在建工程土地變性后預售許可辦理問題探討

【摘要】以深圳某商務公寓為例，闡述在建工程在“四證”齊全的條件下，通過土地作價出資從不可銷售的自用宿舍轉(zhuǎn)變?yōu)榭射N售的商務公寓后預售許可辦理過程，探討非常規(guī)情況下預售許可辦理可能存在的問題，提出應對策略、技術(shù)方案及節(jié)點管控思路。

【關(guān)鍵詞】預售許可；商務公寓；土地變性

1、引言

深圳市某商務公寓原為D港區(qū)的配套宿舍，用地面積約4萬m2，總建筑面積約11.4萬m2，容積率為2.03，共5棟。于2011年底開工建設，已完成報建手續(xù)，并取得“四證”即建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、國有土地使用證，屬于在建工程。2013年初，由于政府投融資工作的需要，市政府辦公會議決議，該項目通過國有土地使用權(quán)作價出資，宗地的用地性質(zhì)由原單身宿舍用地（R3）調(diào)整為商業(yè)用地（C1），土地產(chǎn)權(quán)從D公司收回后作價出資給T集團。項目已經(jīng)由D公司與設計、施工、監(jiān)理等簽訂了合同，尚未辦理施工圖測繪，據(jù)初步測繪結(jié)果，查丈面積超出法定面積甚多，此外，需要開展從土地作價出資談判到預售許可辦理等系列程序。

將自用的在建工程變成可銷售的商業(yè)物業(yè)，這在深圳市近10年來尚未有過類似的案例。

2、技術(shù)瓶頸的分析及對策研究

2.1土地變性的規(guī)劃瓶頸

由于項目所在片區(qū)無法定圖則覆蓋，依據(jù)原深圳市規(guī)劃局2005年批準的《深圳港D碼頭某區(qū)詳細藍圖》，用地規(guī)劃功能為單身宿舍用地R3，然而，目前深圳市法定圖則委員會暫無修編詳細藍圖的具體規(guī)定，故本案例擬出讓用地與現(xiàn)有最新的規(guī)劃功能不符。

通過協(xié)調(diào)市規(guī)劃國土委，針對項目地塊單獨委托設計院進行規(guī)劃研究，將規(guī)劃功能由R3調(diào)整為C1，以個案形式從市規(guī)劃國土委區(qū)管理局逐級上報審批，并將地塊規(guī)劃調(diào)整情況公示，解決規(guī)定與審批的矛盾問題，實現(xiàn)先期規(guī)劃轉(zhuǎn)型。

2.2新舊證照的更換瓶頸

項目原有完成的報建手續(xù)均有政府頒發(fā)的證照，因土地作價出資，涉及用地單位及建設單位、用地性質(zhì)、建筑性質(zhì)、工程名稱等變更，且T集團接受了市政府的投融資任務，2014年內(nèi)必須將此商務公寓開盤銷售，故修改舊證還是換發(fā)新證的思路選擇及辦文時間的突破，根本上影響著預售許可的辦理進度。

根據(jù)辦證手續(xù)簡化原則選用換發(fā)新證和修改舊證相結(jié)合的方式。簽訂土地作價出資合同合同后，對于建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證，因?qū)徟绦蛎鞔_、不涉及第三方，選用換發(fā)新證方式。對于施工許可證，因項目在建，施工單位和監(jiān)理單位仍應延續(xù)原單位，為避免重新簽訂施工合同和監(jiān)理合同，減少汗牛充棟的合同數(shù)量和工作量，創(chuàng)新提出，請T集團與D公司簽訂委托代建協(xié)議，再與施工單位和監(jiān)理單位簽訂三方協(xié)議，取得市住建局認可后，修改原施工許可證。

為尋求辦文時間上的突破，提出兩個方案比選：

方案一：頂層設計，采用被動壓縮時間方式。因每個辦文事項基本都有規(guī)定的辦文時限，為加快辦文進度，可以通過T集團的影響力提出“請求市政府支持，協(xié)調(diào)市規(guī)劃國土委、市住建局、市消防局、寶安房地產(chǎn)登記中心、市測繪大隊寶安中隊等政府部門特事特辦，將該項目與辦理預售許可證相關(guān)事項的辦文審批時限減半”。

方案二：按部就班，采用主動壓縮時間方式。全面跟進相關(guān)政府部門經(jīng)辦人及主管領(lǐng)導，用“緊逼、緊逼、再倒逼”的精神，依托經(jīng)辦工程師的專業(yè)能力、積極性和政府相關(guān)部門的配合與支持，爭取用最短時間辦理完成。

