把好第一關(guān) 監(jiān)理全面解析預(yù)算與合同

來尋求幫助的業(yè)主家裝修中出現(xiàn)的問題，很多是預(yù)算和合同沒做好導(dǎo)致的。從專業(yè)人士的眼中看來，說到裝修，就離不開預(yù)算和合同。對(duì)于業(yè)主來說，跟設(shè)計(jì)師聊好想法和要求，效果圖很令人賞心悅目，對(duì)未來充滿了憧憬；拿到施工圖就開始有點(diǎn)蒙了，好像都能看懂也好像啥也沒看懂；等拿到預(yù)算，更是一頭霧水，大量看不懂的名詞充斥其中，也不曉得是干嘛的，可一項(xiàng)項(xiàng)都是實(shí)實(shí)在在的錢呀。更不要說傳說中的各種預(yù)算貓膩和黑幕了，堪稱步步驚心。但其實(shí)預(yù)算和合同并不神秘，一起來看看監(jiān)理為你解析的預(yù)算那點(diǎn)事吧。

業(yè)主案例

業(yè)主 顧先生

戶型 兩室兩廳一衛(wèi)一廚

裝修預(yù)算 10萬元

裝修方式 半包

顧先生家剛選好裝修公司，合同和預(yù)算表、平面圖出來后顧先生用了個(gè)詞形容自己的感受：“不明覺厲”，意思是“完全看不明白是什么意思，但覺得好厲害的樣子！”預(yù)算表上密密麻麻羅列的只認(rèn)識(shí)幾個(gè)品牌，西門子，多樂士之類的，大部分主材的名字都沒見過，頂角線？304元？貴還是便宜呢？裝修公司的人言之鑿鑿說這是一份不賺錢的合同，這可能嗎？讓我們一項(xiàng)項(xiàng)來解析顧先生家的預(yù)算與合同吧。

預(yù)算解析

預(yù)算建立在設(shè)計(jì)、工藝、施工圖紙和品牌等級(jí)基礎(chǔ)之上

這里所說的預(yù)算，并不是說，裝修這套房子打算花多少錢，而是已經(jīng)和設(shè)計(jì)師溝通好消費(fèi)能力和具體的使用要求，完成了相關(guān)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，也已經(jīng)在裝修公司和建材賣場(chǎng)選擇好了所需的材料和設(shè)備。根據(jù)這些情況，裝修公司會(huì)做出一份“裝修預(yù)算表”，來告訴客戶，這次裝修需要用哪些材料，采用了哪些工藝，具體產(chǎn)生了哪些費(fèi)用，并連同施工圖紙一起作為合同附件，具有與合同等同的法律效力，對(duì)裝修雙方形成約束。

監(jiān)理解析：顧先生這份合同的總價(jià)在7萬3千元多一些，雖然稍微超出了一些，不過也基本在可以承受范圍之內(nèi)。而且圖紙和水電施工圖也都出了，計(jì)算基本算得上準(zhǔn)確。預(yù)算基本上分為清單式和項(xiàng)目式報(bào)價(jià)兩種

上海市面上主要有“清單式報(bào)價(jià)”和“項(xiàng)目式報(bào)價(jià)”兩種類別。下面分別說說這兩種類別的特點(diǎn)和采用的公司吧：

清單式報(bào)價(jià)

