一線樓市調(diào)控變革

今年以來，深圳、上海、北京等地的房價大幅上漲，甚至市場一度出現(xiàn)房東跳價、日光盤、交易中心連夜排隊等現(xiàn)象，已經(jīng)引發(fā)相關(guān)地方政府和多個部委的強烈關(guān)注。

這一輪京滬深房價上漲，主要原因之一當(dāng)然是供求關(guān)系的失衡。但在一線城市，樓市的供求失衡是一直存在的。應(yīng)該說，此輪京滬深房價上漲，是供需關(guān)系緊張、信貸寬松、稅收優(yōu)惠，包括高價地、中介機構(gòu)的首付貸，甚至是股市下跌等多方面因素整體導(dǎo)致的。

在信貸環(huán)境整體寬松、供需關(guān)系短期難以扭轉(zhuǎn)的情況下，一線城市今年房價上漲格局很難改變。但關(guān)鍵是，合理的上漲是正常的，過快的上漲，則是一種異動，而目前出現(xiàn)的一些現(xiàn)象顯然已經(jīng)表明，投資炒作的現(xiàn)象再度出現(xiàn)了。

當(dāng)市場出現(xiàn)異動，意味著相關(guān)政策也不遠了。從相關(guān)監(jiān)管部門近期表態(tài)以及媒體報道來看，北京、上海、深圳這三個一線城市已經(jīng)在儲備政策，“兩會”后有可能出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，具體內(nèi)容可能包括嚴(yán)格限購審核、擴大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房價過快上漲。

一直以來，國內(nèi)樓市過去仰仗更多的是“需求側(cè)”抑制，如提高交易成本、降低交易杠桿（提高房貸首付比例）、加大限購力度等，未來這些政策不大可能成為重點。

“供給側(cè)”改革將是未來一線城市樓市管理的主基調(diào)。此次住建部旗幟鮮明地提出，一線城市要增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場信心。確實，相比于三、四線城市的供大于求，一線城市則屬于“僧多粥少”，在新增大量人口的同時，土地供應(yīng)確實逐年減少，而這也是目前北上廣深房價快速上漲的最重要因素。

但在一線城市邊界固定的前提下，如何擴充土地供應(yīng)？除了增加土地供應(yīng)面積之外，還應(yīng)多管齊下，盤活城市中的閑置土地，加大城市低效利用土地的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村的改造。這些手段，將起到一定程度平抑地價的作用。

供給側(cè)的另一大頭是住房供應(yīng)，主要體現(xiàn)則是保障性住房。近期，上海重拾新增房屋供應(yīng)的“90/70”政策，增加低總價住房供應(yīng)；深圳除了要在“十三五”建設(shè)史無前例的40萬套保障房外，還要向海洋要55平方公里。？

當(dāng)然，供給側(cè)改革不一定是只有政府才能做的事，房地產(chǎn)企業(yè)也是供給側(cè)的一端。好的產(chǎn)品不嫌多，在北京這樣的城市，開發(fā)商只有創(chuàng)造更多高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品，才能刺激新需求、新市場，滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。