借東風，平安出海

龔小鋒

俗話說“水能載舟，亦能覆舟”，政策能成為阻礙，也可能成為助力。在國金證券香港董事總經理黃立沖看來，在海外投資的路上，如果能夠與當地城市、經濟的發展相互促進，更容易獲得當地政府的支持，項目的銷售前景也就更有保障。

巧妙借勢

盡管有很多言論分析說，萬達馬德里計劃擱淺，只是政治原因。其實不止于此，在歐美國家，選民的意見十分重要。在萬達西班牙項目受阻之前，馬德里市民自己建立的一個7萬余名市民聯名簽署“反對王健林拆樓重建”的網站，每天已經有上萬點擊量，可見反對拆除大廈者除了部分當地政治勢力外，當地居民意見也不小。

不過，西班牙政府十分重視與萬達的合作，否則不會專門召開相關新聞發布會，而當地政府的態度，對企業投資有著至關重要的作用。無獨有偶，據外媒報道，最近萬達在法國投資的一個大項目，也曾遭到當地一些綠色環保人士抗議。

巴黎當地時間2月26日，萬達與法國歐尚集團在巴黎簽訂協議，雙方將合作投資巴黎大型文化旅游商業綜合項目EuropaCity，其中包括一個將與巴黎迪士尼媲美的大型主題公園。

該項目外延至戴高樂機場和布爾歇機場附近的城市，占地80公頃，總投資超過30億歐元，總建筑面積76萬平方米。萬達還強調，該項目建設期間預計提供約2萬個就業機會，項目投入運營后提供約1.4萬個就業機會，國內媒體說，這是法國最大的“民生工程”。

法國歐洲時報記者孔帆就撰文說，去年年初，歐洲城計劃透露之后，當地居民認為在此建設娛樂城將破壞當地生活氛圍和生態環境，首先是當地綠色環保人士開始抗議，此后當地居民也開始向市政府發泄不滿。

果不其然，巴黎政府為了改善環境和促進就業，十分支持這個項目，當然也有改變這個現狀的考慮，連法國總統奧朗德都出來給王健林站臺。

這次投資，萬達不再單打獨斗，選擇了與當地零售巨頭歐尚集團旗下地產公司Immochan合作。EuropaCity項目預計將于2019年動工建設，2024年揭幕。

聰明的房企，在海外投資上往往會詳細研究相關策略，因地制宜。如碧桂園森林城市在規劃建設之初，就提出“借勢新加坡、反哺新加坡”的策略考量，尤其在教育、醫療、養老、金融和制造業領域，承接新加坡部分產業鏈條的外溢與轉移。

正因如此，森林城市項目獲得了馬來西亞聯邦政府的大力支持。森林城市取得一系列針對教育、醫療、旅游的優惠政策，如符合條件的產業可獲得5年免稅或者5年100%投資稅抵免等優惠。

另外，馬來西亞為在本國設立基地并投入資本超過250萬馬幣的企業也有稅率優惠，只需繳交0-10%的企業所得稅。與科技相關的產業也可申請優惠配套，獲得批準的公司也可取得5年100%免稅的優惠。

碧桂園這一海外投資，甚至得到了廣東省的支持。據碧桂園透露，廣東省政府已經將森林城市列為“一帶一路”重點項目，也申報到國家發改委申請為國家的重點項目。接下來，還將申請自貿區、落地免簽、免稅區等優惠政策，讓森林城市成為申請馬來西亞優惠政策最多的一個項目。

合縱連橫

“萬達海外并購的競爭力首先就是有錢”，王健林在牛津的原話雖然帶有調侃成分，但也說了大實話。作為一家企業而言，要最大程度地抵御海外投資風險，只要在某個國家“買買買”，這樣的“金主”足以讓當地政府一見傾心。

作為邁向全球化企業當中的新兵，萬達在全球十多個國家投資總計超過150億美元（約980億元人民幣）。其中，萬達往往在一個區域內，進行多個產業的合縱連橫，打通產業鏈。

如萬達在英國的投資最早追溯到2013年6月19日，萬達以3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司以及7億英鎊投資建設倫敦萬達酒店，總金額約為10億英鎊。