經(jīng)對比兩方案，因方案一協(xié)調(diào)難度較大，涉及部門繁多，加之技術(shù)行政審批具有特殊性和復雜性，權(quán)衡利弊，采用方案二。

2.3預售查丈的超面積瓶頸

項目從2008年起，以自用宿舍標準進行設計，2011年起開始施工，現(xiàn)以商務公寓標準進行預售查丈，各種因素互相影響和疊加，測繪復雜、技術(shù)難度高，且沒有先例可循。經(jīng)委托測繪大隊初步測量的結(jié)果，查丈面積超出法定面積1萬多平方米，辦理房產(chǎn)預售面臨重大瓶頸。

首先，確定了“立體轟炸、精確打擊、緊逼盯人”的公關(guān)策略，密切跟蹤每一個環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)市規(guī)劃國土委包括測繪大隊以期獲得最大政策支持；其次，制定并完成6個步驟：

（1）協(xié)調(diào)市測繪大隊，同意合并施工圖測繪和預售測繪，節(jié)約測繪時間2個月。

（2）第一次測繪，依據(jù)原宿舍功能的施工圖進行。測繪大隊提出原設計存在二項重大問題，一為落地窗超高，二為原宿舍設計有煙道，不符合商務公寓的規(guī)范。第一次初步測繪的面積比規(guī)劃指標超近1.4萬㎡。經(jīng)研究，落地窗及煙道問題采用修改施工圖方式解決。

（3）進行施工圖修改，完成預售測繪前期相關(guān)各項審批，包括“四證”的換發(fā)、全部圖紙重新審圖、消防報批等。

（4）第二次測繪，依據(jù)修改后施工圖（未經(jīng)區(qū)管理局審批），請測繪大隊下屬的測繪公司提前介入，進行預售預測繪，比規(guī)劃指標超出約1.1萬m2。

（5）研究并提出超面積的技術(shù)解決方案。

（6）第三次測繪，依據(jù)正式施工圖（經(jīng)區(qū)管理局審批）進行預售測繪。針對正式預售測繪，召開了專門會議，安排專人督辦，專人協(xié)辦；細化梳理13個辦理流程，要求經(jīng)辦工程師對每一流程的辦文進度密切跟蹤，及時掌握進度，及時匯報辦文過程中遇到的問題，最終超面積確定為4374m2，預售查丈超面積瓶頸取得突破。

該項問題的解決，減少建筑面積9000多m2，減少罰款約900萬元，按照平均地價8400元/ m2計算，節(jié)約地價7560多萬元，兩項合計節(jié)約達8460萬元，此外，提高了房屋實用率，大幅提升了樓盤品質(zhì)。

2.4預售許可證的辦理瓶頸

除了預售許可證本身審查及審批程序繁雜之外，本案例因超面積，存在一個前置難題：市規(guī)劃國土委未給予同意規(guī)劃保留及預售辦理的意見。

在預售測繪報告正式出具前，采取主動坦白、提前報文說明情況的策略向區(qū)管理局預警。與設想一致，區(qū)管理局復函要求“在完善規(guī)劃、用地、報建等相關(guān)手續(xù)后再行預售”。隨后，再向區(qū)管理局相關(guān)分管科室及局領(lǐng)導分別專題匯報：造成超面積的歷史原因是設計單位原來按照港區(qū)配套宿舍設計，沒有準確掌握陽臺、空中花池、走道、架空層以及結(jié)構(gòu)板等面積計算規(guī)則；并從資源節(jié)約利用的角度告知，如果通過修改施工圖以減少建筑面積的弊端是項目已于2013年底完成結(jié)構(gòu)封頂，將于2014年底竣工，需大面積拆除已建成工程，包括拆除部分陽臺、花池2000多個、拆除部分走道雨蓬約600m2，架空層平臺結(jié)構(gòu)板約600m2等，拆除混凝土結(jié)構(gòu)點多面廣，質(zhì)量隱患較大，資源浪費嚴重。綜上，獲得了區(qū)管理局的支持，在正式出具預售測繪報告后，同意辦理規(guī)劃保留，暫扣1#樓，先行辦理2-5#樓的預售許可手續(xù)。

3、特殊案例預售許可辦理的技術(shù)方案研究

要辦理預售許可，最重要的是具備“四證”，圍繞“四證”，又延伸出多種審批事項，如方案設計審查、初步設計審查、施工圖審查、水保、排水、節(jié)水、人防、節(jié)能、消防、防雷、綠色建筑審查等等。

