好地難找 不如并購

龔小鋒

在過去，介紹客戶買房可以掙錢，也就是傳說中的“全民經紀人”模式，現在，介紹地塊和項目也可以了。最近，上海萬科就鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目信息，如成功立項就可給予現金獎勵。

面對一線城市的土地價格不斷吞噬開發商利潤的現實，在二級市場尋求合作開發正在成為拿地之外企業迅速擴張的最流行方式。去年開始，恒大、融創等房企均以此方式在北京進一步打開市場。

介入前期開發

“應該說一線城市土地風險正在加劇，去年開始我們拿地就很謹慎，今后在北京，我們不局限于在招拍掛市場上拿地，也會加強合作開發的方式。”3月4日，泰禾集團董事長黃其森告訴記者。

而在此之前的2月26日，泰禾就通過這種方式在北京再下一城，其與昌平科技園發展有限公司（以下簡稱昌發展）合作開發北京昌平南邵0303-07地塊。在雙方共同出資成立項目公司中，泰禾持有其中80%股權，昌發展下屬的昌基置業則持有另20%。

這一地塊業內并不陌生。該地塊曾于去年10月23日，由龍湖平安昌基聯合體經過68輪后以總價14.25億元拍得，配建4.56萬平方米“人才公租房”的代價競得南邵鎮0303-07地塊。在拿地一周后，即傳出龍湖和平安退出該地塊，泰禾最終接盤，宣告這場發生在2015年年末的退地風波至此完結。

“南邵0303-07地塊以及去年10月泰禾拿下的昌平南邵0303-54地塊，加上去年10月泰禾與北科建簽約合作開發昌平沙河區域的麗春湖院子，泰禾通過拿地、股權合作等方式短時間內在昌平拿下3個項目，迅速布局北京西北部，而且短時期內已形成規模。”泰禾集團總裁助理、北京公司總經理李京表示。

據悉，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬平方米的住宅項目，泰禾將打造高端精品住宅，案名定為昌平·拾景園；在6萬余平方米的商業地塊上，泰禾將打造其在北京的首個高端商業綜合體泰禾廣場；此外，地塊上還將打造3萬余平米的精品寫字樓。

一個原因或許可以解釋，為什么龍湖、平安算不過的賬，泰禾卻算過來了。

去年10月泰禾拿下昌平南邵0303-54地塊，距離泰禾與昌發展合作開發的南邵0303-07地塊與僅一路之隔，兩幅地塊總建面達到32萬平方米，形成連片開發之勢，具備規模開發效應。

這意味著0303-07地塊的成本有望得到分攤，項目的開發風險將隨之減小。顯然，通過合作開發的模式，在難覓土地的北京，一部分企業在特定區域開始了規模擴張。

可以援引的另一個例子是，在去年11月25日上海新江灣城地塊的競奪中，泰禾雖然最終沒拿下地塊，但在今年年初，泰禾卻高調宣布與昔日競爭對手合作，從而獲得項目的操盤權。

與泰禾的做法相似的是，二級市場成本相對較低，競爭沒有招拍掛那么激烈，萬科和碧桂園等房企都在北京尋覓相關項目，但尋找適合項目并不容易，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

上海萬科在2月1日發布內部文件，鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目信息，不論談成與否，只要立項，就可根據項目貨值大小給予2萬乃至10萬元以上的現金獎勵。

吞并老牌別墅

除了介入前期開發外，在北京，老項目并購愈發增多。融創和恒大都是行業內公認的“收購王”，去年底恒大以135億元收購新世界多個項目時已引起巨大轟動，其中就包括北京中央別墅區的新世界麗宮項目。

1月23日，恒大麗宮成為2016年北京豪宅市場首個亮相的項目。麗宮項目是中央別墅區的老牌豪宅，為純獨棟項目，總占地50.99萬平方米，共分為四期開發，現在推售的是三期產品，首發33棟，后期還有58棟。

這意味著，恒大地產在北京市場以自住房起步，目前進入頂豪市場，再加之2015年底開盤的高端項目恒大華府、公寓項目恒大領寓、空中墅項目恒大未來城等，恒大在北京市場的項目類型日趨多元化。

融創更是在北京連吞“二元”。1月29日，融創中國通過官方微信公布已收購北京兩大別墅項目。兩個別墅項目均為0.4容積率的獨棟產品，分別為昌平東方普羅旺斯和懷柔長青雁棲湖別墅項目，此次融創合計收購獨棟別墅260棟。

資料顯示，融創收購的東方普羅旺斯項目位于昌平北七家鎮，是一個入市超過十年的老別墅項目。該項目原規劃為550棟獨棟別墅，現仍存150棟獨棟別墅及5萬平方米的平層別墅待售。

其中76棟別墅已取得銷售許可證，主力戶型套總價為4000萬-7000萬元，另有12棟10畝大院樓王級產品，號稱總價3億-5億元起。有接近融創的人士稱，孫宏斌尤其喜歡那12棟10畝大宅，這在北京是絕無僅有，以后也不可能批。該項目整體貨值將達到百億元，項目預計2016年中面世。

另一個位于懷柔APEC國家會議中心附近的長青雁棲湖別墅項目，為多功能綜合用地，規劃建設約110棟別墅，目前已建成約20棟四合院式別墅用做酒店。據相關人士透露，融創收購該項目至少需花費30多億元，該項目也預計于2016年中面世。

