上海新出宅地規定，持有的住宅物業怎么辦

文/蘇艷

上海新出宅地規定，持有的住宅物業怎么辦

文/蘇艷

上海推出的住宅用地在出讓條件上設置了如下規定：“15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府，且自持的住宅面積不能境內轉讓，不能成立獨立的商業公司，不能做商業，不能辦小產證。”那么開發企業真的都想好了這15%的持有物業要怎么做嗎？

一、發展持有性物業是房企扎根一線城市的必然選擇

歐洲發達國家的成熟房地產市場，持有性物業一般占物業總數的50%左右。目前國內這一比例還非常低，而其中市場化持有的比重更低，有報告顯示僅有10%左右。與發達國家的成熟市場不同，過去十幾年是國內房地產市場快速發展的階段，開發建設-銷售是房企盈利的主要方式，但隨著一線城市逐漸步入存量市場，土地資源稀缺性進一步顯現，發展持有性物業將成為房企扎根一線城市的重要選擇。

上海“十三五”規劃綱要指出：2020年全市建設用地總規模控制在3185平方公里以內，實現建設用地的負增長。目前，建設用地距離總控制規模，只剩下115平方公里，未來5年上海土地增量空間十分有限。 其中嘉定、青浦的建設用地指標已經倒掛。

土地資源的稀缺決定了地價的長期看漲，這也是上海地價步步高升的主要原因，想發展就必須去爭取土地資源。經過近二十年的開發，上海中心城區的土地基本都要靠存量盤活、城市更新來騰挪了，成本都相對較高，但又無可替代，因此，過去傾向于開發-銷售的開發企業，將會越來越多地去考慮開發建設-持有運營的模式，享受優質地段物業的升值和長期持續租金的雙重收益，并鞏固在一線城市發展物業的優勢地位。

二、必須要持有的住宅物業怎么辦

開發企業不選擇持有住宅物業的主要原因如下：一是市場健康的城市，住宅相對稀缺，比商辦物業容易銷售；二是宅地價格高，靠持有-出租很難收回成本，有的項目測算下來回收期可能超過20年；三是住宅物業多數面對的是居民，管理難度大、問題多，不像商辦物業還能帶來產業、稅收，為地方政府服務。

盡管從現階段看，開發企業并不會主動持有住宅物業，但在強制要求的情況下，開發企業必須要持有住宅物業，這該怎么辦？主要考慮方向如下：

第一，借機發展住房租賃業務。培育機構，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，是住房租賃市場發展中最重要的一步，而目前國內的租賃市場尚在起步階段，相信未來中央和地方會加大對機構出租者的支持力度。因此，在這一背景下，迅速搶占這一領域的先機不失為一個較好的選擇。

第二，發展養老地產物業。我國逐漸成為老齡化程度高、老齡人口多的國家，未來養老服務業可謂一片藍海。盡管受養老地產相對復雜，對醫療、健康等關聯產業整合能力要求高，且老年人平均支付能力不強等因素的影響，目前養老地產賺錢非常困難，但是隨著人口老齡化的加劇，改革開放之后的高收入人士步入老年，這部分人將率先成為社會養老服務業服務的對象。而在高端住宅小區發展養老公寓，可以推廣子女和父母同住一個小區，子女住商品房，父母住養老公寓的模式。

第三，以子母房形式做成使用權產品附送小業主。開發企業可通過做子母房，將要持有的部分做成附送面積送給購房的業主，即由購房者享受這部分可供長期使用的物業面積。很明顯，這類開發企業并不想運營持有部分的住宅，而是希望將其變相賣給購房者，相信有附送面積的要比沒有附送面積的在價格上有所提升。

第四，出售使用權房。對于地價極高的地王項目，銷售使用權房或許是一個選擇，既能夠緩解開發企業的資金壓力，收回高成本，也不違背要求持有70年、不辦小產證的規定。但這一方式的定價模式較為困難，市場接受度值得考慮，畢竟這與當年政府的使用權房還是不太一樣。

（作者單位：上海易居房地產研究院）