房地產(chǎn)企業(yè)工程管理流程的改進(jìn)

王宗賢(沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，110168)

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理流程的改進(jìn)

王宗賢
(沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，110168)

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，隨之也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部分。然而，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于粗放型生產(chǎn)發(fā)展，在運(yùn)營(yíng)和管理方面還存在著不足的地方，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不理想，貸款成本上升，融資困難、資金短缺、土地資源減少等問(wèn)題，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大影響。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的工程管理至關(guān)重要，只有提升管理效率，才能使房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)；工程管理；改進(jìn)

0.引言

從2010年開(kāi)始，為了控制樓價(jià)暴漲，我國(guó)推行了相關(guān)調(diào)控政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，使房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境有了較大的變化。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要狀態(tài)呈現(xiàn)為：剛性需求賣(mài)家觀望，投資賣(mài)家望而卻步。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售情況交叉。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，顧客對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也日益激烈。目前，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)在管理方面還存在一些問(wèn)題，如規(guī)模較小、管理差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低等。只有對(duì)經(jīng)驗(yàn)管理模式適當(dāng)改進(jìn)，才能使房地產(chǎn)業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中良好的發(fā)展。深入分析工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的改進(jìn)策略，建立健全流程管理體系，使房地產(chǎn)業(yè)具有深層次的競(jìng)爭(zhēng)力，以取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)工程管理流程

工程管理流程主要包括方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目驗(yàn)收和移交階段【1】。在工程建設(shè)過(guò)程中，要對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行有計(jì)劃、有組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制的管理，使工程建設(shè)的質(zhì)量達(dá)到預(yù)期的效果。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，可以把工程流程分為三個(gè)部分，分別為設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收移交。

2.房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1 工程管理開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備不夠

房地產(chǎn)業(yè)在管理涉及到多個(gè)方面，其中開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作是最基礎(chǔ)的【2】。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中前期準(zhǔn)備工作不夠到位最為普遍，沒(méi)有進(jìn)行深入研究就盲目決策開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在過(guò)程中出現(xiàn)一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始之前的準(zhǔn)備工作有著重要作用，如果前期沒(méi)有進(jìn)行調(diào)研論證，沒(méi)有經(jīng)過(guò)深思熟慮的思考，一拿到土地就開(kāi)始蓋房，沒(méi)有對(duì)各個(gè)方面進(jìn)行考量與論證，如技術(shù)方面、經(jīng)濟(jì)方面等，而造成房源符合消費(fèi)者需求，也造成開(kāi)發(fā)的失敗，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.2 管理體制不健全

我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，沒(méi)有深入了解項(xiàng)目管理，管理模式也是按照傳統(tǒng)的方式進(jìn)行的，導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果。出現(xiàn)延遲交房、成本過(guò)高、管理費(fèi)用過(guò)高等問(wèn)題。

2.3 不夠重視施工許可規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，只顧眼前利益，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，通常都希望能早點(diǎn)結(jié)束工期，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。大多數(shù)施工單位為了盡早完成開(kāi)發(fā)，不顧開(kāi)發(fā)程序的限制而率先施工，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府建設(shè)主管部門(mén)施工檢查與辦理相關(guān)的手續(xù)。這使工程在施工中出現(xiàn)強(qiáng)制暫停的結(jié)果，不僅會(huì)遭受罰款，而且使房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)去也被實(shí)行經(jīng)濟(jì)上的懲罰。還有的施工單位為了趕超施工進(jìn)度，完全不顧國(guó)家相關(guān)的政策規(guī)定，比如超時(shí)施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達(dá)標(biāo)等，這些問(wèn)題都會(huì)存在安全隱患，因此，房地產(chǎn)工程總應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定。

2.4 設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位沒(méi)有進(jìn)行溝通與交流，導(dǎo)致在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)大量的問(wèn)題，使變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，造成成本的浪費(fèi)現(xiàn)象，再加上管理制度不夠完善，在管理上出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了工程的效率。

2.5 造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差

一般情況下，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度，主要是在決策階段或者涉及階段。但是由于項(xiàng)目正式確定以后，受到多方面的因素，如施工單位人員、材料、施工機(jī)械以及工藝技術(shù)等方面的影響，使施工階段工程的造價(jià)管理出現(xiàn)極大的偏差，如開(kāi)發(fā)商在施工前不夠重視設(shè)計(jì)的有效性，導(dǎo)致施工階段出現(xiàn)一系列問(wèn)題，而進(jìn)行修改設(shè)計(jì)。這種更改對(duì)工程造價(jià)的變動(dòng)有著很大影響。