這種報(bào)價(jià)方式非常簡(jiǎn)單，跟購物清單差不多，上面只有材料價(jià)和相應(yīng)的人工價(jià)。采用這種報(bào)價(jià)方式的公司基本都是那些大賣場(chǎng)，如百安居、好美家等。相信很多讀者恍然大晤，他們本來就是賣材料的，后來搭售做起了裝修，報(bào)價(jià)方式當(dāng)然和賣貨是一樣的咯。這種報(bào)價(jià)的特點(diǎn)是，因?yàn)檠b修是輔業(yè)，所以跟這些裝修公司簽約是有條件的，一般客戶80%以上的材料都必須在該商場(chǎng)采購。人工費(fèi)比市場(chǎng)略低一些，但材料費(fèi)綜合起來還是有些偏高的。常見的問題也不少，比如：業(yè)主得懂施工工藝。比如貼一平米的瓷磚要哪些材料，用多少材料？水泥砂漿如何配比，用多少？瓷磚粘合劑要用多少？業(yè)主還必須得懂工料分析。比如做個(gè)衣柜，每平米要用多少板材，用什么規(guī)格的板材，多少油漆，多少釘子，如何切割比較經(jīng)濟(jì)？以上兩點(diǎn)都是防止工人隨意浪費(fèi)材料的，然而這種報(bào)價(jià)方式本身產(chǎn)生的損耗也很大。因?yàn)榍鍐问綀?bào)價(jià)是按包裝的，拆封不退，如釘子，一盒就是一盒，用掉一根也算一盒，電線按卷，一卷一百米，用不完也算業(yè)主自己的。無形當(dāng)中其實(shí)產(chǎn)生的損失也不少。很多人都認(rèn)為大賣場(chǎng)便宜、實(shí)惠、親民、老百姓都看得懂，其實(shí)這種裝修方式顯然更適合專業(yè)人士采用。

監(jiān)理解析：基本上按照詳細(xì)的房型圖、水電施工圖等來計(jì)算電線、水泥、涂料、防水材料等，是不會(huì)出很大的差錯(cuò)的。雖然顧先生家的預(yù)算表是項(xiàng)目式報(bào)價(jià)，不過就以顧先生家的餐廳來看，水泥砂漿找平的面積是9.1m2，輔材25元/m2，共計(jì)227.5元。人工費(fèi)20元/m2，共計(jì)182元，此項(xiàng)總計(jì)409.5元。這里每一項(xiàng)的單價(jià)和總價(jià)計(jì)算基本符合市場(chǎng)行情，也沒有過分出格的收費(fèi)情況。這里要提醒各位業(yè)主，裝修公司有時(shí)候進(jìn)場(chǎng)讓您簽收的材料也有可能和預(yù)算單上的不符，一定要留心是否多出了很多。

項(xiàng)目式報(bào)價(jià)

這種是最常見的報(bào)價(jià)方式。具體可以區(qū)分為按流程的（按水電、泥木等施工流程報(bào)價(jià)），和按間的（按臥室、廚房等具體的房間報(bào)價(jià)），普遍用的是按間的。這種報(bào)價(jià)形式的優(yōu)點(diǎn)是：相對(duì)比較容易懂；工程量必須按照施工圖計(jì)算；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，主材允許合理的損耗。如地板、乳膠漆5%、管材10%、玻璃不超過18%等等。但輔料和人工費(fèi)是沒有損耗的。這種報(bào)價(jià)模式的常見問題是：重復(fù)收費(fèi)，比如如同一項(xiàng)開槽，在廚房衛(wèi)生間里面算一次，在隱蔽工程里面又算一次。惡意拆項(xiàng)以及重復(fù)計(jì)算：如拆除墻磚，本來就是拆一次的事情，有的公司就分成拆墻磚一次，拆結(jié)合層一次，看起來好像挺正規(guī)的，單項(xiàng)價(jià)格倒也不貴，加起來可就高了。不合理計(jì)量：如磚墻就分一磚墻、1/2磚墻、1/4磚墻，相應(yīng)的拆除、新砌的造價(jià)是明顯不一樣的，人工費(fèi)也有區(qū)別，有些公司不管這些，一律按照一磚墻來收費(fèi)，這是不合理的。

監(jiān)理解析：顧先生家的預(yù)算表是典型的按項(xiàng)目報(bào)價(jià)，例如：“榻榻米油漆”、“升降臺(tái)”、“雕花隔斷”等。優(yōu)點(diǎn)是每一項(xiàng)所花費(fèi)的材料、人工都一清二楚，但也要注意防止重復(fù)收費(fèi)，比如這份預(yù)算表就分區(qū)域成幾個(gè)大項(xiàng)，基本上防止了重復(fù)收費(fèi)的出現(xiàn)。

預(yù)算是依據(jù)完整的施工圖紙而形成的

想看懂一份預(yù)算表，需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的監(jiān)理知識(shí)，本次就先從這六個(gè)簡(jiǎn)單的方面給讀者們提個(gè)醒，預(yù)算可以從這幾個(gè)方面來看是不是有貓膩。