之前對佳兆業、雨潤的收購經驗讓融創對于本輪項目的收購比較謹慎，孫宏斌近來已將個人工作重點放在公司的收購事宜上，而此番收購達成，對融創之前收購談判接連受挫的信心無疑會起到提振作用。另外，融創在借此擴大公司北京豪宅版圖的同時，也將公司的頂級物業產品線從平層公寓和合院之外擴大到獨棟別墅。

去年12月29日，恒大地產宣布收購新世界、周大福位于成都、貴陽、青島、上海、北京的5個超大型項目，總金額204億元。而這其中包括位于北京中央別墅區的老牌別墅項目麗宮別墅，收購總價76億元。

近期還傳出其他收購交易，據億墅家等多家微信公號披露，財富公館也遭遇到收購。市場消息稱，目前中赫方面正在談判階段，不排除有合作伙伴共同參與收購。

項目并購將成常態

大型房企扎堆一線城市搶奪土地籌碼，進一步推高了土地價格，樓面價超過房價已經成為常態。北京市場表現更為高調，其2015年土地出讓收入達到1983億元，再度創下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。

今年2月份，北京土地市場表現依然搶眼。在北京入榜地塊中，除了意外遇冷的榜首駝房營村地塊，其余宅地均拍出了封頂溢價，而綠地所拿的大興醫療用地更是拍出了101%的高溢價。

“現在公開市場拿地太貴了。”亞豪機構市場總監郭毅說，以前北京收購項目這種事不多，因為不但價格高，而且周期長，可能還會面臨各種問題，但現在和公開市場拿凈地來比，性價比顯然更高了。

相對來說，像泰禾這樣介入前期開發的則比較省事，而項目規劃成型后，要花的功夫則更多一些。不過，中央別墅區發展研究院院長劉東也坦言，相比拿下破記錄的高價地，收購銷售緩慢的在建或在售豪宅股權的風險還是要小得多。

實際上，上述幾個涉及收購的項目，均為低密度獨棟別墅產品，優勢就是拿地年代早、土地成本低。在北京土地日益稀缺的今天，此類別墅堪稱稀缺資源。

這些“十年”左右的老牌別墅知名度大，經過多年積累，已經有“顯赫”的江湖地位，每年也依然保持穩定的成交紀錄。麗宮別墅曾經是北京首個全部單體價格超過千萬元的別墅項目；東方普羅旺斯曾創造了北京第一個單套產品成交過億的紀錄；財富公館則創造了當時總價3.11億元的京城史上單套總價最高紀錄。

基于北京土地資源日益稀缺，無論是合作開發，還是地塊并購或者老豪宅的收購，都將成為未來房企在北京拿地的主流形式，而這些地塊和項目也多會以高端定位面世。

在今年，一波被收購的項目今年都會入市。除了上述被并購的項目之外，近期，位于北二環附近的中駿德勝門項目——中駿·天宸，這一早年間就已被業內知曉的項目，也將于上半年入市。

這一項目為2010年中駿所收購。彼時作為78家央企退出的地產業務中的一員，中石油下屬房地產公司北京都市圣景出讓100%股權，中駿置業控股有限公司成功摘牌，成交價為1.26億元。

“中駿有特殊原因，主要是收來的項目地塊有一些拆遷沒有完成，所以周期拉長了。”一名熟悉中駿的人士告訴記者。中駿·天宸將作為中駿高品質的住宅項目入世，規劃的是稀缺大平層產品。

“老樹回春”不易

并購老豪宅自然也存在很多風險。老豪宅入市時間過長，產品規劃設計上可能面臨無法適應市場需求、品牌形象缺乏新鮮感等問題。很多新別墅做法都不在這些老盤的范疇之內，比如建筑風格、地下空間尺度、贈送面積、新風系統等等。產品入手后需要進一步升級改造，認可度還需要市場檢驗。

與之相比，新豪宅往往在產品營造上更符合現代富裕階層的生活和審美需求。“我覺得最主要的可能還不是產品問題。”郭毅表示，即使內部空間布局有瑕疵，容積率和地段的優勢也足以彌補。最重要的，還是項目本身是不是干凈，是不是有股權和債權的問題。

在郭毅看來，盡管收購的項目肯定是能把這些問題說清楚的，也不保證絕對明晰。如并購方不能掌握地塊的全面信息，地塊股權債券關系復雜，難以清晰剝離；并購項目拿地早、地價低，土地增值稅偏高。

如其所言，老豪宅背后基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長青集團懷柔項目，有媒體就曾報道，該項目就曾因持有人犯事，公司其他高層放出話來尋求收購，但上門的企業寥寥，只因怕牽扯到官司，直到孫宏斌出現。

更為知名的例子，則是北京長安街那座唯一的70年產權府邸，經歷6次易主，至今仍未完工。項目案名也跟隨股東不斷變換：從最初的“耀輝國際城”到“擎峰閣”，再到“長安8號”、“佳兆業廣場”。項目頻繁易主、工程停滯不前，其原因錯綜復雜，項目背后的股權關系難以厘清或是主因。

此外，房企風格與并購標的是否匹配也是一個問題。如融創并購的兩個項目的貨值超過百億元，去化周期都比較長，而融創以高周轉而聞名，融創如何改造這兩個項目也將成為考驗。