國有企業參與大型居住社區動遷房建設的建議

元 翔

(上海嘉定交通發展集團有限公司，上海 201899)

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·房地產開發·

國有企業參與大型居住社區動遷房建設的建議

元 翔

(上海嘉定交通發展集團有限公司，上海 201899)

基于國有企業參與大型居住社區動遷房建設的背景，探討了嘉定區開發建設大型居住社區動遷房的現狀，分析了動遷房建設的推進難點，最后從優化辦證審批流程、健全配套服務設施和創新投融資管理三方面，提出了國有企業參與大型居住社區動遷房建設的建議。

大型居住社區，動遷房建設，土地指標，配套設施

近年來，隨著中央和各地一系列房地產調控政策出臺，房地產開發企業的利潤率和預期收益大大降低。與此同時，為抑制房地產市場過熱和解決中低收入人群體的住房問題，中央及地方政府大力推進保障房建設，并鼓勵國有企業參與保障房建設。在國有企業的參與下，混合了動遷安置房、廉租房、經濟適用房和公租房等多種保障房產品的大型居住社區應運而生，成為應對城市住房問題的重要模式[1]。其中，動遷房的建設開發，作為保障性住房體系的重要一環，在發展新型城鎮建設、推動地方經濟發展、優化土地資源配置中起到了重要的引導性作用[2]。

1 嘉定區大型居住社區動遷房建設的現狀和問題

嘉定區大型居住社區動遷房建設主體多以區國資集團、交發集團、城發集團等大中型國有企業為主，這樣不僅可以減輕政府的資金和維穩壓力，也使得住房在安全和質量方面能夠得到有效的保證。目前，動遷房的建筑形態從原來的農民新家園、多層住宅社區轉變為高層住宅社區，這種轉變推動了嘉定區城鎮化發展進程，改善了居民的生活環境，但是也帶來了一些潛在的問題。高層住宅社區不僅增加了政府的投資成本，也使得動遷房的建設開發在前期動拆遷、土地指標、辦證流程以及配套設施健全等方面存在著困難和挑戰。這些問題引發的次生效應，不僅在于動遷居民在外過渡時間長而給政府帶來的社會維穩壓力，也使得政府在推進動遷房建設中承擔了高額的過渡費。個別企業受制于前期土地動遷和用地指標無法正常開工，造成動遷居民在外過渡多年仍未搬入新居。個別項目為了控制造價，降低建設標準，使得動遷房與同區域商品房差別很大，對居民的生活品質和幸福指數也產生了一定的負面影響。

2 國有企業參與大型居住社區動遷房建設的推進難點

1)前期辦證。a.動遷和土地指標問題。動遷問題是動遷房建設過程中要解決的首要問題，它所解決的不是動遷安置居民自身的動遷問題，而是擬選址的動遷房項目紅線內存在的動遷問題，這類問題直接影響建設主體單位土地手續的辦理。土地指標問題是國有企業參與動遷房建設中碰到的特殊問題，它有別于普通商品房項目。開發商是以拿到凈地為準來開展項目建設的，而國有企業開發的動遷房存在提前介入的問題，在解決土地指標的過程中動遷居民的安置協議已基本簽訂完成，過渡期進入3年倒計時。土地指標延遲落實會給后續建設預留的時間越來越短，政府面臨的壓力也會越來越大。土地指標的解決是項目主體公司取得土地的先決條件，直接影響前期辦證進度和建設周期。b.辦證審批問題。國有企業開發建設大型居住社區動遷房，從立項到施工許可證，整個流程通常需要1年左右的時間。這在一定程度上制約了項目的建設進度，同時項目并聯審批制度在規范審批的同時也延長了主要技術文件的審批時限。另外，影響辦證進度的原因也存在于各建設主體內部，在積極推進外部協調工作的同時，內部流程的規范和靈活，也應成為主體企業研究的重點。

2)周邊配套設施滯后。目前嘉定區在建的大型居住社區動遷房項目選址離中心城區有一定的距離，教育、醫療、體育、文化設施還不夠健全，特別是和居民生活出行密切相關的菜場、學校、超市等配套設施的建設相對滯后，某些社區周邊市政道路未正式開通，公交出行不夠便捷。這些問題影響居民的生活品質，也應在后續的建設開發中進行重點的研究。

3)建設資金龐大，投融資風險高。從中央到地方，動遷房建設資金仍存在較大的資金缺口。從短期看，各地通過追加投入、銀行貸款、金融創新等方式，保證了民心工程的順利實施。但從長期看，動遷房建設缺乏吸引力，法規建設相對滯后，長期穩定的融資渠道尚未形成。特別是現在可供應土地資源的日益減少在一定程度上影響了市區財政收入，國有企業動遷房建設資金籌措均不同程度的存在融資短板問題。舉例來說，按照發改委對動遷房立項中關于建設資金的要求，自有資金應高于總投資的30%以上，但可以完全達到自有資金比例的企業少之甚少，多數企業是通過借款、貸款或股東融資的方式臨時籌集而成，這也潛在的增加了企業的融資壓力，后續償還貸款過程中不僅要償還貸款部分的利息，還要承擔“自有資金”產生的多余還款利息。