第一步

做預(yù)算前，測(cè)量要準(zhǔn)確，每個(gè)房間的面積、周長(zhǎng)、層高、門窗尺寸、吊頂尺寸、櫥柜背面尺寸等；

第二步

看材料有沒有指定品牌、型號(hào)、等級(jí)，國(guó)內(nèi)的裝修市場(chǎng)魚龍混雜、材料種類非常的多，相應(yīng)的貓膩也是非常的大，而且高檔進(jìn)口材料的價(jià)格往往也是虛高的厲害，這就要業(yè)主根據(jù)自己的需要來選擇了；

第三步

看工程量計(jì)算方法。如吊頂是按投影面積還是按展開面積，價(jià)格可是不一樣的；

第四步

預(yù)算要求做到量?jī)r(jià)分離，第一步我們已經(jīng)把量算出來了，這一步就是要依據(jù)施工圖紙來確定工藝流程是不是準(zhǔn)確、項(xiàng)目有沒有漏報(bào)、拆報(bào)，輔料價(jià)格和人工費(fèi)價(jià)格是不是在合理區(qū)間，損耗是不是在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)；

第五步

由于每個(gè)公司的管理模式以及工人水平的不同，簡(jiǎn)單比較人工費(fèi)是沒有意義的，上海市有人工費(fèi)的參考價(jià)，這個(gè)參考價(jià)是略低于平均價(jià)的，看看沒太過離譜就行；

第六步

預(yù)算并非百分之百準(zhǔn)確的，而且裝修本身就是個(gè)性化很強(qiáng)過程，到實(shí)際完工的時(shí)候可能會(huì)發(fā)生很多項(xiàng)的變更，好的預(yù)算應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的情況，在嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的情況下保持一定的靈活性。工程上有句話叫“預(yù)算兩月就會(huì)、精通十年未必”。這些完完全全是依靠長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)堆出來的，也是特別顯水平的地方。

合同解析

目前裝修市場(chǎng)上裝修合同的版本很多，雖然說上海市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)有發(fā)布正規(guī)版本的裝修合同，但許多裝修公司都會(huì)根據(jù)自身的情況對(duì)合同進(jìn)行修訂，十幾頁合同加上不少專業(yè)用語常常讓裝修者感覺“云里霧里”，我們選擇了一些在合同中大家應(yīng)當(dāng)關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)做講解，避免大家吃虧上當(dāng)。

使用說明

在正式的合同文本前，有一頁是“使用說明”，舊的版本叫“特別告知”，它的作用是提醒大家在簽定合同中的重要事項(xiàng)和責(zé)任約定。這些約定都對(duì)裝修者利益進(jìn)行了維護(hù)，大家應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀，編輯曾見到有裝潢公司將“特別告知”從合同中撕掉的情況。

比如當(dāng)中第六條：根據(jù)管理服務(wù)水準(zhǔn)不同，管理費(fèi)和利潤(rùn)可上下浮動(dòng)，但一般不超過裝修總價(jià)款的15%。

還有保修責(zé)任問題，乙方應(yīng)向甲方提供《工程保修單》，保修期從竣工驗(yàn)收合格之日算起，保修期限二年，隱蔽施工、防水工程保修五年。

合同正文

我們將合同正文部分分別向大家介紹：

第一條、工程概況和造價(jià)

首先明確甲方是指業(yè)主，乙方是指裝修公司。其中“總價(jià)款是甲、乙雙方對(duì)設(shè)計(jì)方案、工程報(bào)價(jià)確認(rèn)后的金額，在一般情況下竣工結(jié)算時(shí)上下增減的幅度在沒有項(xiàng)目變更的情況下不超過結(jié)算價(jià)的5%。”這是06年新版合同的要求，為的是防止裝潢公司惡意預(yù)算超支，超過5%業(yè)主可以拒付，裝修者在選用舊版合同時(shí)可以參照寫入合同附件。

第二條、材料供應(yīng)

材料方面合同要約定：甲方提供的材料按時(shí)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，由乙方負(fù)責(zé)保管，保管費(fèi)由雙方約定。由于保管不當(dāng)造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償，施工中如乙方發(fā)現(xiàn)甲方提供的材料、設(shè)備有質(zhì)量問題或規(guī)格差異，應(yīng)及時(shí)向甲方提出；甲方仍表示使用的，由此造成工程質(zhì)量問題，責(zé)任由甲方承擔(dān)。

