泡沫中的樓市

上海等一線城市的樓市，短期內(nèi)這么快速地價格上漲，如果不及時進行有效地干預(yù)，很可能重蹈去年股市從瘋牛到股災(zāi)過山車般的覆轍，以瘋狂上漲開始，以慘烈暴跌而悲劇收場。

2015年上海樓市呈現(xiàn)強勁反彈勢頭，但總體還算平穩(wěn)。進入2016年以來，上海樓市突然急劇升溫，新房和二手房市場雙雙量價同時飆升，售樓處頻現(xiàn)搶購潮，多處交易中心徹夜排隊，加上房屋中介的肆意炒作和媒體的推波助瀾，市場彌漫恐慌情緒，給社會穩(wěn)定帶來很大隱患，也給金融安全和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展帶來嚴重干擾。為此，有關(guān)各方急需掌握數(shù)據(jù)，縝密研判形勢，抓住主要特征，深入分析原因，在此基礎(chǔ)上積極尋求妥善應(yīng)對。

當前上海樓市形勢基本特征

本輪上海樓市與國內(nèi)其他主要城市一樣，都是2015年“330樓市新政”刺激政策之后出現(xiàn)的強烈反彈復(fù)蘇，但多數(shù)城市反彈勢頭有限，上海則在2015年3月之后一直都處于高位運行，在全國所有城市中獨占鰲頭。

● 樓市成交量領(lǐng)跑全國

數(shù)據(jù)顯示，上海2015年新房成交量在一線城市中遙遙領(lǐng)先，當年累計銷售新建商品住宅22萬套，是北京11萬套的2倍；而廣州為9.3萬套，深圳為6.4萬套，在規(guī)模上都相去甚遠。上海2015年新建商品住宅套數(shù)較2014年大漲了35%，僅次于深圳59%的增幅；而廣州增幅為28%，北京僅增長了14%。

然而，上海和北京的新建商品住宅成交數(shù)都應(yīng)小心剝離保障房的份額。在2015年上海銷售的21.7萬套新建商品住宅中，有9.7萬套是面向特定對象限制性銷售的保障性住房，只有約12萬套是市場化的純商品住宅，占比僅為55%。北京在2015年銷售的10.9萬套新建商品住宅中，則有8.4萬套是市場化的純商品住宅，占比為78%，比重遠遠大于上海。也就是說，如果以市場化的純商品住宅來看，上海的新房供給量僅比北京多出不到50%。2015年上海市場化的新建純商品住宅銷售套數(shù)較2014年增長了46%，北京則增長了26%，在這個市場上的反彈力度仍然小于上海。

由于上海新房供給中保障房比重過大，在接連政策刺激下產(chǎn)生的大量井噴的需求無法從新房中得到滿足，只能轉(zhuǎn)而從二手房市場得到實現(xiàn)。2015年上海二手房銷售36萬套，較2014年同比增長了100%；二手房銷售面積達到3020萬平方米，同比增長了106%。量價齊升下，二手房交易額漲幅更大，同比增長了143%，達到7670億元。上海二手房的市場規(guī)模已經(jīng)遠遠大于即使包括保障性住房在內(nèi)的一手房市場，后者的銷售額和銷售面積分別為2280萬平方米和5379億元，雖然在2015年也都出現(xiàn)巨大增長，增速分別為39%和72%，但遠不如前者。如果包括商業(yè)地產(chǎn)，上海2015年新建商品房銷售額6813億元，同比增長22.5%。

● 樓市庫存急劇減少

伴隨銷售大幅升溫，上海樓市待售面積去化迅速，急需補庫存。2016年2月末上海純商品住宅庫存只有6.2萬套，去化周期不足6個月（過去6個月銷售了6.6萬套），嚴重低于警戒線（12個月為宜）。上海純商品住宅庫存明顯告急。2015年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資為3468.94億元，僅比上年增長8.2%，其中住宅房地產(chǎn)投資1813億元，僅比上年增長5.1%。而房地產(chǎn)施工面積和新開工面積同比增長分別為2.8%與-6.4%。房地產(chǎn)新增供給后續(xù)乏力，乃至出現(xiàn)了下降，這意味著未來短期供應(yīng)不足，而這些信息也進一步造成市場恐慌，加劇搶房潮。

● 樓市成交量放大推動房地產(chǎn)信貸大幅增長

急劇放大的住房需求與住房消費信貸總是相互推動。2015年上海房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)如下特征：個人房貸快速增長，尤其公積金一馬當先，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)萎縮。2015年底，上海中資商業(yè)銀行本外幣房地產(chǎn)貸款余額13890億元，比上年增長12.4%，占同期中外資商業(yè)銀行機構(gòu)本外幣53387億元貸款余額的26%，超過四分之一，但其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)萎縮，下降1.5%，年末余額5409億元；而個人購房貸款余額大幅增長，增長23.7%，年末余額7951億元，占同期住房貸款的三分之二和個人消費貸款的近八成。同時，由于政策的推動，公積金貸款增加更快。2015年上海市公積金貸款比上年增長37.7%，年末貸款余額2770億元，與商業(yè)個人購房貸款之比達到3：8，創(chuàng)下近年最高。

