地價評估中容積率和還原利率疑難問題的技術處理分析

[摘要]地價評估在房地產經濟中一直占有十分重要的位置。近年來，我國對地價評估的技術要求和相關規章制度也一直茌隨著市場的變化而不斷地更新，2014年還發布了更新后的估價規程，但由于地價評估難度較高，仍然存在一些不可忽視的問題。例如：評估的目的、時間、用途，以及容積率的不同，同一塊土地的價格也會出現不同。除此之外，由于報告者的依據不同，報告水平也是參差不齊。因此，本文主要對容積率和還原利率的確定問題進行分析。

[關鍵詞]地價評估；疑難問題；技術處理

地價評估是評估機構的形象代表，完美的地價評估既證明了估價師的實力，也證明了評估機構的專業水平。土地估價的要求是十分嚴格的，要求評估師不僅需要有一定的實踐經驗，還要充分了解區域的土地市場狀況，并且必須親自實地查勘以確保評估的準確率，然后根據參考依據研究出合適的評估方法。土地評估報告的質量更是評判一個評估師工作水平的重要標準，報告要格式規范，語言描述清晰，符合邏輯，并且一定要實事求是。但這些要求僅是評估中應該熟練掌握的基本要求，而評估的真正難點在于評估中的相關參數確定是否科學合理，這些參數決定了評估結果準確性。評估參數中的土地還原率和剩余法中的容積率確定在評估實踐中是相對較難掌握的兩個參數。

1、容積率

容積率指的是規劃區的某一塊土地內的房屋總建筑面積和總用地面積的比值，也可稱為建筑容積率。容積率對地價的影響較大，它的大小不僅反映了地價水平的差異，更是反映了土地被利用的效益的大小，以及土地被利用的強度。容積率的高低，對用戶和開發商都存在重要的作用。對于用戶而言，較低的容積率，建筑的密度也相對較低，舒適度也就越高。因此，容積率決定著用戶的居住舒適度；對于開發商而言，地價成本想要在房屋成本中占有價低的比例，那么容積率也要相對較高。本文就容積率對地價的影響做出以下分析：

1.1從城市規模大小看出關聯

城市規模的大小往往決定著土地集約化的利用程度，規模越小，利用程度就越低，地價的水平就不高。樓面地價變換幅度也較小，即便容積率提高，房屋面積建造成本下降的效果也并不明顯。但規模越大，利用程度就越高，地價的水平也相對較高，樓面地價變換幅度也較大，容積率隨之提高，房屋面積建造成本就會明顯的下降。

1.2從用地類型看出關聯

據調查顯示：我國工業用地容積率的幅度最大可以修正到10%左右，住宅用地容積率的幅度最大可以修正到20%左右，商業用地容積率的幅度最大可以修正到25%左右。以上可以看出容積率對地價的影響力度可依次排列為：商業、住宅和工業。

1.3遵循土地估價原則中的報酬遞增遞減原則

單位面積房屋建造成本與單位面積房屋售價的關系，決定著容積率對地價的影響。一般容積率較低的時候，容積率逐漸增加，房屋的樓層增多，費用平攤在前期使用上和地基處理上，單位面積房屋的建造成本被降低。然而隨著房屋的面積和高度不斷的增加，增加了電梯、加固了地基、加強了抗震等設施等，建造成本也會逐漸的變大。因為容積率的增大而造成的環境質量下降，單位面積房屋的售價也會下降。因此，最佳容積率是在當單位面積房屋的售價能夠與單位面積房屋的建造成本相等，容積率變大對于土地附加收益為零時，土地價格就會得以提高。如果繼續增大容積率，單位面積房屋售價就會小于單位面積房屋的建造成本，此時土地附加收益就會為負，地價就會逐漸呈下降趨勢。

1.4容積率確定的技術處理方法

綜上分析：在地價評估中，對待開發土地或擬拆除后再建的項目，確定土地的最高最佳開發利用方案時，要根據項目所在區域的城市規模狀況，結合項目的用途及市場條件，分析開發后房產市場價值等于單位面積房屋建造成本時開發規模，以此來確定評估項目的容積率。當然，城市規劃對項目容積率有具體限制的項目，則需將分析測算的最佳容積率，調整到城市規劃容積率限制范圍內，以此確定評估項目的容積率。