2014年初，王健林與英國首相卡梅倫會晤后，敲定萬達將投資20億-30億英鎊開展英國城市改造項目。現在，萬達在英國敲定的投資總額已接近40.2億英鎊。

王健林表示，萬達海外并購首要標的為娛樂、體育、旅游范疇，其前提是需要彼此聯系，要與萬達現有財產有聯系，或者并購企業營業能在中國落地，萬達不會跨界并購與現有財產不相關的企業。

“超人”李嘉誠在英國更是被奉為呼風喚雨的座上賓，李嘉誠已覆蓋全英四分之一人口的地下電網、大小供水設施、輸氣管、港口碼頭、鐵路車廂、零售販賣領域等。這使得在一定程度上，英國人的日常生活已經離不開李氏王國。

擅長海外布局的綠地也選擇了深耕。以綠地澳洲市場而言，2015年成功收購悉尼核心區域總投資逾18億元的兩幅地塊之后，綠地在澳洲開發項目已達6個。

從澳洲市場來看，綠地的海外思路是區域深耕，將重點聚焦經濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的地區加快布點，在先期進入的海外地區則努力實現多城市、多項目的規模化、系統化布局。

與萬達和綠地在某個國家能夠自主形成“合縱連橫”的閉環相比，碧桂園提供了另一種模式——聯合國內的上下游企業，共同進軍馬來西亞。

抱團使得碧桂園海外投資，獲得了較強的資金實力和抗風險能力。

如森林城市的承建商中，類似深圳市三義建筑、中建南方裝飾以及廣東長大公路等企業，都是第一次進入馬來西亞市場。

除了下游企業，碧桂園還和華為簽訂合作備忘錄，充分利用互聯網技術，實現城市數字化管理，打造平安、迅捷、宜居、精尖、可持續發展的5S智慧城市生活。

因地制宜的“買買買”智慧

海外投資，有并購項目或企業，亦有建房造城等多種模式。相對來說，收購已經成型的地產項目，對于尋求海外發展的國內房企來說，是一種穩扎穩打的方式，風險相對較低。

“一些開發的伙伴，他們非常看好美國。現在經濟有所回暖，銀行的借貸也比較透明，而且美國整個制度都還是比較清晰的。”李威豪說，另外就是英格蘭，有很多中資到英格蘭收酒店或者是辦公樓項目。

以倫敦等發達地區的市場為例，不但投資潛力大，而且倫敦相對透明度高所有的商業投資信息及材料都可以通過公開資料進行查詢，從法律穩定、稅務等角度觀察，整體投資環境較有優勢。

比起收購商業物業，海外投資建造房地產項目，牽扯范圍甚大，更難的可能是團隊的打造和人才引進。針對國外的開發商和投資者，各國政府所設定政策限制不同。例如，在澳大利亞開發項目所用工人，必須有一定比例為當地人且項目需要公示并得到當地居民的認可。

綠地海外團隊在這方面就有很成熟的經驗，綠地海外團隊組織可以用“3+3”進行總結。第一個“3”是國際合作團隊伙伴：接軌國際國內的法務團隊、財務團隊以及公共資源團隊。第二個“3”則是綠地集團在國內專業團隊：技術團隊、國內資源團隊、銷售團隊。

更多聰明的開發商也意識到了所面臨的風險，所以在投資海外過程中多數房企采取與當地房企合作等投資模式。無論是此前萬科與美國頭號地產商鐵獅門的強強聯合，還是碧桂園與馬來西亞知名房產商大馬置地的親密無間，都無疑是規避海外風險的聰明策略。

對于公司并購，管理人才更是至關重要。

萬達集團董事長王健林此前告訴記者，萬達海外并購和投資項目經管層不從中國派駐，對并購企業，重點是留住原有經管層，投資項目也是從當地雇用經管層及員工，靠鼎新鼓勵機制，調動積極性來提高海外企業業績。

如果是啟用關聯公司進行海外并購，則另有一些注意事項。海外投資還需要得到股東認可，泰禾集團的大股東泰禾投資此前也收購了美國一家醫療上市公司，泰禾集團董事長黃其森對記者表示，由于兩地政策投資情況不同，大股東做出投資的動作之后，還需要和集團董事會股東進行溝通。