農民辦理農村土地轉包合同公證的程序和應注意的問題

敦化市公證處李紅卷 敦化市農村經濟管理總站陳正慧

農民辦理農村土地轉包合同公證的程序和應注意的問題

敦化市公證處李紅卷 敦化市農村經濟管理總站陳正慧

在市場經濟條件下，辦理農村土地轉包合同公證，可以優化農村土地資源配置，有利于農業結構調整，穩定承包方對土地預期值，提高對土地投入的積極性，對于實現農業生產要素的優化組合和實現產業化發展，進一步完善和穩定農村土地承包關系具有重要的作用和意義。

當事人申請辦理農村土地轉包合同公證，可以保障合同當事人合法的土地流轉權利和土地使用權利，可以確保各方當事人的基本權利義務和應當承擔的法律責任，在依法、自愿、有償的條件下，農村集體經濟組織成員對自己的土地承包經營權進行轉包，是承包方土地承包經營權的重要實現方式，農村土地轉包合同是受讓方依法經營土地使用權的合法憑證，也是作為解決農村土地承包合同糾紛的重要證據。

1.農村土地轉包合同公證的管轄

農村土地轉包合同公證是指國家公證機構根據原土地使用權承包合同的承包人和其他公民、法人或其他組織的申請，依法證明當事人雙方簽訂的土地使用權轉包合同的真實性、合法性的活動。

辦理農村土地承包使用權轉包合同公證由轉包方住所地或合同成立地公證處管轄。

2.如何申請辦理農村土地轉包合同公證

轉包方應當提供的證件、證明材料：《戶口簿》、《居民身份證》；土地使用權承包證明；家庭承包或合伙承包的，應提交家庭成員或合伙人同意轉包的文件；地上建筑物、附著物的產權證明；土地管理部門或農村經濟組織同意轉包的文件；原土地使用權承包合同文本及本次使用權轉包合同文本。

承包方應提交的證件、證明材料：承包方為法人的，應提交法人營業執照、法定代表人資格證明和本人《居民身份證》；承包方為其他組織的，應提交有關部門制發的主體資格證明、負責人資格證明及本人《居民身份證》；承包方為合伙的，應提交合伙人之間簽訂的《合伙合同》、合伙人共同簽發的《委托書》及受托人《居民身份證》；承包方為公民的，應提交《戶口簿》、《居民身份證》。

有擔保的應提交的證件、證明材料：擔保方為法人或其他組織的，應提交法人資格證明或其他主體資格證明、法定代表人或負責人資格證明及本人《居民身份證》；擔保方是公民的，應提交《戶口簿》《居民身份證》；用財產擔保的，應提交產權證明，財產為共有的，提交共有人同意進行擔保的文件并履行相應的批準、登記手續。

3.應當注意的問題

一是土地使用權轉包合同條款是否完備，內容是否真實、合法，所簽訂的合同是否是雙方當事人的真實意思表示，權利義務是否平等，有無欺詐行為，有無顯失公平。

二是承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉是其依法享有的一項重要權利。采取轉包方式簽訂農村土地承包合同的，不必經過發包方的批準同意，而只需到發包方備案。

通過農村土地轉包合同取得土地承包經營權的，其農村土地轉包合同與轉包行為不得改變承包地的所有權權屬關系；不得損害土地所有者的權益；不得擅自改變土地的農業用途，將土地用于非農建設；不得給土地造成永久性損害。否則，該轉包行為和農村土地轉包合同沒有法律效力，并且造成損害事實的一方應當向對方承擔賠償損失的責任。

三是招標、拍賣、公開協商等方式取得農村土地承包經營權的承包方只要依法取得土地承包經營權證，其土地承包經營權就可以依法轉包（但合同雙方另有約定的除外）。

以招標、拍賣、公開協商等方式取得土地承包經營權的，在簽訂轉包合同時，應注意受讓方享有的權利要受到不得超過承包人享有權利的限制，否則，轉包合同中約定的超越當事人權利的部分將不受法律的保護。因為承包人不能將自己并不享有的權利轉讓給他人。其法律依據主要是《民法通則》第九條“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力”的規定。

四是當事人在農村土地轉包合同中約定的轉包合同期限應當限定在原農村土地承包合同期限之內。

五是通過家庭承包方式取得的土地承包經營權，進行流轉并取得的收益，發包方及其他組織和個人不得擅自截留、扣繳。否則，就是對承包方合法財產權益的侵害，承包人可請求仲裁機關或者人民法院責令其承擔退還財產的民事責任。退還被其非法擅自截留、扣繳的土地承包經營權的流轉收益。

六是發包方不得強迫承包方進行土地承包經營權流轉，如果發包方強迫承包方進行土地承包經營權流轉，承包方可以請求仲裁機構或者人民法院依法確認強迫行為無效，并要求發包方及有關責任人承擔賠償損失的責任。

七是轉包方將地上的附屬物一并轉包時，應告知承包人及時辦理過戶登記手續。