第三條、工程質(zhì)量及驗(yàn)收

其中驗(yàn)收要遵守國(guó)家3.15標(biāo)準(zhǔn)，再按照合同里規(guī)定的工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，如果有特別約定，還要另行遵守。甲乙雙方應(yīng)及時(shí)辦理隱蔽工程和中間工程的檢查和驗(yàn)收手續(xù)。

第四條、安全生產(chǎn)和防火

合同中要注明甲、乙雙方共同遵守裝飾裝修和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，施工中不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)，拆、改承重墻。

第五條、工程價(jià)款及結(jié)算

付款是裝修中和驗(yàn)收掛鉤的重要環(huán)節(jié)，一般注意首付不能過高，一般在合同簽訂當(dāng)日，對(duì)預(yù)算、設(shè)計(jì)方案認(rèn)可后付30%的裝修款；在水、電、管線隱蔽工程通過驗(yàn)收，再付35%；工期過半，油漆工進(jìn)場(chǎng)前，再付30%；竣工驗(yàn)收合格當(dāng)天收剩余的5%；這樣的比例比較合理，如工程項(xiàng)目變更，在驗(yàn)收合格當(dāng)天簽訂工程項(xiàng)目變更單時(shí)一次付清。還有裝修款的交接人和交接方式合同里最好也有所約定。

第六條、施工配合

施工配合是業(yè)主在裝修過程中和裝潢公司之間需要作好的協(xié)調(diào)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀后給自己列一個(gè)工作計(jì)劃，避免因?yàn)闀r(shí)間銜接問題影響工程進(jìn)度。

第七條、違約責(zé)任

關(guān)于工期是從房屋動(dòng)工到全部驗(yàn)收合格竣工所需要的時(shí)間，大家填寫后別忘記關(guān)于延誤工期的賠償責(zé)任，關(guān)于這點(diǎn)大多合同很含糊，結(jié)果導(dǎo)致工期一誤再誤，建議合同中應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目變更之前要做相應(yīng)的工期確認(rèn)，要導(dǎo)致拖延的雙方簽字確認(rèn)，否則以合同上工期為準(zhǔn)。拖延工期的賠償也應(yīng)視自己的情況而息如自己在外租房應(yīng)當(dāng)定高一點(diǎn)）。

第八條、糾紛處理

裝修過程中如果發(fā)生糾紛，有三種解決方式：先進(jìn)行雙方協(xié)調(diào)解決；協(xié)調(diào)不成業(yè)主可投訴，投訴的部門有裝飾裝修協(xié)會(huì)、消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)；投訴仍不能解決問題，就只好向上海仲裁委員會(huì)或法院申請(qǐng)仲裁解決，或起訴。

第九條、合同的變更和解除

這一項(xiàng)里，最重要的是違約金的支付金額，違約金一般在合同總價(jià)款的20%左右。在施工過程中，如果業(yè)主提出終止合同，應(yīng)以書面形式向裝修公司提出，經(jīng)裝修公司同意后辦理清算手續(xù)，簽訂協(xié)議終止、解除本合同。

第十條、其它約定

在其它約定里，業(yè)主可根據(jù)自己的具體情況來作相關(guān)的規(guī)定。比如：要求裝修公司所提供的材料符合綠色環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，甲醛不得超標(biāo)；工期提前到什么時(shí)候；施工人員應(yīng)持有上崗證等等，通過一系列標(biāo)準(zhǔn)來盡可能地保證裝修質(zhì)量。

合同附件

合同一般有七個(gè)附件，包括：裝飾施工內(nèi)容表、材料及設(shè)備表、主材料報(bào)價(jià)單、工程項(xiàng)目變更單、工程質(zhì)量驗(yàn)收單、工程結(jié)算單、工程保修單。如果裝修公司與業(yè)主還簽訂了其他附件，內(nèi)容應(yīng)該包括此七項(xiàng)附件內(nèi)容。