2、土地還原率

估價的結果往往與還原利率的高低存在重要的關系，因此必須著重研究還原利率，深刻了解這一項參數的重要性。還原利率也可以稱為收益率，—般情況下必須要確保土地估價的還原利率，與獲取不動產所產生的純收益率或與具有同等風險的資本所產生的純收益率是相等的關系。所以，可以說，還原利率是各種土地估價方法中的一條重要參數。評估實踐中，確定還原利率仍主要采用投資風險與投資收益率綜合排序插入法，安全利率加風險調整值法和收益價格比法在實踐中則受到很大限制。

2.1安全利率加風險調整值法

安全利率與風險調整值的結合值，即是還原利率。其中安全利率的選用可以是銀行一年期存款的年利率，也可以是一年期國債的年利率，但這兩種利率都應該先進行物價指數修正，如果不進行物價指數修正則所謂的安全利率其實是不安全的（當然，也可以將物價上漲指數作為一種風險放入風險調整值中確定）。風險調整值的確定，一般需要根據估價對象所處地區的土地市場價值與社會經濟發展趨勢的情況對其的影響程度進行綜合確定。我國現在的存貸款利率調整較為頻繁，對存庫準備金率的調整也更為靈活，寬松和緊縮的宏觀經濟政策隨時都會隨市場狀況而發生變化。因此，可以說我國的銀行業在逐步實現更加謹慎的貨幣政策制度。由此可以判斷，存款利率與還原利率有著密切的關聯。

將一年期定期存款的利率用物價上漲指數修正為實質利率。一年定期實質利率計算公式如下：

（1+一年期存款利息率）=（1+物價上漲綜合指數）×（1+一年期實質利率），即：

一年期實質利率=（1+一年期存款利息率）÷（1+物價上漲綜合指數）一1

大家不難發現，現在物價上漲指數實際上高于一年期存款利率，所以導致采用1年期存款實質利率是負數。而風險值的分析還要分行業、分區域、分市場前景等很多綜合因素進行量化處理，對于城市規模小、市場不發達，可借用參考數據十分有限的小城市而言，風險值的確定相當困難。所以合理科學地確定風險調整值在實際評估中并不常見。

2.2收益價格比法

收益價格比法是選擇近期發生交易的，且在交易類型上與估價對象相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。這種方法實際上有一個隱性條件就是要求房地產市場比較平穩，房地產價格與社會經濟發展整體水平基本一致，不是畸高畸低。而在近15年房價高漲的大環境下，特別是商業房地產和住宅房地產項目，市場銷售價格很高，而購買后對外租賃或其他方式經營產生的純收益卻很低，很多項目獲得的純屬收益還不入購房款存入銀行所獲得利息高，由此測算的還原率遠低于同期存款利率（即所謂的安全利率），而對于同一項目，不管采用哪種方法測算的還原利率都就應該基本一致。所以，在評估實踐中采用收益價格比法并不常用。如要采用這種方法，我認為應將估價對象的預期增值收益計入到估價對象的純屬收益中合并計算。這也是房地產購買方為什么現實純收益不如銀行存款利息還要投資買入的主要原因。

2.3投資風險與投資收益率綜合排序插入法

選取社會上各種典型的相關類型的投資進行收集，然后根據它們的風險與收益進行大小排序，分析和探討估價對象能夠對應的范圍內，判斷其還原利率。于此同時，在確定了還原利率之后，還要時刻關注不同土地之間還原利率存在的差別以及不同類型和不同土地的狀況、使用年限等。

結語：

土地估價作為房地產評估中的一個重要部分，仍在不斷的更新和升級，他既具有科學性，同時也存在著藝術性。可以說，土地估價對于委托方、評估方和房地產商都是十分重要的，土地估價問題甚至關系到國家的經濟問題。因此，評估中需要評估師根據評估對象的實際情況科學合理的報告中相關參數，這也是決定估價報告質量的關鍵因素之一。