對住宅用地續(xù)展該早作法律準(zhǔn)備

◎ 李英鋒（河北省灤南縣工商局，唐山063500）

對住宅用地續(xù)展該早作法律準(zhǔn)備

◎ 李英鋒（河北省灤南縣工商局，唐山063500）

這幾天，有媒體報道浙江溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發(fā)熱議和關(guān)注。新華社記者就此向溫州市國土局求證核實。溫州市國土局表示，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細(xì)則。近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。（4月17日新華網(wǎng)）

根據(jù)現(xiàn)行的住宅用地使用政策，房主對房屋用地的使用權(quán)是附期限的（農(nóng)村宅基地除外），短的20年，長的70年。既然有期限，那么問題來了——住宅建設(shè)用地到期之后，如果房子還在，房主的權(quán)益如何保障？房主該如何辦理用地使用續(xù)展？走什么程序？還需不需要再花錢？花多少錢？花錢的依據(jù)和理由是什么？這些問題都涉及民眾的切身利益，民眾非常關(guān)注。多年來，民眾就這些問題一次又一次地發(fā)問，一次又一次地?zé)嶙h，一次又一次地表達(dá)擔(dān)憂，一次又一次地督促政府給出明確的說法。然而到現(xiàn)在還沒有得到答案。此番溫州出現(xiàn)20年住宅用地使用權(quán)年限到期情況，民眾的權(quán)益不容等待和模糊，解決問題刻不容緩，政府也就不能再等待，更不能再擱置問題，是時候給出合理的、具有可操作性的答案了。

對于住宅用地使用權(quán)的續(xù)期，《物權(quán)法》雖有“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”的規(guī)定，但規(guī)定的原則粗疏，缺乏可操作性，難以用作解決問題的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。政府有必要制定具體的實施細(xì)則，或者由有權(quán)部門出臺明確權(quán)威的解釋，或者有立法部門進(jìn)一步完善立法，出臺立法解釋。而無論采取哪種方式，都應(yīng)該以憲法為依據(jù)，都應(yīng)該力求維護(hù)民眾的合法權(quán)益，都應(yīng)該尊重和順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，都應(yīng)該把促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展作為一個目標(biāo)，相關(guān)部門也都應(yīng)該在事前充分論證，征集民意。

兵馬未動，糧草先行。法律調(diào)整更應(yīng)該具有前瞻性，也就是說，社會問題未“動”，法律就應(yīng)先行，更何況，現(xiàn)在社會問題已“動”，已經(jīng)產(chǎn)生了矛盾，法律就必須做出調(diào)整和改變了。有關(guān)部門應(yīng)以解決溫州20年住宅用地使用權(quán)年限到期問題為契機(jī)，盡快啟動立法修法程序或法律配套程序，為今后全面處置住宅用地續(xù)展問題做好法律準(zhǔn)備，給出明白賬本，讓民眾心中有數(shù)，讓土地、房屋登記管理部門有法可依。這樣，民眾的心里就會更踏實，就會對房屋的權(quán)屬有更明確的預(yù)期，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上做出更合理的處置。顯然，盡早拿出對住宅用地續(xù)展問題的法律設(shè)計有利于維護(hù)民眾的權(quán)益，同時，也有利于市場對房屋價值和房屋交易做出更合理的預(yù)期和判斷，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮。當(dāng)然，法律在調(diào)整住宅用地續(xù)展問題時，有可能涉及“續(xù)展費(fèi)”，這是一個利益分配的問題。很多民眾當(dāng)初買房都花了大筆的錢，有的人為了買一套房甚至付出了幾代人的積蓄，背負(fù)了長期沉重的債務(wù)，有關(guān)部門在確定“續(xù)展費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)時，一定要秉持多讓利于民的原則，切不可像網(wǎng)上傳言的那樣，動輒就讓房主花出幾十萬甚至更多費(fèi)用。