滬深樓市高燒難退

龔小鋒

在上海虹口某千萬豪宅開盤售罄的消息發出后，有地產中介都在自己的社交媒體上截圖發出并且配上這樣的文字：逼你買房，你覺得我自私，不逼你買房卻是我最大的失職。

新盤售罄、交易中心被擠爆、業主要求買家集中競價，二手房業主“跳價百萬元”的新聞更是刺激著人們的眼球……春節之后，深圳尤其是上海樓市之火爆，使人再次有嘆為觀止之感。

面對火爆的一線城市的房地產市場，SOHO中國表示要在三月底出售上海的部分物業，SOHO中國董事長潘石屹直言：“在上海、深圳，房價漲得非常快，市場好，我們為什么不銷售呢？既然市場給我們這樣好的機會，為什么不抓住呢？能賺錢就賺點嘛”。

風口浪尖的上海樓市

在春節過后，上海樓市則延續了火熱的行情，大有接棒深圳，領漲全國的態勢。“千萬級豪宅”開盤當天被搶光，上海各房地產交易中心人滿為患的照片，充斥著網絡。

最有代表性的，莫過于2月21日，瑞安房地產在虹口區開發的瑞虹新城怡庭加推。該項目四個樓棟共推出352套房源，均價80000元/平方米，在一天之內全部完成銷售，合約銷售額達到了35億元，單套住宅均價達到了千萬元級別。

上海各區域各大高價項目也接連入市，漲價幅度甚大。如大寧金茂府新一期均價在90000元/平方米，較去年末該項目售價上漲10000元/平方米，較去年4月份該項目開盤均價上漲15000元/平方米。

根據國家統計局公布的數據，今年1月份，上海新建住宅價格同比增長21.4%，僅次于瘋漲的深圳，排名全國第二。另據同策咨詢數據顯示，上海2月商品房成交面積約142.72 萬平方米，較去年同期上漲52.7%；商品房銷售價格為24754元/平方米，同比上漲26.03%。

“2015年，上海主城區的多數板塊，房價已上漲三四成，如果按當前這種熱火勁兒，很可能在2016年上半年繼續上漲二三成，那么總漲幅就會達到七八成，與深圳暴漲一倍左右的漲幅趨近。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。

最能反映市場狀況的似乎還是二手房。上海樓市出現暴漲，各房產交易中心再現排隊搶房熱潮，出現“恐慌性”購房。據上海多家中介公司的掛牌信息來看，2月份掛牌的業主，紛紛上調了掛牌價格，不到一周時間提價十幾萬元的業主比比皆是。

楊紅旭舉了一個讓他印象深刻的例子，有一名上海購房人對他吐槽說，自己買房快崩潰了，“付了三次意向金，一次房東跳價百萬，一次被人搶走，一次房東不賣了。”這位購房人為此很困惑，春節后不知道是不是該出手買房。

優質地段的二手房漲價更為離譜。在上海房屋均價最高的靜安區，二手房高達9萬元/平米。靜安區一套63平方米的房屋，房主開價500萬元，單價超過8萬元/平米，而去年11月的價格才每平方米6萬元不到。

深圳樓市再刷紀錄

去年就已經高燒的深圳樓市，開年依舊是紅紅火火。根據深圳規劃和國土委員會網站數據，2月15日，深圳全市一手住宅單日成交均價破9萬，達到91965元，創出深圳一手住宅成交日均價的歷史新高。

“可以負責任地說，如果沒有房子置換，在深圳，家庭年收入50萬元的年輕人都買不起房子了。”一名深圳房企負責人如此感慨。在深圳龍崗中心區的某些樓盤價格已經漲到了5萬元，2015年年初才兩三萬元。

分區來看，羅湖、福田價格亮眼，福田均價高達81954元/平米，成為深圳唯一突破8萬元/平米的區域，同時成交量環比上升27%。羅湖則在一批舊改項目的帶領下，成交量大幅上升，環比上漲119%，均價高達64625元/平米，為歷史首次突破6萬元/平米。

