房地產業的選擇

文‖張玉良

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房地產業的選擇

文‖張玉良

有兩個長期趨勢是房地產企業必須予以關注并努力開展實踐的，一是房地產的“互聯網+”，一是房地產的金融化

當前，在中國經濟“新常態”的大背景下，房地產行業正在經歷深刻的變革調整，房地產企業如何在新的宏觀形勢下創新思維并推動產業轉型發展？

中國房地產行業已經歷了近20年的全行業高速擴張，到2013年達到了歷史的高峰。但是，近兩年來，隨著中國經濟逐漸進入“新常態”，房地產行業的發展也在經歷巨大的轉變，并逐漸形成了一些行業“新特點”。

比如，長期拐點已經到來。在中國經濟增速不斷下行的壓力下，房地產市場的供求關系發生了重大變化，供不應求的行情已遠去，房地產行業的發展也隨之不斷下滑。雖然中國房地產的市場規模仍然巨大，但從長周期的視角來看，行業拐點實際上已經到來，而且不可逆轉。又比如，結構分化日益加劇。隨著房地產行業進入轉型調整期，不同地區、不同城市的局部供求狀況和市場走勢出現了劇烈的分化。部分產業綜合條件好、人口集聚能力強的城市仍有發展空間，但多數城市則庫存高企，面臨很大的去化壓力。另外，跨界協同趨勢越來越明顯。在移動互聯、大數據、云計算等新的技術條件下，社會的生產方式和人們的生活方式都在發生重大的轉變，一言以蔽之：“需求在不斷升級。”大家對房地產的需求，已經越來越超出了原有的內涵。當前，中國的房地產企業都在千帆競發，不斷求新，從而使房地產附加更多的內涵，如：+商業、+產業、+創業孵化、+互聯網、+金融等，不一而足。房地產行業與其他行業的跨界協同趨勢越來越明顯。

面對上述全新的市場形勢，房地產企業必須運用新的思維和新的手段，來推動企業創新轉型。有兩個長期趨勢是房地產企業必須予以關注并努力開展創新實踐的，一個是房地產的“互聯網+”，另一個是房地產的金融化。

融合互聯網

當前，互聯網正加速向各行各業滲透，這是時代的趨勢使然。房地產企業也必須順應時勢，積極推進房地產業與互聯網的融合。房地產與互聯網融合，關鍵是要運用互聯網的理念和思維，發揮互聯網的特點，推動房地產行業的變革。

相比傳統行業，互聯網的核心特征可以概括為三“化”：一是信息透明化。市場信息更加透明，消除信息不對稱。二是去中介化。消滅中間環節，企業直接面對客戶，實現直接溝通。三是去中心化。每個人都可以成為網絡中的節點，成為內容創造者、信息傳播者。

目前房地產與互聯網融合發展的案例很多，比如，在第三方互聯網平臺上開展營銷活動，進行自媒體運營，運用互聯網的手段和思維進行社區運營和商業地產運營，等等。這些都是房地產企業對“互聯網+”的探索，也對房地產行業產生了重大影響。但是，“互聯網+”還將在更深層次對房地產行業的商業模式產生深刻變革：

其一，將實現“以銷定產”。當前，需求經濟時代已經到來，絕大多數行業都面臨供大于求的市場格局，傳統的“先生產、后銷售”的模式面臨困局。在互聯網時代，企業可以徹底轉變生產方式，實現“先銷售，后生產”，房地產眾籌就可以看作是對這一模式的嘗試。比如，企業可以在產品生產前就進行預售，從而實現按需生產、以銷定產。

其二，將實現“高度定制”。傳統的產品定位，需要依靠市場調研，根據客戶偏好，進行產品細分，客戶獲得的是標準化的產品。在互聯網時代，企業不僅可以借助大數據、移動互聯網等新技術，更加精確地刻畫客戶需求，甚至可以讓客戶直接參與產品設計，從而生產出完全個性化、定制化的產品。

其三，將實現“全民參與”。傳統的房地產企業從融資、拿地，到設計、施工、銷售，各個環節都由企業自己完成，或外包給專業的企業。運用“互聯網+”的手段和思維，企業可以由封閉式生產轉變為開放式生產，讓社會大眾直接參與到融資、設計、銷售等各個環節，實現全民參與。比如，可以通過股權眾籌實現直接融資，運用眾包的模式為產品提供設計方案，推廣全民經紀人模式實現全民營銷等。

金融的關鍵作用

房地產的金融化，其實質就是通過資產證券化等手段，把房地產資產變成金融產品，使之便于在市場上流動。在發達國家，房地產早就被納入金融產業。隨著房地產市場拐點的來臨，中國房地產的金融化趨勢也越發明顯。特別是在商業地產和產業地產領域，房地產私募基金、房地產信托投資基金等各種金融創新產品層出不窮。越來越多的房地產企業開始進入金融行業，或者和金融企業開展合作。

房地產金融化的關鍵作用在于：增強流動性，使不易流動的大宗資產可以在金融市場上自由流動；降低投資門檻，使資金來源更加多元化；分散投資風險，使投資風險由全社會共同承擔。房地產金融化，不僅影響了企業的融資方式，更重要的是對房地產行業的商業模式產生了重大影響。第一，轉變銷售模式。企業從賣實物資產變成賣金融產品。一方面，金融產品更加標準化，企業只需要專注于提升資產整體價值，而不必投入大量資源，用于資產的銷售。另一方面，金融化可以保持資產的完整性，特別是在商業地產和產業地產領域，企業不再需要靠散售回籠資金，從而可以實現統一經營，提高整體經營效率，提升資產整體價值。第二，轉變盈利模式。過去企業主要依靠土地升值獲取超額利潤，通過出售資產收回投資。在新形勢下，資產價格單邊上漲的趨勢發生逆轉，市場供給普遍過剩，銷售面臨困難，企業盈利空間下降。通過金融化運作，企業盈利模式從依靠地產開發和銷售，變成“地產投資+金融運作”的多環節盈利。企業不僅可以獲取地產開發、建設、運營服務等環節的利潤，還可以通過金融產品的運作獲得收入。第三，轉變運作模式。企業從重資產變成輕資產。房地產開發需要大量的資金投入，特別是商業地產和產業地產，投入規模大，回報周期長。傳統的開發模式需要沉淀大量的資金，對企業融資是一個沉重的負擔。通過資產證券化等手段，企業可以用很小的資金投入，撬動巨大的社會資金。在市場形勢發生逆轉的背景下，不僅可以降低風險，而且可以通過輕資產運營，實現快速擴張。

當然，除了在戰略層面上要運用“互聯網+”和金融化的思維和手段，在戰術層面上，房地產企業也要轉變過去粗放式的發展方式，加強產品和技術創新，提升開發運營水平，增強企業競爭力。面對全新的市場環境，企業只有練好內功，夯實基礎，主動順應行業發展趨勢，積極運用新思維、新手段，謀劃和推進創新轉型，才能在劇烈變化的外部環境中，實現再成長。

（作者系綠地集團董事長）