂廳，有專業鋼琴、小提琴老師，培養音樂素養就有優勢。與外界的交流和活動也多，比如之前實驗二小的體育節在“鳥巢”辦，藝術節在人民大會堂辦，校長說：“咱們有這個實力，為什么不讓孩子們去見識一下？”池雨認為，這些教育資源的投入都有回報，但對每個家庭來說，它的必要性是可以討論的，并不是必需品。

皮諾對這所“神一般的學?！钡臐M意度超出了她花170萬元買房的預期。她不無得意地提起兒子和其他低年級學生上課的老校，那里原來是清初八大“鐵帽子王”之一的克勤郡王的王府，后來翻建，仍保留著三套院的古典建筑格局，相當漂亮。等到升入四年級會進入一墻之隔的新校區，那個校園更現代也更氣派。更重要的是孩子入學后的變化?！八緝认?，現在變得開朗、活潑了，遠遠地一看見老師就很開心地喊?！弊屗w會最深的也是老師對孩子的態度?！霸瓉頁牡臋噘F化并不存在，因為老師們都見過世面，反而沒有那種特別勢利的。我們這一批是從分校并過來的，但老師們都一視同仁。我兒子有一段時間腳趾頭骨折了，醫院給打上石膏，沒法動彈了，怎么去上學呢？我去問老師，老師說你把孩子抱到學校，其他的事我們來管。就這么一個多月，我把孩子送到校門口，老師再把他抱到教室。六七歲的孩子得有50斤，還背著書包，帶著一壺水，老師摸他的臉開玩笑：‘你該減肥了啊。”

超級學校就在各方推力下日漸膨脹。比如實驗二小，取消共建之后，保障入學需求幾乎不減，又新增了就近入學名額，導致學校規模進一步擴張，一班40個人，每屆都有20個班，變成一艘超級航母。池雨說，規模過大會帶來很多問題，比如硬件使用過于擁擠，或者管理上的難題，有些學校怕太多孩子互相打鬧，下課后不允許去操場嬉戲玩耍，只能在教學樓同層活動。他認為，超級學校的規模問題不能用進一步擴大規模去解決，那是種惡性循環。

一到下午3點半的放學時間，實驗二小所在的新文化街就堵得水泄不通。盡管校門口道路調整為兩條只能從中心向外的單向道，而且沿著院墻按班級劃分了空間，但接孩子的各種車輛和人流仍無法從根本上緩解。皮諾也深有體會，她把家租到學校對面也是為了孩子少受擁堵的罪，但周邊逼仄的街道和環境無法逃避，附近也沒有適合遛彎休憩的公園，只能畫地為牢。

均衡：學區房出口

教育不是一朝一夕能夠提升的，所以無論是將蛋糕做大，還是將蛋糕切分得更均衡，最有效的方式都是將超級學校的優勢教育資源向外輸出，于是合并?；蛘咿k分校遍地開花。

黃城根小學也是一所眾人擠破腦袋想要進入的超級學校。這所位于皇城腳下的小學建于1904年，是最早的公立小學之一，如今也是被均衡教育資源的重點。楊老師告訴我，這一進程自2013年以來就開始了，黃城根小學成立了教育集團，將原來的官園小學、后廣平小學合并進來，又在房山、懷柔、豐臺設了分校。她的第一感受是這種均衡根本無法實現。“本來是完全不同的學校，在原來的管理模式和教學理念上都有很大差別，老師們的狀態也不同，想快速融合是不可能的。但是黃小的模式不一樣，它采用了一種完全合并的方式，把原來的本校、官園、后廣平三所學校的資源完全打散了再分配，把學生按年級分到不同校區。這樣校與校就完全打通了，身邊就有本校老師，可以一起學習一起研究。”

