去庫存，央行放大招

張佳竹

央行、銀監(jiān)會2月2日宣布，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。

短短10個月時間里，央行連續(xù)三次出臺房貸政策降低購房門檻。在業(yè)內(nèi)看來，通過持續(xù)的政策推出，可以形成疊加效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就此表示，房地產(chǎn)救市大幕已經(jīng)拉開。然而，新政“叫好不叫座”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為此次新政實(shí)際刺激入市的購房者數(shù)量有限，對去庫存的意義不大。

非限購城市首付降至20%

央行發(fā)布的通知顯示，對于非限購城市來說，首套房貸比例實(shí)際上最低可達(dá)20%，二套房門檻也隨之降至30%，而此前這一比例為40%。

這也意味著，在非限購城市，對于購房者來說，過去購買一套200萬元總價的房子，需要首付款50萬元，而現(xiàn)在首付款則降低到了40萬元。某種程度上，有10萬元的購房成本可以通過按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過程中。

對此，中國民生銀行首席研究員溫彬稱，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對非限購城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“（新政）對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和去庫存有正面作用?！庇⒋笞C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄認(rèn)為，這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對于房地產(chǎn)股票有重要支持，對于股市穩(wěn)定也有重要意義。

“在當(dāng)前高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長，尤其是房子嚴(yán)重過剩的三四線城市及少部分二線城市，庫存嚴(yán)重。政策一旦全面實(shí)施，三四線城市將直接受惠。而市場原本就火爆的一線城市，即使政策不會惠及，樓市成交量想必也將迎來新一輪爆發(fā)期?！比?60房貸分析師郝俊丞表示。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至去年末，我國商品房待售面積達(dá)到7億平方米，增長15.6%，達(dá)到了歷史峰值，其中住宅占到了63%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次政策的出臺，實(shí)際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向。而且從市場預(yù)期看，能夠較好地撼動庫存，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，自下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停，一方面60億元庫存需要去除，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險，政策有松動空間。

市場反應(yīng)冷淡

據(jù)記者了解，央行公告發(fā)布后，已有銀行開始響應(yīng)。浙商銀行2月2日發(fā)布公告稱，對居民家庭首次購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款首付款最低比例為30%。

“雖然已有銀行開始執(zhí)行房貸新政，但設(shè)定的門檻也不少。”房天下二手房電商集團(tuán)某負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行放貸會根據(jù)客戶的具體情況來定，并非所有購房者都能享受該項(xiàng)新政。比如，光大銀行濟(jì)南分行規(guī)定對購買140平方米以內(nèi)的首套普通住房，首次貸款才執(zhí)行20%首付比例。招商銀行則針對無貸款記錄客戶執(zhí)行首付比例20%，有貸款已結(jié)清客戶，首付比例按照25%執(zhí)行，購買二套房的客戶首付比例為30%。齊魯銀行針對有房無貸款記錄客戶，或有貸款已結(jié)清客戶，執(zhí)行首付比例20%，有貸款未結(jié)清客戶首付比例按照30%執(zhí)行。

“央行允許非限購城市首套房貸可浮動5%，但是銀行未必敢多放5%，因?yàn)殂y行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過家庭月可支配收入的50%，這是個硬約束?！?偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，首付降低，意味著減少的首付部分轉(zhuǎn)移至未來的月供，老百姓可能“不敢貸”。而每個家庭的月均可支配收入是明確的，可貸款額是既定的，家庭收入增長預(yù)期不樂觀，銀行可能“不敢放”。

胡景暉認(rèn)為，非限購城市庫存積壓最核心的問題是供大于求，這些城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會不足，教育和醫(yī)療等公共資源不足，無法形成人口的引入和聚集，沒有需求支撐，即使降首付也換不來需求。

“央行再次降首付，給市場傳遞了積極正向的信號，但是對去庫存的實(shí)際效果恐怕不大。”胡景輝稱。

在成都某房企工作的小宋告訴記者，在他們看來新政“挺雞肋”的?！敖刂?月27日，前來看盤問詢的消費(fèi)者與之前并沒有什么變化，新政沒有刺激多少消費(fèi)者入市”。小宋直言，不少消費(fèi)者表示近期看房不是因?yàn)樾抡雠_，而是早有打算。

“雖然首付減少了，但月供增加了，壓力一樣沒有減少啊?！痹谒木€城市工作生活的彭浩明告訴記者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不限購城市首付降至20%，有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。但對于購房者來說，貸款利率并未降低，降低首付帶來的是貸款壓力的增加。這樣的政策更多地會在購房者的心理層面起作用，無異于一種“耍流氓式寬松”。從市場看，這一政策實(shí)際刺激入市的購房者數(shù)量有限。

一線城市政策仍緊

在易居研究院副院長楊紅旭看來，新政有一定的市場作用?！笆赘堕T檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是‘及時雨?！?/p>

楊紅旭還表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。

值得注意的是，此次對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策仍按原規(guī)定執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年2月27日，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市沒有取消限購。這5個城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%。

“一線城市降低首付比例可能性不大，”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，北上廣深等一線城市樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量價齊升的火熱狀態(tài)，加之庫存壓力不大，一線城市不太會有調(diào)整的可能，相反還會面臨政策收緊的可能。

上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認(rèn)為，相對一線城市，三四線城市的高庫存以及人流吸引力不足，才使得三四線城市仍不得不依靠信貸政策刺激，而一線城市并不存在此類問題。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅同樣表示，北上廣深在2015年樓市成交活躍，出現(xiàn)量價齊升的局面，從目前的市場情況看，不具備進(jìn)一步放松的市場條件，如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的降溫現(xiàn)象，才有可能出臺利好政策。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，對于一線城市來說，雖然政策不調(diào)整，但受市場預(yù)期影響，市場交易會繼續(xù)活躍。對于二線城市來說，有能力和條件落實(shí)兩成首付比例，是市場能否活躍的關(guān)鍵點(diǎn)。