進入2016年以來房地產(chǎn)消費信貸擴張繼續(xù)加快，開發(fā)信貸有所復(fù)蘇。中國人民銀行上海總部《2016年1月份上海市貨幣信貸運行平穩(wěn)》報告顯示，1月份全市個人住房貸款繼續(xù)保持高位運行，當月增加346.3億元，環(huán)比多增139.9億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元。同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款止跌回升，1月份全市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加135.5億元，環(huán)比多增227億元，但主要貢獻來自地產(chǎn)開發(fā)貸款，當月增加378.7億元，環(huán)比增加373.7億元，開發(fā)商拿地熱情有所增加；但住房開發(fā)貸款卻減少313.2億元，環(huán)比多減209.6億元，短期內(nèi)住宅開發(fā)商無積極進場意愿；當月保障性住房開發(fā)貸款減少332.9億元，環(huán)比多減少313.5億元，顯示政府對保障房住房供應(yīng)有所縮緊；當月商業(yè)用房開發(fā)貸款增加68.8億元，環(huán)比多增79.4億元，顯示上海商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭較強。

● 房價增長迅速的結(jié)構(gòu)性原因

從價格上來看，自2015年以來，上海房價增速在四大一線城市中僅次于深圳，明顯高于北京和廣州。2015年全年上海新建商品住宅銷售均價為23590元/平方米，如果刨除保障性住房，新建純商品住宅銷售均價則為32284元/平方米，二手房成交均價為25396元/平方米，這幾個價格分別比上年增長了24.2%、18.8%和17.7%。北京2015年二手房成交均價只有5.8%的增幅，市場化的新建商品住宅銷售均價漲幅也只有8.08%，量價兩方面都比上海房地產(chǎn)市場要平穩(wěn)很多。

上海2015年包含保障房的新建商品住宅銷售均價漲幅高于純商品住宅的銷售均價漲幅6個多百分點，主要是2015年上海新建商品住宅供應(yīng)中保障房的比例較2014年有所下降，套數(shù)比從2014年的49%下降到2015年的44.6%，面積比也從41%下降到35%。

北京2015年市場化新房銷售均價為27114元/平方米，二手房成交均價為35877元/平方米，出現(xiàn)一手房和二手房價格倒掛現(xiàn)象，說明2015年北京二手房交易主要集中在市中心和市區(qū)，新房則主要在遠郊區(qū)。而2015年上海新房價格顯著高于二手房價格，二手房價格水平也較低，則表明上海2015年成交的二手房區(qū)域分布較為平均，新房則有很大一部分在市區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年上海市批準上市的商品住宅中，外環(huán)外比重從2014年的80%下降到71%，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)的比重則從2014年的4.3%上升到5.8%。這與新房供應(yīng)中保障房比重下降有直接關(guān)系。但即使只考慮市場化的純商品住宅，也能看到外環(huán)內(nèi)的新批準上市或銷售比重都有上升，而外環(huán)外的比重下降。如2015年純商品住宅銷售面積在外環(huán)內(nèi)的比重從2014年的24%增加到30%，增加6個百分點，中環(huán)內(nèi)的比重也從12%增加到15%，內(nèi)環(huán)內(nèi)比重從5.7%增加到7.5%。

從銷售類型上看，2015年，隨著2010-2012年高價拿地的地王們趁市場火熱而集體入市，獨棟別墅、聯(lián)排別墅等高端住房的比重明顯增加。2015年上海銷售一手獨棟別墅957套，聯(lián)排別墅7481套，不僅遠高于2014年水平，也比樓市歷史第二火熱的2013年分別多出23%和48%。

這些供給的結(jié)構(gòu)性差異因素，直接拉動了上海新房價格在2015年出現(xiàn)明顯上升，而這種上升又沒有被仔細鑒別，帶來市場和政府都出現(xiàn)誤判。市場誤判房價已經(jīng)出現(xiàn)全面快速上漲，政府有關(guān)部門則認為被保障房稀釋的新房均價數(shù)字似乎還在合理范疇，對樓市沒有及時拉響警報，沒有及時進行疏導(dǎo)。