這種完全式合并也是出于舊城內超級學校的發展需求。楊老師說，原來黃城根小學的空間局限，在老城里再擴張也趕不上需求的增加，現在的合并校每一個都不大，相互又離得不遠，只有這樣合并?！捌鋵嶞S小的劃片生源就10個班，還有6個班是留給政策保障入學的，所以一個年級就有16個班，一個校區只能容納兩個年級?！睏罾蠋熢谶@次改革中被調到官園校區，這個校區在合并時新修了校舍，硬件看上去不錯，但是空間仍是捉襟見肘。她帶我去看后面的操場，被四周的樓群和大雜院包圍著，跑道只有200米的樣子，只夠一半學生去上課間操。

“從教育者的角度看，如果只是換塊牌子，派個校領導過去，那樣的合并沒有意義，換湯不換藥?！庇?0年教齡的楊老師告訴我，整體改變是需要時間的，最應該均衡的是優秀的教師資源?！袄蠋熓敲恳还澱n的根本。合并的重點也是提升老師的狀態。通常是先由本校的老師上一節公開課，其他人坐著聽，之后再一起研究，形成教研模式。比如黃小的數學課就和普通學校不一樣，不只局限于課本，或者說把課本容量擴大，通過公開課就能推廣開來。以100以內數的認識為例，最基礎的是數數，從1數到100，大部分孩子很快就能掌握，之后就可以延伸，可以用擺小棒的方式，從10個1變成1個10;還可以用計數器，用正方體的模型，用數軸，這個容量就不一樣了。學會了百以內的數，再去類推千以內的數，那么類推的能力也加強了?！?/p>

教育均衡給超級學校帶來的挑戰還有生源。楊老師說，原來共建生占大部分，父母單位都不錯，也都比較重視教育，而且這部分需求都不能完全滿足，要先通過考試來刷掉很大一部分人，所以能夠進來的生源整體質量很齊整?，F在大部分是直接接收的本片區孩子，這些家長反而一開始不能接受黃小的嚴謹作風。一部分是附近的新小區家長，聽說被劃入黃小還專門放鞭炮慶祝，但進來后，又覺得黃小給的壓力大了，孩子壓根兒就沒有玩的時間了。還有一部分是胡同里的老北京，他們覺得差不多就挺好。“他這字寫得比我當年強多了，你學校還教條呢？”楊老師記得，學校第一次開家長會，有人光著膀子、穿著拖鞋就來了?！爱敃r我們覺得不可思議，黃小什么時候有過這樣的家長？那次就提出黃城根小學家長的校規，家長也需要教育。所以黃小教育的對象不只是一個班40個學生，而是在這個基礎上乘以2，是父母;再乘以2，是祖父母，一共160人。學校教育固然重要，某種程度上，家庭教育更加重要?！?/p>

一個學校積累的優質教育資源就那么多，黃小也擔心在均衡中被稀釋。楊老師認為，在這種情況下更要堅持自己的特色。“現在老說要減負，但減負以后就不學習了嗎？有的學校就真不學習了，天天搞這樣那樣的活動。但是黃小不允許，減負不減質，回家不留作業了，但課堂上除了精講還要精練，仍然注重抓基礎。如果沒有了這種堅持，那多年以后就不會有人擠破腦袋進黃小，所謂的超級學校就和普通學校一樣了?！?/p>

“水里兌一點酒還是水，酒里兌一點水還是酒。”池雨說，現在的模式是統一搞公立學校的均衡化，但真正的均衡需要時間。大多數合并還只是掛上了分校的牌子，意義比較表面。從更大格局來看，學區房的疏導出口還不夠多元。他認為，其他的民辦學校、國際學校、民工子弟學校都沒有發展起來，擇校家庭的選擇渠道還是太少了?！皩W區房的突出問題主要來自極端高價房源，有這種需求的家庭正好也是私立學校的匹配群。但目前北京好的私立學校就那么幾個，而且擠不進去，錄取率幾乎是20比1，比進實驗二小更難?！?/p>

（文中部分人物采用化名。感謝“家長幫”論壇對采訪的幫助。實習記者唐瑤對本文亦有貢獻）