湖南婁底：熱鬧后的陣陣寒意

曾慧娟

婁底是湖南省最年輕的地級(jí)市，位于其地理幾何中心，下轄婁星區(qū)、冷水江市、漣源市、雙峰縣、新化縣和婁底經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、萬(wàn)寶新區(qū)，總面積8117平方公里，總?cè)丝?38萬(wàn)。

婁底是一個(gè)能源型城市，發(fā)展主要靠鋼鐵、煤炭、焦化等工業(yè)支撐。

九龍集團(tuán)曾是婁底本土最大的地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槊耖g融資鏈斷裂跑路，從2014年開(kāi)始整個(gè)婁底籠罩在借貸危機(jī)的陰影里，經(jīng)濟(jì)不景氣加重樓市的低迷。

返鄉(xiāng)置業(yè)很熱鬧

30層以上的樓房比比皆是，馬路拓寬了，但道路上的車(chē)仍排起了長(zhǎng)龍，時(shí)而龜速行駛，？以前老舊的集市不見(jiàn)了，取而代之的是嶄新的大型商場(chǎng)。這是春節(jié)回家時(shí)，從婁底火車(chē)站開(kāi)車(chē)回家時(shí)，路過(guò)婁底的景象。乍一看，城市很漂亮，和大城市的風(fēng)景有一拼。

而沿著城市的主干道行進(jìn)，沿路房地產(chǎn)的廣告目不暇接，？在不斷閃過(guò)的廣告中，“歡迎老鄉(xiāng)回家買(mǎi)房”、“XXX：返鄉(xiāng)置業(yè)首選”、“返鄉(xiāng)置業(yè)第一站，鉅惠5萬(wàn)元”等廣告語(yǔ)時(shí)不時(shí)就能看到，開(kāi)發(fā)商打出不少的優(yōu)惠以吸引記者這樣的歸家客。

為了不錯(cuò)過(guò)客戶，大多數(shù)樓盤(pán)在春節(jié)都是不關(guān)門(mén)的。我的一個(gè)鄰居，在深圳打工，大年初五在婁底訂了一套兩居室。他表示，在深圳雖已奮斗多年，但仍難以承擔(dān)起深圳的高房?jī)r(jià)，“雖然不確定什么時(shí)候才會(huì)回老家，但落葉歸根，家鄉(xiāng)的父母年紀(jì)也大了，現(xiàn)在買(mǎi)好房，也是提前做好準(zhǔn)備”。

收入房?jī)r(jià)比懸殊

返鄉(xiāng)置業(yè)在婁底樓市看著非常熱鬧，但對(duì)于這一番熱鬧場(chǎng)景，也有從業(yè)人員不以為然，表示婁底作為四線內(nèi)陸城市，一不屬于工業(yè)生產(chǎn)型城市，二是城市外出人員較多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及消費(fèi)潛力都較低，目前樓市已經(jīng)基本上飽和，月銷(xiāo)售套數(shù)在400-1000套之間，返鄉(xiāng)置業(yè)只是對(duì)市場(chǎng)小范圍的補(bǔ)充。在缺乏強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前提下，返鄉(xiāng)置業(yè)的購(gòu)房人口并不會(huì)有大的增長(zhǎng)。

據(jù)官方資料顯示，2013年婁底完成地區(qū)生產(chǎn)總值1118.17億元，在全省14個(gè)地級(jí)市中排名第11位，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18680元。2014年婁底實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)1199.75億元，城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均可支配收入分別達(dá)到20454元、7891元。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后、不高的人均收入，都讓婁底樓市發(fā)展乏力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年婁底新建商品房均價(jià)為3700元/平米。普通民眾覺(jué)得價(jià)格昂貴。據(jù)記者表弟描述，？2014年年底他在婁底買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格是3700元/平米，現(xiàn)在房子價(jià)格已經(jīng)降到3400元/平米。

城東和城南是婁底發(fā)展最快的兩個(gè)區(qū)域，有著雨后春筍般的高層住宅。

“有價(jià)無(wú)市、空置率高”是家里人對(duì)婁底樓市的普遍反映。在更遠(yuǎn)的市縣結(jié)合部，不知道還有多少已出讓而無(wú)法開(kāi)發(fā)的土地。