3 國有企業參與大型居住社區動遷房建設的建議

1)規范決策、優化審批流程。a.規范動遷和土地決策。動遷問題和土地指標問題是政府決策性問題。以嘉定區城北大型居住社區薔薇苑動遷安置房和云翔大型居住社區動遷配套基地為例，動遷和土地問題均影響了項目的正常建設進度，要解決1 400余戶動遷居民在外過渡問題，保證總體推進的方向不變，我單位采取了分期、分標段建設實施的方式，在有條件建設的區域提前開展建設工作，以規避風險、技術可行的原則，同步跟進地方政府解決動遷問題。b.創新優化審批流程。在動遷房前期辦證審批流程中，可以嘗試研究縮短方案、總體文件、規劃許可證等技術文件審批期限的可行性，研究審批流程的優化，研究網上報批、資源共享的協同審核的審批方式，適當縮短重要文件的審批期限，提高審批效率。審批流程的創新優化，還可延伸到主體企業內部，在企業內部的合同流程、付款流程和協作流程，優化流程設計，減少重復性和非必要性審批環節，使項目內部管理更加有序，內部協調更加順暢，這都有助于減少企業內部時間損耗，提高辦事效率。另外，還可以考慮引入專業咨詢機構開展前期辦證工作，委托第三方的方式可以合理利用人力資源，避免事務性繁瑣而影響工程推進效率。2)路網先行，配套設施同步健全。在嘉定區推進大型居住社區建設的城鎮化進程中，一方面帶動了偏遠郊區的經濟發展，但也要同步解決公建配套設施不足的問題。先行啟動居民社區周邊管線規劃和路網建設，加快推進市政基礎設施建設，結合動遷房和商品房項目，在上位規劃的基礎上，同步建設并引入商業、教育、醫療、體育等配套公建設施。其中，方便居民出行的公交、菜場、超市等公建設施更應提前謀劃，提高居民出行的便捷性和生活品質。3)創新管理，靈活投融資渠道。a.創新融資方式，拓寬融資渠道。解決當前國有企業資金短板的問題，應規范既有融資方式，在落實銀行、信托、股東融資的基礎上，規范動遷房回購協議的履行，依托回購主體分期支付建設資金來緩解項目公司的資金壓力；同時，積極探索金融創新，可嘗試研究依托社保基金、保險公司等方式支持動遷房建設的可行性；還可允許地方政府通過發行動遷房債券，進行項目融資。b.引入第三方合資開發建設動遷房。借鑒海外經驗，引入開發商參與建設動遷房是緩解政府壓力的新思路。目前，各地在積極引導國有房地產企業參與動遷房建設的基礎上，也逐步向民營企業敞開大門。借鑒民營企業資金和國有企業的優勢形成互補效應，把動遷房與普通商品房項目開發結合起來，可在一定程度上解決資金問題。但從長期來看，不論是融資平臺的創新還是拓展第三方建設主體，都難以從根本上解決動遷房建設資金問題，相關部門應進一步研究建立長效的收益機制，嘗試國有企業通過拓寬動遷區域內土地儲備、優化土地資源配置、建設并持有大中型物業等方式增加收益型投資項目比例，這樣才能從根本上解決動遷房建設資金問題。

4 結語

本文基于國有企業參與大型居住社區動遷房建設的背景，探討了嘉定區開發建設動遷房的現狀和問題，從前期辦證流程、配套服務設施和建設資金三方面分析了國有企業參與大型居住社區動遷房建設的推進難點，提出了優化辦證審批流程、健全配套服務設施和創新投融資管理的建議。

[1] 肖淞元.中國城市住房保障制度的演變、問題及建議[J].中國房地產,2012(20):41-52.

[2] 王穎禾.從保障房住房建設角度對大型居住社區規劃的若干思考[J].上海城市規劃,2011(3):41-44.

The suggestions of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction

Yuan Xiang

(ShanghaiJiadingTrafficDevelopmentGroupLimitedCompany,Shanghai201899,China)

Based on the background of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction, this paper discussed the status of Jiading district development and construction of large residential community dismantling and settling building construction, analyzed the propulsion difficulties of dismantling and settling building construction, finally from optimization of registration approval process, perfect support facilities and innovation of financing management three aspects, put forward the suggestions of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction.

large residential community, dismantling and settling building construction, land index, support facility

1009-6825(2016)18-0216-02

2016-04-15

元 翔(1984- )，男，博士，工程師

F293

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