據香港大公報報道，近期頻頻售罄的一手樓盤的買主中，不乏香港投資者的身影，更有一批港人豪擲千萬搶購龍華4號地鐵沿線、福田、布吉等區域的大戶型豪宅。

二手房上漲價格更大。深圳中原分析稱，2月，南山二手房均價沖破了7萬元，與去年同期相比，上漲71%；蛇口、前海和南頭二手房均價同比上漲八成。

由于成交均價低，剛需客首選龍崗，250萬元以下的二手住宅成交中有四成在龍崗。2月，龍崗二手房均價同比上漲73%，至33864元/平米。

無論是新房還是二手房，深圳房價的同比漲幅仍居全國第一，并且價格均創歷史新高。根據深圳規劃和國土委員會的成交數據顯示，今年2月份深圳一手住宅成交均價為48095元/平方米，同比漲幅72.1%，二手住宅成交均價52600元/平方米，同比上漲68.3%。

“去年深圳房價收入比再次成為全國第一，高達25.8，同比增長27.6%，房價漲幅明顯大于居民收入漲幅。”楊紅旭表示，深圳房價收入比進一步脫離合理區間，已經存在短暫性泡沫。

漲價傳導效應

從這一波一線城市樓市漲價潮來看，廣州由于房價增幅低，“京滬深”成了樓市的三把火，尤其是深圳和上海漲幅最大。克而瑞研究中心提供的數據顯示，以2015年2月到2016年2月為區間統計，北京均價漲幅19.7%，上海均價漲幅42.5%，深圳均價漲幅為68.2%。

上海一名房企人士稱，上海樓市漲價有些被夸大，并沒有想象的那么瘋狂，不少樓盤價格漲幅在10%左右，不必要過度炒作。

相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價，半年后新盤的均價上漲僅為12.7%，在目前的市場環境下，這個漲幅確實不高。

中原地產首席分析師張大偉也認為，春節后，北上廣深等一線城市樓市火爆，并不完全是政策結果，也有特殊時間點的影響，春節積蓄的客戶在節后得到釋放，“市場上有的個案其實是被放大了”。

不過，由于市場整體上漲預期強烈，從部分開發商的推盤節奏來看，惜售和捂盤心理比較明顯。如上海閘北不夜城板塊的新湖青藍國際項目，原定于2015年年底的加推，隨著時間一推再推。直到現在還沒有新的推盤計劃。

此外，位于上海外環的保利葉之林、仁恒西郊花園等定位中高端的項目也有推遲開盤的跡象。保利葉之林均價4萬元/平方米，去年12月已經開始停止銷售；仁恒西郊花園均價3.7萬-4萬元/平方米，但目前開盤時間一直定不下來。

“現在漲價和調整開盤時間未必明智。”上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦說，現在房價已經是風口浪尖了，如果出臺打壓政策，對房企來說很被動。不過，在他看來，部分開發商提價，更多的是信心上的強化，未必是真的出于漲價目的，所以幅度不會太高。

滬深房價的持續上漲還開始傳導至周邊以中山、珠海以及蘇州、杭州和南京為代表的核心二線城市，其中的蘇州甚至超越深圳和上海成為今年以來房價漲幅最高的城市。

上海易居研究院的一份于3月8日發表的《近6年70城房價趨勢報告》顯示，從2016年市場的表現來看，一線城市房價將繼續上漲；從地區結構來看，華南和華東地區的房價上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下，此類地區各大城市都出現了比較明顯的房價反彈態勢。

迫于深圳高房價的壓力，越來越多的自住剛需客和投資者將眼光瞄向了深圳周邊的東莞、惠州、中山等地，也是在這一波購房熱潮的沖擊，如今，東莞臨深的房價早已逼近2萬元大關，靠近深圳的惠州一些樓盤價格從2015年年初的5000元/平方米上漲到了15000元/平方米。