龍湖退地泰禾接盤

曾慧娟

2月26日，泰禾集團與昌平科技園發展有限公司（下簡稱昌發展）合作開發北京昌平南邵0303-07地塊的簽約儀式在京舉行，雙方將共同出資成立項目公司開發該地塊，泰禾持有其中80%股權，昌發展下屬的昌基置業則持有另20%。

此次泰禾與昌基合作項目并不陌生，因為之前轟動一時的“龍湖平安退地風波”的主角正是該地塊。龍湖、泰禾同作為地產界的龍頭企業，為什么龍湖平安退出該地塊，而泰禾會接盤？泰禾怎么算的這筆賬？

泰禾上，龍湖下

這次簽約儀式要追溯到今年的1月29日，當天泰禾集團股份有限公司發公告，其全資下屬公司福建中維在當天與北京昌基置業簽署《北京市昌平區南邵鎮（中關村科技園區昌平園東區二期）0303-07地塊F1住宅混合公建用地（配建“人才公共租賃房”）項目合作開發意向協議》。稱擬以人民幣800萬元受讓“北京市昌平區南邵鎮0303-07地塊”項目公司北京昌基鴻業房地產開發有限公司80%股權。

此外，昌基置業持有項目公司昌基鴻業20%股權，并以股東身份根據持股比例分擔該項目的地價款及后續開發投入。

公告中提及的北京市昌平區南邵鎮0303-07地塊是去年10月23日，龍湖平安興昌聯合體以總價14.25億元、配建4.56萬平米公租房的條件競得，去除配建面積后樓面價2.75萬元/平米，溢價率49.4%。

為了配合項目開發，上述三家公司出資設立了昌基鴻業作為項目開發建設主體，注冊資本為1000萬元，其中，龍湖持股34%，平安作為大股東擁有65%的權益，而昌基置業僅持股1%。

在僅拿地一周后，便有市場消息稱，由于代表聯合體出面拿地的昌基最終舉牌成交價超過了龍湖、平安的授權價，所以龍湖和平安決意退出項目的開發?！褒埡桨脖本┩说仫L波”傳得繪聲繪色。

業內人士表示，通常情況，聯合拿地各方在事先存在拿地條件約定、代表現場拍地的企業不應超越其他合作方授權條件的情況下單獨做決定，否則結果將由該公司單獨承擔。

龍湖與平安的退出方式，泰禾在公告中亦有詳述。其稱，在與昌基的合作協議簽署5個工作日后，泰禾會向項目公司提供2.9億元股東借款，用于償還龍湖、平安為項目公司提供的股東借款。

在股權轉讓條件成熟之日起60日內，龍湖將會把其所持有的項目公司19%權益按照注冊資本轉讓給昌基置業，同時余下15%權益轉讓予泰禾，而平安所持65%股權則悉數轉手泰禾。

這是泰禾的菜

隨著泰禾“接盤”的浮現，外界也頗為好奇龍湖、平安沒算過來的賬，泰禾會如何算？

上述人士還表示，對于企業的“撤出”和“接盤”，表明市場上對土地價值及價格的判斷開始出現分歧。以該地塊來看，樓面價格已直逼房價，未來項目必然打造成高端項目才有利可圖。但隨之而來的必然是去化周期的拖長，這對于追求快速周轉的公司而言則算不上理想。由此，其他合作伙伴選擇撤出應該是理性的選擇。

不同企業對地塊價值的判斷或有不同。泰禾方面表示，該項收購符合公司聚焦京津冀、長三角等強勢區域，深耕一線城市的發展戰略，有利于利用公司資金、品牌的優勢加速項目的擴展。

還有一點重要的是，加上這塊地，泰禾在昌平已落子三塊。

在龍湖平安聯合體奪地的當天，泰禾同樣以27.75億元競拍價、配建4.9萬平方米限價房的代價競得與之相鄰的南邵鎮0303-54地塊。純土地樓面價13231元/平米，若剔除保障房及其他共建面積，該地塊的樓面價2.1萬元/平米。

雖然兩宗地彼此毗鄰，但最終的成交價卻相去甚遠。其中，龍湖平安聯合體所得地塊剔除配建后的土地樓面價為2.75萬元/平米，比泰禾地塊高出6500元/平米。

毫無疑問，這樣的成本優勢也給泰禾提供了一個彌補奪地未果遺憾的機會，因為一旦形成連片開發和規模效應，0303-07地塊的成本有望得到分攤，項目的開發風險將隨之減小。

泰禾內部人士向記者介紹，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬平米的住宅項目，泰禾將秉承其打造高品質與差異化產品的戰略，打造高端精品住宅，案名定為昌平？拾景園；在6萬余平方米的商業地塊上，泰禾將打造其在北京的首個高端商業綜合體泰禾廣場；此外，地塊上還將打造3萬余平米的精品寫字樓。

昌平的第三個項目是去年10月泰禾與北科建簽約合作開發的，位于昌平沙河區域的麗春湖院子，該項目總規劃面積13.66萬平米，其中建設用地面積7.88萬平米，將是泰禾在全國的第九座院子、北京的第四座院子。

北京亞豪機構市場總監郭毅認為，龍湖的退出與地塊成交樓面價過高脫不了干系，因為在她看來，南邵鎮0303- 07地塊剔除配建后2.75萬元/平方米成交價格已經直追面包價。對于龍湖這種在成本、風險上有著嚴格把控的開發商來說，高價拿地顯然不是明智之舉。

“龍湖作為上市公司，需要每年實現一個非常好的業績才能支撐整體股價的攀升，從這一點上來說，龍湖這種快節奏的企業拿這樣的地回報周期會比較長。因此，這樣的地塊對于龍湖來說可能也不太適合。”郭毅補充道。

另外，郭毅認為，泰禾接盤與其本身北京區域銷售較好，手頭資金寬裕也不無關系?！疤┖瘫旧硪灿薪鹑诒尘埃运麄兡軌蚪邮荛L周期運作一個項目，不同企業的操盤方式以及對于回報的預期不同決定了龍湖選擇退出，泰禾選擇接著干?！?