婁底是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市，雖然城區(qū)人口由20萬(wàn)人增長(zhǎng)到近40萬(wàn)人，但仍有300多萬(wàn)在農(nóng)村。

對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，賺到錢(qián)的第一件事是在農(nóng)村的宅基地上蓋房，在這之后才會(huì)考慮進(jìn)城買(mǎi)房。

2015年婁底樓市也一度陷入冰點(diǎn)，特價(jià)房低至2字頭，樓市幾無(wú)推新。政府曾在2014年下半年大力推出救市舉措，更出臺(tái)了《婁底市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》，其中公積金貸款最高額度提高到50萬(wàn)元，年限最長(zhǎng)可達(dá)30年，首付比例調(diào)整為20%等舉措極為轟動(dòng)，也說(shuō)明婁底樓市的脆弱。

全國(guó)聞名的借貸危機(jī)

婁底樓市的不景氣，還與2015年全國(guó)聞名的借貸危機(jī)有關(guān)。

據(jù)《新京報(bào)》等媒體報(bào)道，以及家鄉(xiāng)人的述說(shuō)，“民間融資鏈斷裂，造成九龍、百雄堂等眾多本土大型房企跑路，這直接殃及著這座新興城。”即使政府出臺(tái)一系列降息、降準(zhǔn)等多項(xiàng)利好政策，也并沒(méi)有提升婁底本地購(gòu)房者的信心，市場(chǎng)依舊冷清。

婁底是湖南有名的“煤都”，煤炭、鐵礦、銻礦等資源豐富。2011年隨著煤炭行情下跌，民間資本開(kāi)始大量涌向房地產(chǎn)。

在2015年春節(jié)前后，每天都傳出有借款人以跳樓、喝藥等極端方式討債。據(jù)媒體報(bào)道，九龍集團(tuán)為婁底市的龍頭企業(yè)，該公司2014年4月宣布暫停付息后，引發(fā)婁底民間借貸擠兌風(fēng)潮。鴻冠集團(tuán)、鑫美格公司、宇森公司等73家向民間借款的企業(yè)卷入其中，整個(gè)婁底市的民間借貸陷入“崩盤(pán)”，絕大多數(shù)投資人本息討不回來(lái)。

在樓市發(fā)展的高峰時(shí)期，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)能支撐起高利息，導(dǎo)致越來(lái)越多的實(shí)體企業(yè)都開(kāi)始投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但從2013年開(kāi)始，婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，高利息難以為繼，最終出現(xiàn)大規(guī)模的借貸危機(jī)。

盲目蓋樓、無(wú)度擴(kuò)張，明顯過(guò)剩的供應(yīng)在消化掉部分剛需之后開(kāi)始顯現(xiàn)，似乎讓人感到婁底樓市的陣陣寒意。然而，集中暴增的供應(yīng)和無(wú)外來(lái)人口兩大致命要點(diǎn)叫人無(wú)奈，市民的購(gòu)房投資意愿明顯受挫。

高鐵經(jīng)濟(jì)帶來(lái)生機(jī)

2016年2月4日，高鐵從北京駛出，跨越1700公里、7個(gè)小時(shí)的時(shí)空，在婁底南火車(chē)短暫停留，高鐵的開(kāi)通，將以往長(zhǎng)達(dá)17個(gè)小時(shí)的鐵路行程縮短了一半以上，讓人驚嘆。

婁底以資源型城市而聞名于全國(guó)，但在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，“世界銻都”、“百里煤海”、“十里鋼城”這些過(guò)去用來(lái)形容婁底的頭銜還能存在多少年？

2014年12月16日，滬昆高鐵長(zhǎng)沙至懷化段開(kāi)通，婁底的交通駛?cè)敫哞F時(shí)代，形成婁底連接長(zhǎng)株潭“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，但如何有效接受長(zhǎng)株潭地區(qū)的輻射、引領(lǐng)和帶動(dòng)，通過(guò)對(duì)接、融入、服務(wù)長(zhǎng)株潭來(lái)加快自身的發(fā)展，是婁底目前面臨的緊迫問(wèn)題。