溫州主城區城中村改造的優化策略研究

朱 昕

(溫州市鹿城區城中村改造辦公室(鹿城區工務局)，浙江 溫州 325000)

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溫州主城區城中村改造的優化策略研究

朱 昕

(溫州市鹿城區城中村改造辦公室(鹿城區工務局)，浙江 溫州 325000)

結合城中村改造的實踐經驗，分析了溫州鹿城區的現狀及面臨的問題，并從土地管理、保障機制、資金投入等方面，提出了優化溫州主城區城中村改造的策略，以期為相關部門對溫州主城區城中村的改造提供參考。

城中村，改造策略，土地管理，拆遷安置

城中村是我國城市化進程中獨有的現象，尤其是部分經濟發達的城市不斷向四周擴張建筑面積，之前坐落于四周的農村逐漸地被擴建的高樓所包圍，從而變成了城中村。一般來說，城中村的人口組成比較復雜，由市民、村民以及流動人口混合構成，并且存在一些違章建筑，居住條件比較惡劣；同時缺乏一些基礎設施，衛生環境差，醫療條件得不到保障；安全措施不完善，存在安全隱患；土地使用權的管理存在著嚴重的問題，比如宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法倒賣、轉讓、出租等[1]。總之，城中村不僅會影響到城市的美化，而且束縛城市的全面發展，成為城市發展的“絆腳石”。因此改造城中村是當前我國城市化建設過程中必須完成的任務，以促進城市化建設的穩定、健康發展。

1 鹿城區城中村改造現狀

鹿城區的占地面積為294.38 km2，擁有130萬的居住人口，在2011年的城中村改造范圍包括6個街道。截止到2016年2月，已累計完成288.07萬m2拆除面積，改造8 649戶，已建設工程面積303.67萬m2，南匯街道東嶼村、葡萄村、南塘村，松臺街道廣化經濟合作社已完成整村改造。根據鹿城區城中村的地塊特點，主要分為4個區塊進行改造，分別為：1)亮點區塊，主要包括濱江商務區和中央綠軸；2)核心區塊，主要包括中心城區街道，籌劃運用“整村、整自然村拆遷”的方式；3)西片區塊，主要包括類似于城郊鄉的區域；4)七都新城區塊，主要采取綜合整治方法。

1.1 成功經驗

首先，四級聯動，配置精干力量。鹿城區改造進度快，源于市、區、街鎮與村的四級聯動、一線部門的合力攻堅、專業力量的支持，以及干部帶頭的示范作用。其次，壓力前移，拆遷協議直接轉正。當地部門提出要直接簽訂拆遷安置補償正式協議、不求急功近利、不留后遺癥，對擬啟動改造項目，堅決要求“七個率”(全村改造意愿率、入戶調查率、認定公示率、評估入戶率、方案接受率、正式協議簽約率、房屋騰空率)均達95%以上等。

1.2 面臨問題

通過前期對城中村拆遷街道進行走訪，筆者發現改造過程中存在的矛盾問題主要集中表現在以下三個方面：

第一，籌集改造資金以及選擇改造對象。城中村的拆遷費以及補償費都是巨大的開銷，政府很難去承擔，因此需要采用以開發商為主導的城中村改造方式。第二，如何靈活利用城中村的可用土地。城中村存在一些違章建筑以及荒廢土地，因此對閑置土地重新規劃布局，發揮土地的最大效益，是政府所面臨的又一大難題。第三，補償標準的不同。這一問題對于城中村改造的進度也具有一定的阻礙，并且由于地域的差異性導致建設成本存在較大差距，因此不同的區域政策也是不同的，但是村民難以接受[2]。

2 溫州主城區城中村改造的優化策略

2.1 強化規劃的先導作用

首先，充分利用宣教資源。一方面政府要加強對征遷政策的宣傳工作；另一方面要聯合當地高校，專門設置具有當地征遷特點的課程，培養專業的人才隊伍。

其次，提高拆遷力量的專業素質。第一，在職人員定期進行培訓，拓寬思路，提升能力；第二，引導社會力量加入到城中村改造，探索合作途徑，強化工作力量。

再次，強化多部門之間的合作。采用多部門聯合審批項目、設計、規劃，重點打擊城中村一些違法經營、違章建筑、食品安全和環境污染等問題以及消除安全隱患。

2.2 加強土地管理和調控作用

首先，加強土地儲備，儲備一部分集體建設用地；優化土地的利用率，采取置換土地以及平衡區域等方式對城中村進行改造，比如在滿足村民還建房面積需求的前提下，采取多種靈活方式安排多余的還建房面積。

