海南三亞：開發商無證售房 業主遭遇退款難

本刊記者/徐廣忠/

海南三亞：開發商無證售房 業主遭遇退款難

本刊記者/徐廣忠/

海南省三亞市因其良好的自然環境和熱帶氣候，近年來很多外省居民被吸引到三亞購房，在此過上了“面朝大海，春暖花開”的幸福生活。與其他購房者不同的是，長春市民蘇先生和祖女士在購買了由三亞沈煤森諾房地產公司開發的“半嶺溫泉旅游度假區”房產后，卻開始了一場艱難的維權之路。

無證售房留隱患

9月1日，《人民法治》記者來到位于三亞市吉陽鎮荔枝溝社區的半嶺溫泉旅游度假區，在現場看到，蘇先生和祖女士購買的房屋還在建設，道路泥濘不堪，水、電等設施也沒有接通。

蘇先生指著其中一棟別墅告訴記者，開發商賣給他的這棟房子，直到目前交房日期未定，房屋面積也與合同內容不符。

談起買房經歷，蘇先生告訴記者，2015年年初，經人介紹，他到半嶺溫泉旅游度假區看房，得知度假區是三亞海韻集團與三亞市政府合作開發的大型資源性地產項目，是海南省首個5A級養老度假示范區。房產位于山上，還有天然溫泉，他當時感覺不錯，就推薦給同樣有意愿在三亞購置房產的祖女士。祖女士隨后也到該度假區看了房。據她回憶，當時銷售總監承諾項目手續齊全、五證齊備，2015年年底交工，蘇先生和祖女士曾提出查看五證，但被銷售總監以各種理由推拖，并沒有看到。

2015年2月28日，蘇先生和祖女士各交了100萬元“誠意金”，確定要在半嶺溫泉旅游度假區購買房產。2015年3月3日，祖女士交了全款2338萬元，購買了“半嶺溫泉?璽院”8027號別墅，并于3月10日簽訂了商品房買賣合同，約定應當在2016年1月1日前交付使用，逾期超過30日后，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。3月3日當天，祖女士同時以155萬元買下了“半嶺溫泉?云山印象”4棟801號公寓，約定2016年6月1日交房。一天時間轉賬2493萬元，祖女士買下了三亞半嶺溫泉項目的兩處房產。

蘇先生告訴記者，就在祖女士交完全款的兩天后，他也準備交全款把房子定下來。就在準備轉賬前的一刻，他再次提出查看房屋預售許可證等五證，銷售人員拿出一個復印件，蘇先生提出質疑，要求一定要看到原件才能交錢，但銷售人員始終未能提供。

“我當時也有點擔心，可沒想到真的會拿不到鑰匙！”祖女士對記者說，她得知朋友蘇先生沒有交全款，心里有些擔憂。于是，在2015年3月10日簽合同時，祖女士提出要簽正式的“網簽合同”。開發商此時才告知預售許可證還沒有辦下來，無法簽“網簽合同”。

8月29日，記者在三亞市房地產信息中心房屋市場管理科了解到，半嶺溫泉旅游度假區是2015年12月辦理的商品房預售許可證。管理科余副科長告訴記者，開發商沒有辦理預售許可證之前銷售的房屋，屬于無證售房，應該無條件退還業主房款。

隨后記者在三亞市國土資源局了解到，該項目于2014年取得用地手續，用途為住宿、餐飲用地，總地價為5.9億多元，在三亞市政府出具的補充協議中記者看到，土地出讓金并非一次交清，而是分兩期交付。

采訪中記者還了解到，對于該項目無證售房的情況，并沒有相關處罰的信息。

延期交房 退款遭拒

祖女士提供的材料顯示，業主們除了一份優先選房協議書之外，還有一張收據。收據上顯示的公章為“三亞沈煤森諾房地產開發有限公司”的財務章。

祖女士和蘇先生發現購房合同非常不正規，并不是嚴謹的購房協議書，而且還是白條收據。擔心出問題的蘇先生和祖女士開始后悔，他們與銷售方溝通，希望退款，遭到銷售方拒絕。不僅如此，開發商遲遲不能交房，到2016年1月1日，水電還沒有接通，祖女士還發現房屋建設與最初的效果圖并不一致。祖女士提出退房，開發商一開始同意，但就是遲遲不退，后來同時把樣板間以同樣的價格賣給祖女士，祖女士也同意了，后來開發商變卦，要祖女士拿2600多萬，比原來的房子多了近300萬元。