2.6 完工驗(yàn)收與備案管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，有的單位對(duì)完工驗(yàn)收環(huán)節(jié)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，沒(méi)有意識(shí)到此環(huán)節(jié)的重要性。在工程完工后，為了使工期早點(diǎn)結(jié)束而盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)的時(shí)間，通常都是草草完成。由于對(duì)房地單位對(duì)施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等環(huán)節(jié)不夠嚴(yán)格，而導(dǎo)致完工后出現(xiàn)一些問(wèn)題，如結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不齊全等，從而使驗(yàn)收手續(xù)辦理不能正常進(jìn)行，出現(xiàn)拖延交付等后果。因此，應(yīng)加強(qiáng)施工完工后的驗(yàn)收與備案管理工作。

3.工程管理流程體系優(yōu)化思路及改進(jìn)措施

3.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的改進(jìn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理是最重要的部分，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性與可預(yù)測(cè)性，因此，在前期的管理工作中，要全面的考慮房地產(chǎn)涉及的各個(gè)方面，對(duì)其進(jìn)行深入的研究。比如在前期對(duì)各個(gè)部門(mén)所占用的時(shí)間進(jìn)行有效的控制，在建房時(shí)對(duì)周?chē)沫h(huán)境進(jìn)行考察，以確保后期的工作能順利進(jìn)行。

3.2 制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的施工計(jì)劃

項(xiàng)目計(jì)劃與整個(gè)工程有著密切的關(guān)聯(lián)，是關(guān)系到項(xiàng)目順利完工的重要部分。在制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)要嚴(yán)格按照實(shí)際情況進(jìn)行，對(duì)于短期的計(jì)劃要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃要建立在短期計(jì)劃之上，讓計(jì)劃層層遞進(jìn)的實(shí)施，這樣進(jìn)行實(shí)施計(jì)劃，才能實(shí)現(xiàn)工程的穩(wěn)定進(jìn)行，保證工程的質(zhì)量和效率。

3.3 嚴(yán)格遵守國(guó)家房地產(chǎn)工程管理規(guī)定

嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)章制度，把設(shè)計(jì)圖紙落實(shí)到位，將資金、物資和施工服務(wù)的市政公用設(shè)施等其他應(yīng)當(dāng)具備的條件落實(shí)到位，這些都是施工前的重要工作，也是國(guó)家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定【3】。在工程建設(shè)完工后，施工單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)，編制施工單位完工的竣工圖，然后對(duì)工程的質(zhì)量做出評(píng)價(jià)與分析，整理相關(guān)的文件資料，并向有關(guān)部門(mén)提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

而有些單位由于沒(méi)有按照規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有制定合理的施工計(jì)劃，導(dǎo)致在過(guò)程中出現(xiàn)一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響施工質(zhì)量。有的單位只注重視經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了其質(zhì)量的重要性。這使房屋的質(zhì)量受到了很大影響。因此，施工中要安排專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)工程監(jiān)理隊(duì)伍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定，以保障工程的順利進(jìn)行，使工程的質(zhì)量得到提升。

3.4 強(qiáng)化完工時(shí)的驗(yàn)收管理

工程完工時(shí)的驗(yàn)收不僅關(guān)系到工程的質(zhì)量，還保證了工程的效率，使工程能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。如果完工后驗(yàn)收工作沒(méi)有認(rèn)真履行，可能引起一些安全隱患，引起的后果不僅只是經(jīng)濟(jì)上的損害，而且會(huì)導(dǎo)致公司的名譽(yù)受到損害，甚至影響公司以后的發(fā)展，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難以穩(wěn)定發(fā)展。因此，施工管理在完工后的管理應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行，強(qiáng)化完工后的驗(yàn)收管理。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之， 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理，不僅可以滿足顧客的需求，而且使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提升，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力【4】。因此，做好企業(yè)的工程管理對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有著重要意義。對(duì)于工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，完善管理體系、制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃、嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)的規(guī)整制度等，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)的管理，使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

[1]邱今堤. 我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程中的問(wèn)題及其改進(jìn)策略[J]. 現(xiàn)代商業(yè),2015,09:127-129.

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1007-6344（2016）04-0166-01