龍湖退地泰禾接盤

曾慧娟

2月26日，泰禾集團(tuán)與昌平科技園發(fā)展有限公司（下簡(jiǎn)稱昌發(fā)展）合作開發(fā)北京昌平南邵0303-07地塊的簽約儀式在京舉行，雙方將共同出資成立項(xiàng)目公司開發(fā)該地塊，泰禾持有其中80%股權(quán)，昌發(fā)展下屬的昌基置業(yè)則持有另20%。

此次泰禾與昌基合作項(xiàng)目并不陌生，因?yàn)橹稗Z動(dòng)一時(shí)的“龍湖平安退地風(fēng)波”的主角正是該地塊。龍湖、泰禾同作為地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，為什么龍湖平安退出該地塊，而泰禾會(huì)接盤？泰禾怎么算的這筆賬？

泰禾上，龍湖下

這次簽約儀式要追溯到今年的1月29日，當(dāng)天泰禾集團(tuán)股份有限公司發(fā)公告，其全資下屬公司福建中維在當(dāng)天與北京昌基置業(yè)簽署《北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期）0303-07地塊F1住宅混合公建用地（配建“人才公共租賃房”）項(xiàng)目合作開發(fā)意向協(xié)議》。稱擬以人民幣800萬(wàn)元受讓“北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊”項(xiàng)目公司北京昌基鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)。

此外，昌基置業(yè)持有項(xiàng)目公司昌基鴻業(yè)20%股權(quán)，并以股東身份根據(jù)持股比例分擔(dān)該項(xiàng)目的地價(jià)款及后續(xù)開發(fā)投入。

公告中提及的北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊是去年10月23日，龍湖平安興昌聯(lián)合體以總價(jià)14.25億元、配建4.56萬(wàn)平米公租房的條件競(jìng)得，去除配建面積后樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率49.4%。

為了配合項(xiàng)目開發(fā)，上述三家公司出資設(shè)立了昌基鴻業(yè)作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，其中，龍湖持股34%，平安作為大股東擁有65%的權(quán)益，而昌基置業(yè)僅持股1%。

在僅拿地一周后，便有市場(chǎng)消息稱，由于代表聯(lián)合體出面拿地的昌基最終舉牌成交價(jià)超過(guò)了龍湖、平安的授權(quán)價(jià)，所以龍湖和平安決意退出項(xiàng)目的開發(fā)。“龍湖平安北京退地風(fēng)波”傳得繪聲繪色。

業(yè)內(nèi)人士表示，通常情況，聯(lián)合拿地各方在事先存在拿地條件約定、代表現(xiàn)場(chǎng)拍地的企業(yè)不應(yīng)超越其他合作方授權(quán)條件的情況下單獨(dú)做決定，否則結(jié)果將由該公司單獨(dú)承擔(dān)。

龍湖與平安的退出方式，泰禾在公告中亦有詳述。其稱，在與昌基的合作協(xié)議簽署5個(gè)工作日后，泰禾會(huì)向項(xiàng)目公司提供2.9億元股東借款，用于償還龍湖、平安為項(xiàng)目公司提供的股東借款。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件成熟之日起60日內(nèi)，龍湖將會(huì)把其所持有的項(xiàng)目公司19%權(quán)益按照注冊(cè)資本轉(zhuǎn)讓給昌基置業(yè)，同時(shí)余下15%權(quán)益轉(zhuǎn)讓予泰禾，而平安所持65%股權(quán)則悉數(shù)轉(zhuǎn)手泰禾。

這是泰禾的菜

隨著泰禾“接盤”的浮現(xiàn)，外界也頗為好奇龍湖、平安沒算過(guò)來(lái)的賬，泰禾會(huì)如何算？

上述人士還表示，對(duì)于企業(yè)的“撤出”和“接盤”，表明市場(chǎng)上對(duì)土地價(jià)值及價(jià)格的判斷開始出現(xiàn)分歧。以該地塊來(lái)看，樓面價(jià)格已直逼房?jī)r(jià)，未來(lái)項(xiàng)目必然打造成高端項(xiàng)目才有利可圖。但隨之而來(lái)的必然是去化周期的拖長(zhǎng)，這對(duì)于追求快速周轉(zhuǎn)的公司而言則算不上理想。由此，其他合作伙伴選擇撤出應(yīng)該是理性的選擇。

