綠城的央字號“朋友圈”

龔小鋒

綠城掌門人宋衛平是一個很有意思的人，他激情血性、苛求完美，總是能在足球領域或者和孫宏斌這樣富于傳奇的人發生聯系。但他又似乎有極其現實的一面。

無論是數年前的中投或海航的種種收購傳聞，還是后來的五礦、中交、葛洲壩等央企，在綠城的合作朋友圈中，幾乎又是“談笑有央企，往來無白丁”，隱藏不住對國有資本的偏好。

聯手國有資本做代建

對于華南市場，綠城早已向往很多年。今年1月30日，位于汕頭的五礦綠城·御園開放營銷中心。這也是綠城在珠海翠湖香山之后，以代建方式在華南布局的第二個棋子。

去年4月2日，中國五礦與綠城集團同時宣布：“五礦德園”更名升級為“五礦綠城·御園”。此次的亮相，即是經過近九個月醞釀之后的成果。按照規劃，五礦綠城·御園擬建住宅樓和商業配套，價格將會隨行入市，在9000元/平方米左右。

對于綠城在項目中承擔的角色，五礦建設有限公司董事總經理何劍波對外表示，“綠城主要是做代建，包括產品與管理輸出，而我們來提供土地等其他資本。”

在競爭激烈的一級開發市場，聯手央企或國企做代建，顯然是個明智的選擇。早在去年2月6日，綠城就已借力“代建”，與珠海市市屬國企九洲控股旗下的公司聯合開發九洲綠城·翠湖香山項目，正式宣布進軍華南。

“這個項目（翠湖香山）屬于綠城的代建業務，通過自己的品牌、團隊和管理系統為委托方提供全程操盤，沒有參權。”翠湖香山項目總經理謝岳來在簽約儀式上曾對媒體如此表示。

當然，中交才是綠城最大的代建伙伴。“中交集團可能不會將現有土地儲備注入綠城，主要由于定位不匹配。”中金公司一名分析師認為，但綠城可能會作為施工方參與中交集團某些高端項目，這種輕資產模式下的毛利率有望高達50%～60%。

作為國資委確定的十六家央企房產平臺之一，中交擁有巨量靠近交通樞紐的土地資源，大量的一級開發項目。目前，中交集團旗下的中交地產和中房地產的土地儲備合計達到1.7億平方米，如果綠城可以全力對接這部分土地儲備，旗下代建平臺發展前景充滿想象。

從事代建業務多年，綠城正在著手整合旗下代建平臺。此前有市場消息稱，藍城納入綠城上市平臺的談判就在進行。至2015年，綠城代建體系簽約項目已經超過150個，代建管理費收入預計達到150億元。

廣為業內所知的是，綠城早在幾年前就和中國最大的“金主”——央企中國投資有限責任公司（簡稱“中投”）有所往來，這樣的合作也被認為是綠城在地產領域“出力”。2011年4月，中國建銀投資有限責任公司、黑石基金及綠城共同組建了中投發展。

中建投系國有獨資金融投資公司，出資人為中央匯金公司。而中央匯金曾是中投公司的子公司，綠城因此與中投“攀上關系”。該合資公司主要致力于在中國進行城市建設、基礎設施建設、養老和健康產業投資等板塊。

和“土豪”一起拿地

在土地門檻極高的一線城市，未來或許會常常看到綠城及其土豪朋友圈的身影。2月3日下午，作為2016年北京入市的第一宗住宅用地，北京朝陽區將臺鄉駝房營村地塊入市。該地塊由中交、綠城、九龍倉三家聯合體以51.35億元的底價收入囊中，實際樓面價每平米5.5萬元。

在此前，業內人士曾預測，該宗地成交樓面價有望成為每平米超8萬元的北京新單價地王。據了解，綠城與九龍倉、中交三方將按50%：40%：10%的股權比例共同開發該宗地。

目前，與綠城合作得最多的是九龍倉與平安，接下去，綠城和中交合作拿地可能會越來越多。上述中金公司分析師表示，綠城未來拿地將主要集中于一線和二線城市，以充分利用其現有的土地一級開發業務以及國企背景。

中交新的管理團隊組成之后，對綠城所有項目進行了一番梳理，發現綠城最大的問題是結構問題。“大量庫存在三四線城市，北上廣深等一線城市的布局則嚴重不足。”綠城執行董事兼行政總裁曹舟南此前表示，今后的投資將聚焦14個城市，包括北上廣深等一線城市，以及杭州、南京、濟南、青島、合肥、重慶、福州、廈門、南昌、武漢等二三線重點核心城市。

去年11月18日，以57億元配建3.1萬平方米公租房的代價，綠城斬獲北京西郊門頭溝一宗土地。據測算，樓面價每平米超過了3.3萬元。這是綠城在北京土地市場沉寂六年后再次出手。