其次，包裝推廣城中村項目，政府采取相應的優惠政策支持，廣泛吸引更多的社會力量參與城中村改造，從而實現多樣化的改造模式以及多元化的投資主體。

再次，完善土地補償的標準。城中村改造的核心問題是能夠使村民的利益最大化，政府不僅需要對村民進行思想教育，而且重要的是盡快實施利民的政策，使村民能夠體會改造的益處。

2.3 建立和完善實施保障機制

建立和完善保障機制主要是采用多種調控手段規范市場行為，改善市場環境，促進城中村的改造工作能夠順利進行，筆者認為需要從以下三個方面進行：

首先，重新塑造政府角色。作為公共利益的代表，關鍵在于向服務型的轉變，要先明確利害關系，政府要發揮引導與服務作用，加強各部門之間的協作，提高工作效率；另外，政府需要積極地吸引社會投資，拓寬住房來源的渠道，以滿足不同層次的住房需求。

其次，拆遷安置作為工作重點。第一，引入專業拆遷人員對拆遷成本進行估算，作為規劃方案的依據之一；第二，科學制定拆遷計劃，組建和培訓專業化的拆遷隊伍；第三，合理安置居民的住所；第四，根據價值評估實施相應補助與協商。

最后，確保政策的落實。制定政策要考慮地區的個性特點，應結合當地現狀和特征，采取相應的措施，減少改造過程中的矛盾；規范各地區補償政策，平衡區域之間的差異；由歷史政策導致的補償差異，需要分標準進行規定，確保能夠依法執行。

2.4 盤活社會資本，拓寬資金渠道

首先，政府應該積極引入投資主體參與到城中村改造過程中。由于開發商資金雄厚，而且開發經驗豐富，引入開發商既可以緩解政府的資金壓力，會有更多資金應用到基礎設施建設上，又可避免了行政力的介入；旅游開發商旨在充分體現歷史文化和城市發展有機地結合在一起，因此也會給當地居民帶來收益。在合作過程中，要依法做好遴選開發商的工作，擇優選擇社會責任感強、策劃運作能力強的開發商。

其次，加強資金管理，設立專項資金。主要用于改造規劃以及相關的調查研究費用、建立動態的監控信息系統、宣傳；增強和金融機構之間的交流，能夠提供比較寬松和優惠的融資支持；加強資金的可操控性以及對資金的監管力度。

2.5 以人為本，切實維護村民利益

在進行城中村改造同時，應該確保村民的合法利益，一是制定的拆遷安置以及補償政策要以村民的合法利益為原則；二是在征求村民意見的基礎上制定拆遷和補償安置方案；三是明確安置房的配套設施、條件；四是拆遷人與被拆遷人之間簽訂違約協議；五是組建股份公司并引進企業管理制度，將集體資產股份制到個人；六是加強就業技能的培訓，注重對青少年的就業指導，聯系企業，解決就業問題，幫助創業的村民。

3 結語

城中村的改造一直是我國城市化發展過程中面臨的難題。從2005年至2011年，溫州市已經對38個城中村改造完成，但是仍然有許多城中村需要進行改造，而且進展緩慢。本文分析了城中村改造過程中所面臨的幾大難點，并根據對于鹿城區的現狀分析采取相應的改造措施，以期促進未來我國城中村的改造工作健康、穩定的發展。

[1] 譚肖紅，袁奇峰,呂 斌.城中村改造村民參與機制分析——以廣州市獵德村為例[J].熱帶地理，2012(6)：46-79.

[2] 吳小建,張 華.公眾參與城中村改造:緣由、困境與實現[J].皖西學院學報，2011(3)：19-22.

[3] 汪明峰,林小玲,寧越敏.外來人口、臨時居所與城中村改造——來自上海的調查報告[J].城市規劃，2012(7)：74-81.

Study on village-in-city transformation optimizing strategies in major Wenzhou city area

Zhu Xin

(1.(LuchengDistrictWorksBureau)WenzhouLuchengVillage-in-CityTransformationOffice,Wenzhou325000,China)

Combining with practical village-in-city transformation experience, the article analyzes Lucheng region status and facing problems. Starting from aspects of land management, guarantee mechanism and removal settlement, it puts forward village-in-city transformation optimizing strategies of major Wenzhou city area, with a view to provide some guidance for relevant departments in village-in-city transformation of major Wenzhou city area.

village-in-city, transformation strategy, land management, removal settlement

1009-6825(2016)18-0019-02

2016-04-16

朱 昕(1981- )，女，工程師

TU982.29

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