旭輝欲造商業帝國

張佳竹

商業地產領域仍不乏越來越多的涌入者。2月2日，旭輝控股（集團）有限公司副總裁蔣達強在接受媒體采訪時透露，旭輝商業項目未來5年會增加到23-30個，屆時將會啟動商業板塊的獨立上市運作。

這家長期專注住宅開發的知名房企，能否在商業地產領域尋找到適合自身發展的路徑？在地產商急著去庫存的時候，旭輝控股集團還力爭在規模上有所突破。這是逆周期戰略，還是為擴張而擴張？

“商”計劃

“旭輝做商業地產不是叫轉戰商業地產，當我們的地產規模做到500億元然后下一步要走到1000億元的時候，商業地產自然而然地就成為旭輝的一個戰略業務板塊。”蔣達強并不認同媒體旭輝轉向的提法，在他看來旭輝商業正在成為旭輝集團千億目標的一個重要戰略業務板塊。

“從對目前房地產千億企業的分析來看，商業不動產基本上占據各千億企業總資產的百分之十五到二十，所以旭輝要往大的戰略步驟發展，商業是必經之途。”蔣達強透露，2016年旭輝商業計劃徹底轉型成為創業型公司，打造“扁平、精簡、高效”的創業型組織，塑造“共創、共擔、共享”的創業型文化。

談及未來的具體發展計劃，蔣達強透露，旭輝商業未來都主打一二線城市發展。“10萬平米以上的旭輝廣場項目的選址是可遇不可求的，因此后兩種中小型的旭輝MALL及旭輝U天地是我們發展的重點，這類項目非常適合進駐社區，我們會將這兩種商業業態瞄準社區商業，應該很有潛力”。

未來5年，旭輝的商業項目會增加到25-30個，基本上是每年新開3-5個，主要聚焦上海及北京兩個核心城市，通過兼并收購等市場化路徑形成規模，樹立品牌。5年后當商業項目達到一定規模時，將進行旭輝商業板塊的獨立上市運作，但具體的細節和上市地點還未定。

據了解，2016年旭輝商業將有三個項目開業，分別是長沙旭輝Mall，上海控江旭輝Mall，上海松江九亭旭輝U天地。

從“商”經歷

公開資料顯示，旭輝集團起家于上海，于2000年成立，長期以來以住宅開發為人熟知。

成立之初，它主要業務多集中于長三角區域。直到2012年年底在香港上市之后，才開始加快在全國的擴張步伐，觸角從長三角區域，延伸至環渤海區域和中西部區域。

與住宅領域的快速擴張相比，商業地產領域的開發則顯得低調謹慎得多。除了在重慶項目中有較大比例商業體量外，主要集中在上海、長沙等地，并且多與住宅相結合，或做社區商業的配套，或者像住宅一樣選擇快速出售回籠資金，如旭輝在上海與綠地共同開發的綠地·旭輝E天地，所推出的商鋪以銷售為主，建筑面積只有3萬平米左右。

旭輝集團董事長林中曾在接受采訪時表示，因為公司提倡高周轉、高利潤、高品質、低負債，相對而言，商業地產對于資金沉淀要求較高，旭輝更愿意主推的是社區商業，因為這是對公司住宅為主戰略下的有益補充。

旭輝曾宣稱，會將商業地產視為業務發展重點，不過在當前業務布局中，住宅依然占據絕對主流。在公司內部，對于產品業態布局有一個“721”的說法，即首次置業為主的剛需住宅占比達70%，銷售型商辦物業占20%，10%是其他創新類高端產品。

據記者了解，早在2010年，旭輝就成立了專門的商業公司——旭美商業，專門負責嘉興旭輝廣場的開發和運營，該項目2012年已經開業。

有意思的是，它的商業項目有不少都是與其他房企聯合開發的。

比如其在上海的首個純商業項目便是和綠地一起合作。在上海大虹橋的商辦項目亦牽手恒基；上海陸家嘴項目也選擇與香港置地合作。

看得見的風險

據盈石集團研究中心統計，截至2015年末，20大城市商業物業市場的總存量突破1億平米，較2010年初翻了1.6倍。未來三年，20大城市商業物業新增供應將達到現有存量的56%，而在2016年將有超過2380萬平米的商業物業項目入市，其中購物中心占比接近82%，同質化挑戰持續嚴峻。

商業地產過剩，已成為不爭的事實。

中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，“三四線城市消費水平和配套設施跟不上，商業項目招商困難，空置率高。”旭輝也意識到了三四線城市存在的問題，蔣達強表示會集中在一二線城市發展。