綠城與中交在重慶也開展了深度合作。1月18日，中交旗下的中房地產股份公司公告稱，擬與綠城在重慶設立全資子公司重慶中交綠城房地產公司，注冊資本1000萬元。去年12月底，中房地產在渝拍得北部新區三宗地塊，上述合資公司將作為重慶項目的業務合作平臺，重慶項目綠城也可能會投資少量股份，但項目的大股東將是中交。

并購將成為手段之一。“在土地市場看地的同時，我們會更加留意二手市場，通過并購來找到價格更便宜的項目。我們也會與中交進行梳理，盤活中交手中的存量資源，選擇那些能挖掘出潛力的項目來合作。”綠城首席財務官馮征表示。

葛洲壩則是綠城在聯合開發領域的另一個小伙伴，雙方合作開發有北京京杭廣場項目、上海葛洲壩綠城·臻園等項目。去年7月，上海樓市集體被“央企葛洲壩”和“宋氏綠城”兩大熱點房企刷屏。

據了解，葛洲壩地產和綠城集團強強聯手，在上海大虹橋西打造首個“封面作品”——35萬平米低密墅區純法式宮邸葛洲壩綠城·玉蘭花園。這也是繼上海葛洲壩綠城·臻園，在上海合作的第二個項目。

與葛洲壩地產聯手深耕上海自貿區、大虹橋兩大城市引擎腹地，是很早之前宋衛平對于上海區域的設定。此前宋衛平回憶最初與葛洲壩地產的合作時就表示，“雖然當時的綠城正經歷跌宕起伏，雖然綠城在上海已經有了綠城玫瑰園、綠城·黃浦灣等殿堂級作品，但當葛洲壩地產找到我，希望與綠城共同打造城市引擎腹地國際住區的標桿豪宅，我對自己說這樣的千億級城市引擎腹地的開發地塊，必須拿下。”

中交加強“中央集權”

不管和哪個國企或央企合作，已經改姓“中交”的綠城，正越來越享受“背靠大樹好乘涼”的待遇。1月15日，一紙公告，朱碧新辭任綠城聯席主席一事從書面得到落定。現在，這一重要崗位將由中交董事會秘書劉文生擔綱。他將和宋衛平共同擔任綠城聯席主席。

值得注意的是，綠城執行董事也迎來擴容—-李永前成為新晉執行董事，來自中交的基因上升為4位。這意味著，此前和綠城3∶3的格局正式被打破。

現在，綠城11人的董事會格局中，賬面上執行董事綠城占據3席，為宋衛平、壽柏年和曹舟南。中交則占據7席中的4席。劉文生、孫國強、李青岸、李永前。

在中交系越來越強大的背景下，綠城的變革也已高調開始。這早有先兆，在2015年10月19日面對內部投資者的一次會議上，中交明確釋放過將“加強綠城的管控架構”的信號。

中交在進入綠城之后，對綠城管控體系進行了梳理。在綠城新的體系中，將形成投資、大運營、產品中心三大核心部門。其中，綠城將加大力度支撐營銷，并將原運營管理和營銷管理整合為大運營管理體系。

以營銷為龍頭，就意味著營銷將全程介入一個項目，包括拿地、項目定位。這意味著市場上需要什么樣的產品，綠城就提供什么樣的產品。杭州楊柳郡就承擔了讓綠城品牌年輕化的重任。

中交作為央企，在企業的管控上十分嚴謹，而綠城過去的管理較為松散，基本由項目自主，項目總經理權力很大。一位綠城內部人士表示，過去綠城以產品為主導，營銷只需負責銷售。然而很多項目經理只懂產品，不懂營銷，在定位的時候，就已經注定了銷售上的困境。

現在，在營銷的體系上，集團會將產品品類系統化，提供產品經理團隊進行支持，協同作戰。也正因如此，在楊柳郡、留香園的營銷推廣上，都能看到綠城集團的身影，譬如綠城高管開Uber推銷楊柳郡，留香園成為Uber STATION在杭州的首發站，這都借助了集團的資源。

綠城還將加強對資金的統一管控。在過去，綠城拿下一塊土地后，基本由項目自己去向銀行貸款，造成財務成本居高不下。以后項目資金將由集團統一管控，由集團統一融資，降低的融資成本都將轉為利潤。

目前，新的財務管理費用控制方案已經制定。未來綠城新增的投資項目將全面“與同類型的代建項目進行成本對標，深入挖掘成本優化空間，力求將建安成本下降15%左右”。

在央企中交集團進入綠城房地產以后，綠城在中交集團的蔭蔽下已然在融資方面可以享受資本市場的央企待遇了，央企融資特點是資信好、規模大、成本低。

此前綠城自有資金短缺，融資渠道單一，資金成本居高不下，這直接導致綠城單一的高負債發展模式。現在這一情況發生了質變。比如，此前其2018年、2019年到期的兩款9%利息的美元債，在中交入股之后發新債，利率變為5.875%，此外，中交旗下的融資租賃、中交財務公司、金融發展等公司也正在為綠城提供融資助力。