“拐點”將現(xiàn)？

龔小鋒

SOHO中國董事長潘石屹曾在2008年初拋出的“百日巨變論”中，最令人聳動的一條預(yù)言便是：“3個月內(nèi)如果樓市不回暖，房企將出現(xiàn)倒閉潮”。萬科董秘兼高級副總裁譚華杰在最近的一次機(jī)構(gòu)路演中提出，“北京上海房價超過紐約是大概率事件。但如果超出太多，那就是泡沫了。之后的破滅很可怕。”

隨著一線城市房價的快速上漲，自3月開始，京滬深等地的房地產(chǎn)政策風(fēng)口明顯收緊，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言樓市將迎來新的“百日巨變”，在下半年將進(jìn)入一個調(diào)整期。

誰是房價推手？

對于京滬深房價近期快速上漲的原因，除了有經(jīng)濟(jì)基本面向好，土地面積有限、土地供給不足等常規(guī)因素外，還受到需求、信貸、稅收，包括地方政府、中介，甚至是股市下跌等多方面因素整體作用。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊近日在接受媒體采訪時直言，暴漲的原因有兩條，一是因為貨幣信貸的大幅上升，大量流動性注入樓市。央行最新數(shù)據(jù)顯示，1月整體金融數(shù)據(jù)大超預(yù)期，當(dāng)月新增人民幣貸款增加2.51萬億元，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高。第二是居民出于個人資產(chǎn)配置的需求。

近期，在北京等地，P2P等新型金融工具的泛濫，使市場得到了金融杠桿的撬動。房價上漲的背景下，購房人群通過“首付貸”類金融產(chǎn)品，可獲得數(shù)十萬元甚至100萬元的貸款，以用來支付購房首付。

“首付貸”正在面臨政策收緊的風(fēng)險。近日，有消息稱，北京市金融工作局正在指導(dǎo)北京市網(wǎng)貸協(xié)會摸底涉嫌高杠桿房貸情況。在此背景下，鏈家等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“首付貸”業(yè)務(wù)已被叫停。

在上海，不乏恐慌入市的影響，“2·19契稅新政”的出臺以及中介的炒作，都加劇了樓市的看漲心理。在這種情況下，購房者容易因為擔(dān)憂房價繼續(xù)上漲，而恐慌性入市，高價接盤，進(jìn)而引發(fā)其他業(yè)主的跟風(fēng)漲價。

近日，住建委公開披露，契稅新政后，有個別中介借機(jī)鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關(guān)手續(xù)，對散布不實信息的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。近期上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心被擠爆，寶山區(qū)交易中心自2月28日起實行非常時期交易限流措施。

對于高燒不退的深圳，更有其特殊原因。“供需關(guān)系和人地矛盾只是深圳房價瘋漲的次要原因。”深圳一名房企高層表示，難道前兩年深圳供求就不矛盾了嗎。在其看來，深圳房價高漲有很重要一部分原因是股票市場資金流入引起的。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，深圳房價上漲很重要的原因是“房地產(chǎn)炒作之風(fēng)太盛”，大量房地產(chǎn)購買反映的不是剛性需求或改善型需求，而是投資性需求。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10%漲至目前的25%。深圳樓市炒房者眾多，一些炒房者通過“假離婚”“養(yǎng)房票”等行為規(guī)避限購政策。

在倪鵬飛看來，深圳房地產(chǎn)如果操作不當(dāng)，很可能會引發(fā)一輪房價的下跌。他此前到溫州調(diào)研，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家就對他表示，深圳目前的樓市行情類似溫州2010年的狀況，彼時溫州樓市處于高度投機(jī)狀態(tài)，2011年頒布的限購政策讓溫州樓市急劇下滑。

京滬深樓市政策趨緊

一線城市房價快速上漲，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的密切關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在兩會上表示，一線城市仍然會嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，2016年不會取消，甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執(zhí)行門檻。

此外，陳政高提及的措施還包括，實行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，及時披露相關(guān)信息；增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；打擊各種交易中的違法違規(guī)行為。