不過，一二線城市也并非萬無一失。

“一線城市購物中心小型化、精細化的特征將越趨明顯，與二線城市以大型購物中心為主流截然相反。由于大型和小型購物中心在定位、策劃、招商和運營等方面都有著不同的需求，這對跨區域經營的開發商來說，意味著在市場競爭、人才選用等方面需要謹慎選擇發展戰略。”盈石集團研究中心總經理、皇家特許測量師學會（RICS）中國商業地產專業委員會主席張平女士指出。

目前商業地產還面臨著電商的沖擊，在日趨激烈的競爭環境下，旭輝商業要沖出重圍也是擺在蔣達強團隊面前的難題。

“房地產開發商轉做購物中心會出現問題的最大原因之一，在于開發商不懂商業運作，因此在投資最初只知道按照住宅的方式去建設商場，但卻存在硬件方面的問題，等到招商時候才發現很多業態因為硬件問題而難以入駐。”蔣達強表示，旭輝已經注意到這個問題，為之成立了專門的商業設計團隊，從拿地到規劃到運營，旭輝商業強調“介入前端，從拿地開始設計”，而不是做住宅地產的“商業配合”。

在目前商業的三條產品線中，蔣達強看好社區型、街區型商業未來的發展前景：“從總體來看，我國商業地產發展的確存在過剩的現狀，但是具體來看也存在著區域分布不均衡的特點，所以我覺得社區型、體驗式的消費中心未來會是商業地產發展的方向之一。”

就該公司布局的重點城市上海而言，商業地產項目位置相對偏遠且體量較小，其中上海九亭旭輝純真中心和上海嘉定旭輝U天地均位于上海外環，屬于社區型的商業項目，而體量較大位于浦東的上海置地旭輝廣場由旭輝和香港置地聯合開發，預計在2017年正式開業。

擴張帶來資金壓力

3月初，旭輝控股（集團）有限公司發布公告稱，2015年集團的合同銷售達人民幣302.1億元，同比增加42.5%，并超額20.8%完成年度制定250億元的全年合同銷售目標。

雖然賬面看起來不錯，但急速擴張給它帶來的資本壓力并不小。

從2013年開始，旭輝便走上了快速擴張之路。當年，該公司在全國豪擲107.7億元大舉拿地21幅，并首次進入杭州、武漢、沈陽三座城市，規劃面積及應占建筑面積分別為380萬平米及270萬平米。

2014年6月至2015年6月間，該公司共新增24個土地項目。其中，去年上半年新增12個土地項目，分別位于北京、杭州等一二線城市。權益土地合同金額為63億元人民幣，總規劃建筑面積（不含停車位）約250萬平米，平均土地成本5620元/平米。

雖然旭輝一直對外宣傳合作拿地，亦避免拿地王，高地價風險被減少。但因它占有項目的大部分股權，多為項目操盤者。合作方式能分擔出去的風險似乎不多。

記者調查發現，合作項目中80%的是由其操盤。從土地并購看，該公司的合資項目平均起來的權益占到70%，合資方占30%。在2015年上半年拿下的12個項目中，僅2塊地是合作伙伴操盤，10塊地是由旭輝操盤，或前期聯合當地房企拿地，或后期搭伙小股操盤，再者就是直接與公司層面合作。在其2015年下半年推出的十余個項目中，權益比重約占在60%～70%。

握有項目大部分股權的旭輝作為項目的操盤手，依舊要考慮項目建筑、銷售以及利潤等問題。而另一名合作者僅作為財務投資者參與其中，能為其分擔的風險也有限。倘若旭輝快速擴張途中遇到不好消化的項目時，財務壓力一點兒也不小。

正因如此，去年以來，它頻頻進行大手筆融資。

去年5月28日，與附屬公司擔保人發行于2020年到期的，4億美元的7.75%優先票據，與渣打銀行、匯豐銀行、花旗、瑞士信貸、海通國際及瑞士銀行訂立購買協議。

9月23日，與中信銀行上海分行簽訂戰略性合作協議，并將獲得為期3年的70億元人民幣授信額度，授信品種包括房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款、并購貸款、內保外貸等表內外業務。同日，還獲中國證券監督管理委員會批準，將發行不超過40億元人民幣的境內公司債券，擬于上海證券交易所上市。

“旭輝要大規模開發商業地產，對其資金要求不低。旭輝自身需要達到一定規模，持有足夠的自由現金，因為商業的投資性相對比較差。”同策房產咨詢公司研究總監張宏偉表示，開發商業地產，對資金而言是一大考驗。