老樹抽芽新盤開

張佳竹

3月的北京，老樹抽芽玉蘭香，正是新盤欲開時。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月北京將迎來供應(yīng)小高峰，有27個新盤競相入市，其中首次亮相的純新盤數(shù)量就達(dá)10個之多。不僅如此，將開盤的項(xiàng)目中還包括多個四環(huán)沿線的新老樓盤，在市區(qū)供應(yīng)緊張的情況下實(shí)屬罕見。

相比2月份個位數(shù)的供應(yīng)，3月即將入市的新盤不但數(shù)量多，可供選擇的區(qū)域也明顯增加。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2016年北京樓市的銷售大幕即將由3月全面開啟。

27個樓盤爭相斗妍

受“春節(jié)模式”的影響，今年2月，北京新房市場“靜悄悄”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份沒有一個新房住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，入市的項(xiàng)目更是寥寥無幾。

3月，新房市場終于迎來“春意”。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京住宅市場預(yù)計(jì)將有27個項(xiàng)目入市。其中包括清城國際中心、萬澤·經(jīng)海廣場、紫金印象等在內(nèi)的10個純新盤，以及首開保利·熙悅誠郡、首開·熙悅尚郡、金融街（長安）中心等在內(nèi)的17個老項(xiàng)目后期。

前兩年北京成交了不少住宅用地，按一般的開發(fā)節(jié)奏，它們將在這一兩年內(nèi)集中入市。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，在未來純新盤競爭激烈的預(yù)期之下，老盤后期就紛紛開始抓緊入市，避開純新盤的鋒芒。

與往常新盤多為五環(huán)外項(xiàng)目不同，在3月計(jì)劃入市的項(xiàng)目之中，地處四環(huán)沿線的項(xiàng)目有6個之多，這在市區(qū)供應(yīng)緊張的情況下實(shí)屬罕見。這6個樓盤均為老項(xiàng)目后期，分別是位于東四環(huán)的首開·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡、北四環(huán)的八斗、西四環(huán)的大苑·海淀名著、東四環(huán)的麗都壹號及西南四環(huán)的京投銀泰萬科西華。

此6個項(xiàng)目均為改善型住宅，主打三居和四居，面積基本都在100平方米以上。其中，北四環(huán)八斗項(xiàng)目主打115-128平米三居和179平米四居，報價已高達(dá)8萬元/平米。首開保利·熙悅誠郡報價48000元/平方米，其所在的南四環(huán)區(qū)域住宅樓面價已經(jīng)高達(dá)5萬元以上。

從供應(yīng)區(qū)域來看，朝陽、西城、大興、海淀等12個區(qū)域皆有新盤入市。其中，大興和朝陽最多，分別有5個和4個新盤。而石景山、順義、房山三個區(qū)域共有9個項(xiàng)目計(jì)劃入市。

盡管，入市項(xiàng)目與前段時間相比，明顯提高了積極性，但也有一些項(xiàng)目不著急趕在新年過后的首月入市。某房企負(fù)責(zé)人表示：“近一個月各種政策、小道消息頻繁爆出，購房人對于市場的變化需要有一個緩沖過程，可以看看再說，不急于在此時推新。”無獨(dú)有偶，位于南四環(huán)邊上的某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，經(jīng)過去年的快速去化，項(xiàng)目的小戶型已基本售罄，剩下的多為大中戶型，并沒有那么高的周轉(zhuǎn)要求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于近幾年北京住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，使得未來可供開發(fā)的面積減少，因此房企對手中項(xiàng)目并不會急于清盤，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順銷。

“基于北京住宅市場的新特征，在2月的沉寂之后，3月也并不會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。”郭毅進(jìn)一步判斷，尤其是高價的新項(xiàng)目不會出現(xiàn)一哄而上的開盤現(xiàn)象。

在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都指出，隨著土地成本的攀升，多數(shù)新增項(xiàng)目的售價都處于高位，雖然“快銷”已成為共識，但其價格的市場接受度仍成為問題。

購房門檻逐步提升

雖然3月入市的新盤不少，但對于首次置業(yè)的剛需群體而言，購房卻變得越來越難。

“隨著土地價格的攀升，多數(shù)新增項(xiàng)目的售價都處于高位。”郭毅坦言。

記者了解到，此次計(jì)劃入市的27個新盤中，共有12個項(xiàng)目公布了售價，純商品住宅的銷售價格多數(shù)已突破4萬元/平方米，僅有個別項(xiàng)目維持在3萬元/平方米左右，平均報價達(dá)到了4.6萬元/平方米。

比如，位于通州區(qū)的老項(xiàng)目東亞·印象臺湖，即將推出的產(chǎn)品售價預(yù)計(jì)在28000元-30000元/平方米；同樣是老盤推新，位于大興區(qū)的首開保利·熙悅誠郡，最新一期的售價預(yù)計(jì)為48000元/平方米。即將入市的一些純新盤報價則高得令人咋舌，比如位于朝陽區(qū)大屯路的“八斗”，預(yù)售價高達(dá)80000元/平方米；而在寸土寸金的西城區(qū)，純新盤紫金印象的報價也高達(dá)75000元/平方米。