以下幾點(diǎn)是裝修輔導(dǎo)員指出的幾個(gè)在合同中要注意的重點(diǎn)，希望可以給大家提個(gè)醒，在簽合同時(shí)多多注意。

1、選擇合格公司

簽署裝修合同時(shí)首先要注意的問題就是業(yè)主應(yīng)當(dāng)選擇符合資質(zhì)要求的裝修公司。如果與沒有裝修資質(zhì)或不符合裝修資質(zhì)的公司以及與個(gè)人簽訂裝修合同，日后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)都可能因合同無效而導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益無法得到保證。因此，簽約前應(yīng)當(dāng)要求裝修公司出具資質(zhì)證書。

2、確定施工內(nèi)容

通常，裝修公司的承包方式包括包工包料、清包和部分承包等方式。業(yè)主不管選擇哪種承包方式，都要將施工內(nèi)容約定清楚，也就是預(yù)算表，且千萬不要相信口頭承諾。一些糾紛就是因?yàn)楫?dāng)初沒有將工程項(xiàng)目約定清楚，或者裝修公司故意漏項(xiàng)造成的。最好請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理審一下預(yù)算。

3、明確工程價(jià)款

工程價(jià)款應(yīng)根據(jù)承包的方式約定，各種費(fèi)用都在事先明確，包括材料搬運(yùn)費(fèi)、保管費(fèi)等，如果沒有明確，到時(shí)再覺得公司開價(jià)過高，或收費(fèi)不合理就為時(shí)過晚了。事前明確的話就可以減少爭(zhēng)議。還要明確裝修開工、竣工的日期，施工方編制施工進(jìn)度計(jì)劃表和甲供材料供應(yīng)時(shí)間表。

4、約定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

由于裝修過程中容易產(chǎn)生質(zhì)量問題，建議約定重要工程（如隱蔽工程和中間工程）一定要經(jīng)過業(yè)主簽字后驗(yàn)收才可以完成。但有時(shí)在驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)上，業(yè)主往往會(huì)與裝修公司產(chǎn)生分歧，往往各有各的標(biāo)準(zhǔn)。因此，事先約定一下工程以什么標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收也可以避免矛盾產(chǎn)生。

5、決定支付方式

現(xiàn)在通常用的是30%、35%、30%、5%的方式付款，不過裝修輔導(dǎo)員建議分期給付時(shí)也最好可以將多數(shù)款項(xiàng)約定在后半部分支付。一般情況下，裝修結(jié)束后業(yè)主要將所有款項(xiàng)全部結(jié)清。但不同地區(qū)、不同裝修公司、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有一定差異。但是最基本的全國(guó)一樣，大家要格外留意。

6、強(qiáng)調(diào)違約條款

違約條款也是裝修合同必備的條款之一，業(yè)主可以在其中約定工期延誤、質(zhì)量問題等情況發(fā)生時(shí)裝修公司的違約責(zé)任。包料時(shí)還要約定如未按照業(yè)主要求的品牌和質(zhì)量提供材料時(shí)裝修公司的違約責(zé)任。最好適當(dāng)將違約責(zé)任定得高一點(diǎn)，給裝潢公司一種威攝力。

7、保留相關(guān)證據(jù)

裝修公司在招攬客戶時(shí)往往會(huì)作出一些承諾，比如說報(bào)價(jià)、優(yōu)惠等，建議將其事先的承諾形成書面文件，由對(duì)方蓋章后保留。也可以寫在其他條款中。裝修過程中，很容易有增減項(xiàng)目，最好能保留一份裝修公司蓋章的該公司完整的報(bào)價(jià)單輔助材料品牌表，以免在簽訂合同或是增減項(xiàng)目時(shí)，裝修公司偷梁換柱，改換價(jià)格。

8、合同的效力問題

根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，在簽訂裝修合同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查合同是否符合上述規(guī)定，否則就有可能訂立無效合同或者可變更、可撤消的合同，從而導(dǎo)致合同不能順利履行。

【編輯留言】

關(guān)于預(yù)算與合同，是大部分業(yè)主都關(guān)心的問題，但目前市場(chǎng)的裝修公司良莠不齊，報(bào)價(jià)各有不同，如果大家對(duì)預(yù)算和合同心存疑慮，可以找我們的裝修輔導(dǎo)員幫忙，也可以打電話咨詢我們的編輯瑩瑩：13611718623。