總體而言，釋放土地空間與保障房供給是京滬深今年供給側(cè)改革的兩大共識。北京在1月份公布的《2015年北京市政府重點工作情況匯編》也指出，優(yōu)化住房供應(yīng)體系，繼續(xù)堅持限購不動搖，堅持鼓勵自住型改善型住房等政策。

近期，北京通州的京貿(mào)國際公館3套現(xiàn)房發(fā)放銷售許可證時，擬售單價10萬元的消息在市場迅速傳開，沒過多久，這張銷售許可證被悄然撤下。

3月6日，全國人大代表、上海市委書記韓正也指出，全國各地房地產(chǎn)市場情況差異性很大，因城施策非常正確。近期上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性、過熱的情緒，韓正對此認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。

在上海，相關(guān)舉措已經(jīng)趨嚴(yán)。已有上海媒體報道，近期上海對高端樓盤的預(yù)售許可證審批更加嚴(yán)格。此外，部分要求漲價的樓盤在上報房地局時未獲批，尚在談判之中。

深圳房價自2015年以來已經(jīng)連續(xù)上漲，引起了有關(guān)部門的高度關(guān)注。3月2日，深圳市委書記馬興瑞首次表態(tài)稱，高房價是個難題，但政府不會袖手旁觀；未來深圳不但要大量供應(yīng)土地，還要出臺政策打擊炒房。

3月1日，深圳官方稱，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，深圳將于4月1日起對房產(chǎn)評估價格進(jìn)行例行更新。這次例行更新很大概率是上調(diào)評估價，這意味著各種稅費成本都將增加，客觀上將起到平抑房價的效果。

亦有不少地產(chǎn)大佬呼吁樓市新的變革。“鑒于北京土地泛豪宅化，今年兩會，我仍然在提案希望一線城市豪宅放開限購，比如總價1000 萬元或2000萬元以上豪宅解除限購。”泰禾集團(tuán)董事長黃其森告訴記者，這塊與民生保障無關(guān)，既能促進(jìn)商品流通、滿足市場需求，又能增加政府稅收，兩全其美。

對于房價的上漲，黃其森還支招，希望能降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅負(fù)。在他看來，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率，這樣可以起到客觀上平抑房價的作用。

調(diào)整期到來？

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，3月開始，一線城市的調(diào)控風(fēng)向再度進(jìn)入了緊張狀態(tài)。在經(jīng)歷了去年一年調(diào)控“放水”之后，一線城市成交量的重新活躍，成交價格的快速回升，已經(jīng)再度觸及了決策層的紅線。

“從一線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月或?qū)⒂瓉戆偃站拮儭！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉預(yù)測，兩會結(jié)束后一個月內(nèi)，針對樓市過熱的現(xiàn)象，京滬深等一線城市會發(fā)布調(diào)控措施，市場也將在下半年進(jìn)入到市場調(diào)整期。

在張宏偉看來，所謂“百日巨變”并不意味著一線城市樓市會急劇下跌，而只是相對來說，春節(jié)之后的“恐慌性”購房與“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。部分房企和中介會因市場行情變化，迎來新一輪洗牌。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，上海樓市上半年的火爆趨勢應(yīng)該會有所延續(xù)，下半年暗存隱憂。上海去年就對今年樓市調(diào)控的政策口風(fēng)從嚴(yán)從緊，今年下半年一些地王項目會入市，如果開盤價格是“賠本”的，去化又不好，市場心態(tài)會出現(xiàn)變化。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來，2015年“3？30新政”以來，一線城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，這樣的釋放也帶來市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

北京土地市場仍在節(jié)節(jié)走高。2月23日和26日，綠地集團(tuán)共斥資70.3億元在北京獲取三宗土地。其中，大興區(qū)黃村地塊單價達(dá)到4.7萬元/平方米，成為新年后北京市場的首個“地王”。這也是綠地在時隔5年后首次在北京獲得住宅用地。

對此不少業(yè)內(nèi)人士表示憂心。“我過去也說過，北京什么項目都能做，什么地方都能做。但隨著去年以來土地價格迅速飆升，風(fēng)險開始顯現(xiàn)。”黃其森也表示，在這種情況下，選擇什么城市，選擇什么項目，打造什么產(chǎn)品，有沒有一支好的團(tuán)隊，就非常重要了，這些決定了新盤開發(fā)的成敗。