對此，祖女士認為，開發商惡意隱瞞未取得預售許可證的事實，其行為已構成欺詐，并且不能按期交房，又構成嚴重違約，應該無條件退房退錢并支付利息。

記者查詢發現，對于無證售房和延期交房的情況，三亞市曾發生過類似事情，海南省仲裁委三亞分會在處理類似情況中認為，商品房買賣合同系雙方當事人真實意思表達，沒有違反國家法律、行政法規，應認定合法有效，對雙方均有約束力。但合同第九條關于出賣人逾期交房違約責任的約定，只是對雙方繼續履行合同方面作出約定，不能因此就排斥合同另一方享有合同解除權，否則有強買強賣之嫌。如合同一方單方剝奪另一方有權解除合同的權利，則依法屬于無效條款。

維權被打 反遭巨額索賠

屢次要房未果的祖女士和蘇先生于2015年5月、6月、8月、9月，先后四次坐飛機專程赴三亞，找開發商協商退款事宜，但毫無進展。

2016年3月14日，見房子遲遲不交付，蘇先生異常憤懣，與另外有相同遭遇的業主，找到在三亞的朋友，去找開發商維權。據當時在現場的另外一名知情人徐先生介紹，當時一共去了50多位維權者，打出了“還我們房屋房款”的條幅，維權過程是比較平靜克制的。10時30分左右，開發商方面報警，警察來到現場，維權業主按照警方要求把維權條幅收了起來。就在這時，開發商半嶺溫泉項目相關人員竟然大打出手，現場一片混亂，蘇先生和另外3人被打，蘇先生傷勢最重，頭部血流不止，手指和膝蓋都出現血痕，整個打人過程持續了15分鐘左右才結束。

蘇先生向記者出示了一份三亞市公安局吉陽分局3月15日簽發的行政處罰決定書，處罰決定書中說蘇先生3月14日10時許在三亞市吉陽區“半嶺溫泉”營銷中心門口擾亂營銷中心秩序，根據《中華人民共和國治安管理處罰條例》第二十三條第一款，處以行政拘留十日，后因蘇先生傷勢過重，改為拘留五日，于3月19日提前釋放。據了解，開發商相關人員一共6人，也被處以行政拘留五日或十日不等。

據了解，三亞市公安局司法鑒定中心鑒定蘇先生的損傷未達輕微傷，而記者從蘇先生提供的一份由海南省農墾三亞醫院出具的報告中看到，蘇先生最后被診斷為腦震蕩，右側第6、7肋骨骨折，頭胸部軟組織挫傷。但當蘇先生將這份報告提供給三亞市公安局時，公安局則稱以第一份報告為準，并沒有接受他的最后診斷報告。

維權被打后，一些媒體紛紛報道此事。開發商認為，祖女士購房后，因企圖通過調換房屋達到獲取幾百萬元利益的需求得不到滿足，2016年3月14日上午，其通過蘇先生召集了80多人到該項目部拉橫幅，有組織的大聲喧嘩，強占樣板間，封鎖大門，嚴重擾亂了公司的正常經營秩序。事后，蘇先生與祖女士還向媒體提供了失實的新聞材料。新聞報道發出后引發了網友惡評，還有一些該項目的業主也紛紛提出解約要求，不僅因此導致該公司名譽受到損害，而且還遭受到巨額的經濟損失，向蘇先生和祖女士索賠1193萬元。

對此，蘇先生告訴記者，其買房過程真實存在，被打也是事實，只是從維護購房人的利益出發，對購房過程和維權過程做了客觀、真實的描述，未向媒體提供虛假材料，不構成對開發商的侵權。業主采取拉條幅、寫標語、向媒體反映情況等形式，其目的是想解決問題，并非為了“獲取非法利益”。

另外，蘇先生認為，開發商稱業主的維權行為對其經營造成了影響和損失并不成立，開發商在其未取得預售許可證的情況下擅自銷售房屋、逾期交付等過錯行為直接導致購房者對其失去信賴，其經濟損失和購房者沒有任何關系。

數千萬元的錢款，對任何一個家庭，都不是小數目。建設高標準的國際旅游島是海南的宏偉目標，然而三亞出現這類事件，花幾千萬元買房不但拿不到鑰匙，維權竟然被打到頭破血流，如今又面臨巨額索賠，不但令海南國際旅游島的形象大打折扣，也讓公眾意識到法治社會建設依然任重道遠。

對于事件的進展，本刊將繼續予以關注。