整體看來，不少老項(xiàng)目后期因?yàn)榕c前期開盤時間相差較遠(yuǎn)，價格都已明顯提升。而目前價格仍然待定的項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)開盤時報價也不會低于周邊區(qū)域樓盤均價。

記者先后致電東亞·朗悅居、中糧萬科長陽半島、首開·熙悅尚郡及金融街（長安）中心獲悉，這些項(xiàng)目價格仍待定，具體售價要在開盤時才公布。

有意思的是，當(dāng)記者詢問價格時，這些銷售人員都表現(xiàn)得甚是謹(jǐn)慎。

“事實(shí)上，這也反映了大部分企業(yè)對于目前樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度。”一房企營銷負(fù)責(zé)人向記者解釋，一般情況下，項(xiàng)目對于自身定價是有一個預(yù)估的，另外，由于近一段時間利好性政策不斷放出，二手房市場屢屢出現(xiàn)提價的現(xiàn)象，導(dǎo)致新房價格也被重新估值，因此開發(fā)商方面也都在觀察。

此外，上述多個項(xiàng)目推出的都是面積超過120平方米的大戶型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目的目標(biāo)客群十分明確，無一例外都鎖定“二次改善型或高端置業(yè)群體”。

郭毅告訴記者，目前北京商品房新項(xiàng)目已經(jīng)全面高端化，而隨著高價地塊的陸續(xù)入市，這種現(xiàn)象在未來將愈演愈烈。

不過，記者也了解到，雖然樓市整體價格偏高，但還是有部分項(xiàng)目為了快速去庫存，已開始給出一些優(yōu)惠以吸引購房者。比如，六環(huán)外純新盤眾美·MIMO公館預(yù)計(jì)開盤價為1.5萬元/平方米，主打小戶型商住樓，最少單套價格僅有三四十萬元。此外，一些老盤后期也選擇平價入市的策略，比如四環(huán)外的首開保利·熙悅誠郡和京投銀泰萬科西華府，預(yù)計(jì)售價都在5萬元以下，均略低于所在區(qū)域的樓盤在售均價。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年新盤以及多個城市豪宅將入市的壓力下，一些位置不錯的老項(xiàng)目早已賺回了成本，為了盡快周轉(zhuǎn)出貨，小幅提價甚至不提價走量的策略也很正常。

不過，由于樓市整體回暖明顯，即便一些項(xiàng)目并未大幅提價，但北京的買房門檻也在闃然提升。中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，最近1個多月時間內(nèi)，北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套，其中300萬元以內(nèi)的剛需物業(yè)只有2383套，占比為54.6%。而這些300萬元以內(nèi)的物業(yè)中，有一半以上位于平谷、懷柔、密云、延慶、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)。而且業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后隨著“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低價房將更少。張大偉表示，這樣的數(shù)據(jù)也意味著在北京買一套房，如果地段不是十分偏遠(yuǎn)的話，那么“起步價”差不多要300萬元。

契稅新規(guī)利好改善需求

2月19日，三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于契稅與營業(yè)稅的三條新規(guī)，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”從這條表述來看，以往“普通住房”的說法已不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。

郭毅認(rèn)為，這一契稅征收范圍表述的變更，如果非普通住房均為家庭唯一住房的話，按照即將執(zhí)行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅。

以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬元契稅，而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內(nèi)契稅為5萬元，90平方米以上契稅為7.5萬元。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于北京近年來房價的持續(xù)上漲，大量項(xiàng)目已突破“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)，按照2014年9月公布的北京普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，2015年北京成交的55321套純商品住宅中（扣除保障房、自住房、商住），各環(huán)線區(qū)間超過普通住宅單價標(biāo)準(zhǔn)的共有15660套。如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話，這部分房源的契稅，將由此前需繳納總房款的3%，降至最低1%。

因此，新政對于總價控制合理的首次改善型項(xiàng)目更為有利，也讓不少主打改善型的項(xiàng)目摩拳擦掌。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在3月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中，推出的產(chǎn)品面積超過120平方米的達(dá)到16個，包括東四環(huán)的首開·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡以及西四環(huán)的大苑·海淀名著等，已超過供應(yīng)總量的半數(shù)。其中，戶型面積超過150平方米的項(xiàng)目更是達(dá)到11個。

郭毅認(rèn)為，新契稅征收范圍的調(diào)整完全將這幾個項(xiàng)目所覆蓋，而多則2%，少則1.5%的稅費(fèi)減免，對于中端消費(fèi)群體的吸引力也較大，因此契稅新規(guī)的發(fā)布也將堅(jiān)定這類項(xiàng)目的入市信心。

多位業(yè)內(nèi)人士都表示，對于全城豪宅化的北京住宅市場來說，新的契稅政策對“賣一買一”的改善型家庭來說有利好。