淺談房地產項目公司運作制

【摘要】近年來，房地產業已成為國民經濟的一個重要部分，經驗表明，房地產市場仍有較大的發展空間。但是，在管理等方面存在諸多問題。房地產市場正步入了一個優勝劣汰階段，項目公司運作制對企業管理提升意義重大。

【關鍵詞】房地產管理；工程管理；項目公司

1、我國工程項目管理發展歷程及應用現狀

房地產項目的特征：房地產開發項目一般來講形式大眾化、例子較為典型、極為重要的項目類型，影響著相關投資，有影響設行為，它是工程建設的主流產品，在一定程度上也是項目管理的重要方面。項目管理的對象是有一定的標準要求的，它的前提條件是以形成固定資產為要求，由建筑、工器具、設備購置、安裝、技術改造活動等其他工作共同產生的，房地產開發項目在一些方面會是一個獨立的單體，但在其他方面來說也會是一個較為系統的群體項目單位。

2、工程管理基本理論

2.1項目管理的基礎方案

我們所講的工程項目包括方案設計階段、初步設計階段、施工圖設計階段、項目實施階段、項目驗收和移交階段對建設工程進行全過程的計劃、組織、領導、控制的管理，從而對工程建設質量、進度、產生相應的影響，最終達到預期的效果。

2.2工程項目管理要點

1）成本的管理：首先我們都知道，利潤是由收入以及成本所決定的，利潤等于總價減去成本所得，這是相關項目成果是否得當的一個極為重要的標準。我們可以看出，如果想要增加利潤的收入，就應該增加成本的控制，在保證質量的基礎上，減少成本的輸出。相關收入一定程度上是由前期設計工作決定的，在制定好設計策劃、整理好設計方案后定標，這在前期的工作可以穩步展開，成本在相關項目管理的過程中可以對項目的衡量產生一定的影響。在施工進度實施的過程中，可以使用前期制定好的管理目標來進行合理控制。

2）質量控制：堅決要求施工單位依照相關基本要求展開施工。嚴格依照合同的標準進行實施。合理有效的相關施工過程管理以及工程的收尾工作。強化其施工過程的質量自我控制，爭取取得各個不同工序滿足標準要求的目標。與此同時，我們還要做好施工部門的工作安排調整，相關的服務要做到位。發揮自身最大的努力，盡可能去解決施工部門在進行施工時所面臨的技術問題。必要時要會同設計、監理等部門商討工程施工質量的方案以及解決方案。

3、工程管理流程優化改進探索及應用

3.1 L房地產產業進行的項目管理活動

項目公司運作是指在各個城市當中，以不同房地產項目為主題，由項目公司自己進行獨立的工程管理活動，在經營方式上是以自主決策的管理形式為基礎，成立相關項目管理的活動形式，在項目管理中的過程中獨立自主的完成相關活動。工程項目管理設涉及到獨立的計劃權和經營權，是獨立的利潤中心。

（1）招投標管理的完善：相關工作是由項目經理決定的，在項目經理進行相關的工作考察之后做出的統籌決定。而我們所知道的設計部門不得直接進行招標圖紙的管理，不能自主決定招投標圖紙的去向，最后都是由項目經理在對項目考察后，制定的統一招標文件發給招投標管理部門，用以進行工程量清單與招標圖紙之間的協調。項目經理指示造價管理部最后做合同初稿時，進一步考慮足夠合理的進度安排。審批權限下放到項目公司，流程更加高效進行。

（2）改善項目管理的控制：在設計展開之前，進行項目管理技術更新的管理，技術管理人員應當提前設置好項目管理的主要關鍵點，對技術管理進行絕對的控制管理，對項目的各個相關系統進行仔細的研究。在進行設計過程中，工作進行系統的掌握，要經常性的去觀察設計的程序，注意關鍵時間點，假若遇到一些設計技術活動較為棘手的問題，我們可以想些辦法，在社會上進行人才的招聘，聘請一些有經驗的專業人士來解決設計過程中所面臨的問題。

（3）加強設計成果審查

設計部門要求安排設計技術人員對設計成果進行檢查，這是一道最后重要的關卡。這次檢查的結果，直接影響后面的程序。一定程度上決定設計變更和工程簽證的量。相關技術管理部門要求對項目的結果進行實地考察，需要進行勘察以及對施工圖紙進行細致的審查，對所出現的錯、漏、碰、缺等問題提出整改意見，減少初期設計失誤的可能性。

（4）嚴格控制設計變更發生

盡可能降低設計方案的更換次數，將設計變化的次數盡量減小到最低限度，在相關設計管理工作的前面做好設計管理，在進行工作之前安排好變動的方案，變更的內容要要從設計理論的角度看是否適合有效，能否正常的展開，從成本上預算可能提升的造價，最后做出是否更改的決定。

3.2降低分包的數量

（1）使用有序的項目管理體系：比如說檢測的審查、過程中進行調節、維修的保證、風險的承擔、最后審查等等。

（2）合理有效分配再分包問題：分包商資源應該由總承包單位進行控制，然后對分項工程進行分包工作，由總承包單位合理選取分包單位，同事明確要求相關分包單位合理按照總包單位的要求進行施工。分包單位應該認真了解分包的工作，并且確定招標工作是否符合總承包單位的要求。在認真了解文件后，分包單位應該與總包單位簽訂合同，在有法律保障的基礎上進行施工的展開。

3.3 L房地產企業工程管理流程優化實踐及檢驗

本文對引進項目公司運作及在現有管理流程體系上做出修正研究，旨在提高效率確保工程項目順利進行，工程進度、質量、成本及安全目標的實現。但大公司管理是難以一步到位改變的，所謂船頭大掉頭難，而且每次改革也具有風險，所以L房地產企業的工程管理流程優化推進工作相當謹慎。

總結

工程項目管理的主要步驟有以下幾個：方案設計階段、初步設計階段、施工圖設計階段、項目實施階段、項目驗收和移交階段對建設工程進行全過程的計劃、組織、領導、控制的管理，從而對工程建設質量、進度、投資進行有效控制，達到前期建設目標。我們要盡可能的提高管理的效率，減少成本，只有這樣做，才能盡可能的完成預期設下的目標。我們將相關研究的理論與實踐結開來，在結合相關實際項目管理活動，制定出自己的方式。

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