結(jié)合“四證”新辦與變更的界限，在預售許可常規(guī)審批路徑基礎上研究科學可行的技術(shù)方案，確定了“同步辦理、并聯(lián)執(zhí)行、逐項突破”的技術(shù)原則，同時請求市規(guī)劃國土委出具一個支持辦理該項任務的會議紀要，并推動T集團協(xié)調(diào)促成，紀要中明確：“在項目完成土地作價出資合同簽訂后，即可換發(fā)（或新發(fā)）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程許可證（兩證的核發(fā)不需以其他證件變更為前提），并同步辦理土地初始登記等相關(guān)手續(xù)。待取得‘四證’后，即核發(fā)預售許可證”。鑒于此，確定了四條路線并聯(lián)推進的技術(shù)方案。

4、預售許可辦理的節(jié)點管控機制

按照并聯(lián)推進的技術(shù)方案，考慮各個環(huán)節(jié)充分搭接，不考慮新增環(huán)節(jié)、意外情況以及T集團審批時間，根據(jù)法定辦文時限，經(jīng)嚴密計算，取得預售許可證需要140個工作日，并據(jù)此制定總體工作計劃，進而形成了《某公寓預售許可辦理流程及時間節(jié)點圖》（簡稱《節(jié)點圖》）。

4.1參照“平衡計分卡”的理念進行節(jié)點管控

創(chuàng)新提出采用類似于“平衡計分卡”的理念進行節(jié)點管控，實現(xiàn)戰(zhàn)略的規(guī)劃，達至層次分明，量化清晰，簡單明了。在《節(jié)點圖》上標識時間節(jié)點，且每個環(huán)節(jié)列人3種時間：按辦文期限所排時間、力爭完成時間、實際完成時間；每周編制進度推進表，記錄工作推演過程；重要節(jié)點記入大事記并及時整理；平均每周開一次例會，檢查分解任務的具體執(zhí)行情況。環(huán)環(huán)相扣、充分搭接、提前報文，確保節(jié)點的執(zhí)行和落實。

其中，因項目的復雜性與特殊性處理突發(fā)情況4項：

（1）消防經(jīng)2次審查：第一次17個工作日，第二次14個工作日；

（2）施工圖總圖經(jīng)2次修改：修改總圖15個自然日，公示7個自然日；

（3）預售查丈經(jīng)3次編制測繪方案：第一次13個工作日、第二次22個工作日、第三次10個工作日；

（4）規(guī)劃保留經(jīng)2次報文：第一次21個工作日、第二次27個工作日。

4.2節(jié)點管控結(jié)果評估

從2014年5月27日正式開始辦理土地作價出資合同，至12月11日最終取得預售許可證，實際共用了136個工作日，其中還包含等待T集團審批時間9個工作日，較計劃140個工作日，誤差完全落在了正態(tài)分布區(qū)域，充分佐證該節(jié)點管控機制的有效可行。

5、結(jié)語：

5.1大數(shù)據(jù)分析顯示協(xié)調(diào)的重要性

項目從辦理土地作價出資合同至辦理預售許可證，根據(jù)各項詳細的工作記錄，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以協(xié)調(diào)次數(shù)為計算口徑，登門拜訪政府官員計算為“直接協(xié)調(diào)”，電話詢問計算為“間接協(xié)調(diào)”，具體見表1。

上述數(shù)據(jù)分析顯示，“協(xié)調(diào)”對于預售許可辦理尤其是特殊案例尤為重要，對外與市規(guī)劃國土委、市消防局、市住建局、市地籍測繪大隊、市房地產(chǎn)權(quán)登記中心、市發(fā)改委等政府部門談判，對內(nèi)與集團、設計院、各專業(yè)施工單位等多級層面溝通，保證信息對稱、知己知彼，才能取得來之不易的預想成果。

5.2合理的技術(shù)方案與節(jié)點管控機制可突破常規(guī)時限并實現(xiàn)高效率

針對預售許可辦理，事前根據(jù)實際情況制定合理的技術(shù)方案，事中采用創(chuàng)新的節(jié)點管控機制層層推進，可實現(xiàn)突破常規(guī)流程、省時高效的完成任務。以本例為證，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證的辦理，突破常規(guī)辦文流程，采用并聯(lián)推進方式，僅用29個工作日即取得，比政府規(guī)定辦文時間80個工作日節(jié)省了51個工作日，節(jié)約時間63.75%。預售許可證的辦理，在取得市規(guī)劃國土委和寶安管理局的兩級審批意見、同意辦理規(guī)劃保留及預售后，僅用12個工作日即取得，比政府規(guī)定的辦文時限20個工作日節(jié)省了8個工作日，節(jié)約時間40%。

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作者簡介：

陳江，女，生于1985年11月，漢族，福建省仙游縣人，深圳市大鏟灣港口投資發(fā)展有限公司中級經(jīng)濟師，碩士研究生，研究方向：土地管理，規(guī)劃發(fā)展。