不同企業(yè)對(duì)地塊價(jià)值的判斷或有不同。泰禾方面表示，該項(xiàng)收購(gòu)符合公司聚焦京津冀、長(zhǎng)三角等強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，深耕一線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于利用公司資金、品牌的優(yōu)勢(shì)加速項(xiàng)目的擴(kuò)展。

還有一點(diǎn)重要的是，加上這塊地，泰禾在昌平已落子三塊。

在龍湖平安聯(lián)合體奪地的當(dāng)天，泰禾同樣以27.75億元競(jìng)拍價(jià)、配建4.9萬(wàn)平方米限價(jià)房的代價(jià)競(jìng)得與之相鄰的南邵鎮(zhèn)0303-54地塊。純土地樓面價(jià)13231元/平米，若剔除保障房及其他共建面積，該地塊的樓面價(jià)2.1萬(wàn)元/平米。

雖然兩宗地彼此毗鄰，但最終的成交價(jià)卻相去甚遠(yuǎn)。其中，龍湖平安聯(lián)合體所得地塊剔除配建后的土地樓面價(jià)為2.75萬(wàn)元/平米，比泰禾地塊高出6500元/平米。

毫無(wú)疑問，這樣的成本優(yōu)勢(shì)也給泰禾提供了一個(gè)彌補(bǔ)奪地未果遺憾的機(jī)會(huì)，因?yàn)橐坏┬纬蛇B片開發(fā)和規(guī)模效應(yīng)，0303-07地塊的成本有望得到分?jǐn)偅?xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將隨之減小。

泰禾內(nèi)部人士向記者介紹，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬(wàn)平米的住宅項(xiàng)目，泰禾將秉承其打造高品質(zhì)與差異化產(chǎn)品的戰(zhàn)略，打造高端精品住宅，案名定為昌平？拾景園；在6萬(wàn)余平方米的商業(yè)地塊上，泰禾將打造其在北京的首個(gè)高端商業(yè)綜合體泰禾廣場(chǎng)；此外，地塊上還將打造3萬(wàn)余平米的精品寫字樓。

昌平的第三個(gè)項(xiàng)目是去年10月泰禾與北科建簽約合作開發(fā)的，位于昌平沙河區(qū)域的麗春湖院子，該項(xiàng)目總規(guī)劃面積13.66萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地面積7.88萬(wàn)平米，將是泰禾在全國(guó)的第九座院子、北京的第四座院子。

北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，龍湖的退出與地塊成交樓面價(jià)過(guò)高脫不了干系，因?yàn)樵谒磥?lái)，南邵鎮(zhèn)0303- 07地塊剔除配建后2.75萬(wàn)元/平方米成交價(jià)格已經(jīng)直追面包價(jià)。對(duì)于龍湖這種在成本、風(fēng)險(xiǎn)上有著嚴(yán)格把控的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，高價(jià)拿地顯然不是明智之舉。

“龍湖作為上市公司，需要每年實(shí)現(xiàn)一個(gè)非常好的業(yè)績(jī)才能支撐整體股價(jià)的攀升，從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，龍湖這種快節(jié)奏的企業(yè)拿這樣的地回報(bào)周期會(huì)比較長(zhǎng)。因此，這樣的地塊對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)可能也不太適合。”郭毅補(bǔ)充道。

另外，郭毅認(rèn)為，泰禾接盤與其本身北京區(qū)域銷售較好，手頭資金寬裕也不無(wú)關(guān)系。“泰禾本身也有金融背景，所以他們能夠接受長(zhǎng)周期運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，不同企業(yè)的操盤方式以及對(duì)于回報(bào)的預(yù)期不同決定了龍湖選擇退出，泰禾選擇接著干。”