上海本輪樓市高漲的基本面分析

對于本輪上海房價上漲的基本面，筆者認為主要有以下幾點原因：

● 持續(xù)的貨幣增發(fā)，造成資產(chǎn)價格空前膨脹，房地產(chǎn)成為吸納貨幣增發(fā)的最主要資產(chǎn)池。

2016年1月，全國人民幣貸款新增2.5萬億元，創(chuàng)下歷史最高紀錄，比上月環(huán)比增加1.9萬億元，比上年同期增加1萬億元，增幅巨大。其中，新增的貸款中有6000億是貸給了住戶，主要是按揭貸款，也創(chuàng)下歷史新高。1月末全國M2高達142萬億元，同比增長14%，相當于2015年全國GDP67.7萬億元的210%，比美國12萬億美元的M2高出近一倍，同時還是2010年末中國72.6萬億M2規(guī)模的近2倍（1.96倍）、2005年末30萬億的4.8倍，基本上與同期一線城市房價上漲幅度差不多。例如，根據(jù)中原二手住宅價格指數(shù)，上海現(xiàn)在的二手房均價就是其基期2004年5月的4.61倍，是2010年12月的1.9倍。房價漲幅與M2漲幅的走勢一致性系數(shù)非常高，房價上漲從這個角度說就是一個貨幣現(xiàn)象。也正是因為房地產(chǎn)這個資產(chǎn)池大量吸附了超發(fā)的貨幣，才沒有造成劇烈的通貨膨脹。當前中國城鎮(zhèn)住房存量面積約250億平方米，按照5400元/平方米來估計，市值約為135萬億元，與M2規(guī)模正好幾乎相等，并正好相當于中國2015年GDP的兩倍。因此，全國性面臨很大的風(fēng)險。這稱為貨幣超發(fā)效應(yīng)。

● 中央政府為加快全國去庫存，一再實施樓市刺激政策，給購房者盲目信心。

給三四線城市樓市加補藥，但讓上海深圳這樣已經(jīng)高血壓的一線城市受不了了。信貸、首付、利率、公積金、契稅等接二連三的政策刺激，以及近期央行行長公開提出要給住房按揭貸款繼續(xù)加杠桿、房地產(chǎn)市場需要逆周期調(diào)整等，給購房者造成一種強烈的心理暗示，覺得政府這么愛護樓市，房價只會漲不會跌，一旦房價跌，政府一定會救樓市。這稱為一種剛性托底效應(yīng)。

● 股市不振和實體經(jīng)濟萎縮，出現(xiàn)全面的資產(chǎn)荒。

在貨幣持續(xù)超發(fā)的背景下，大量民間閑置投資資金沒有去處，就都轉(zhuǎn)入樓市。這稱為股市與樓市的蹺蹺板效應(yīng)。

● 外地大量避險資金進入上海樓市。

二三線城市樓市全面下行，愈發(fā)促使外地資金為避險而涌入上海等一線樓市，這稱之為避險效應(yīng)，并進而引起虹吸效應(yīng)，即三四線城市的資金都涌入上海等一線城市，當?shù)刭徺I力嚴重流失，從而愈發(fā)加大這些城市的樓市去庫存難度。

● 上海未來住房供應(yīng)緊縮的預(yù)期強烈。

上海市“十三五”規(guī)劃建議提出，“十三五”時期要逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實現(xiàn)負增長，到2020年要守住3185平方公里的紅線，這比原來的規(guī)劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里。這個嚴格控制土地的計劃，造成購房者形成上海未來新增住宅用地趨零、新建住宅越來越少的預(yù)期，由此進一步加強上海房價只會漲不會跌的信念，產(chǎn)生供應(yīng)緊縮效應(yīng)。

● 二胎政策的放開。

2015年底全面放開二胎政策，很多父母為迎接新生家庭成員有擴大住房面積的改善性需求，中國父母也向有為子女成年后協(xié)助置備住房的強烈動機。在房價未來越漲越高的預(yù)期效應(yīng)下，這些具有一定剛性的需求提前釋放，俗稱“丈母娘效應(yīng)”。

● 中介場外配資的推波助瀾。

以鏈家為代表的中介公司、P2P、小貸公司等大舉為購房者提供從首付款到資金周轉(zhuǎn)的全方面融資信貸，大大降低了購房者通過信貸融資買房的門檻，而且逃過了銀行對按揭貸款風(fēng)險的嚴格監(jiān)管，形成了中國版的次貸。目前市面上的首付貸產(chǎn)品既有中介公司提供的如鏈家的家多寶、世聯(lián)行的家圓云貸、房天下的首付貸、悟空找房的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、三六五的安家貸、中國好房的好房貸、同策咨詢的合家貸等，也有專業(yè)房地產(chǎn)消費信貸機構(gòu)提供的如房金所的首付貸，還有房地產(chǎn)公司提供的如綠地集團的房e貸、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供的如搜狐集團下的搜易貸、傳統(tǒng)保險公司提供的如中國平安的新一貸。此外，中國農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸可最低首付20%，也是一款打著政策旗號變相降低首付門檻的金融產(chǎn)品。各類新型金融產(chǎn)品，五花八門，監(jiān)管者應(yīng)對不暇，反應(yīng)嚴重滯后。這些場外配資的金融產(chǎn)品都對房價上行起到了強大的杠桿效應(yīng)。

● 上海在執(zhí)行限購限貸政策過程中存在一些漏洞。

部分區(qū)縣房管部門對限購管控不嚴，對購房時打擦邊球的現(xiàn)象睜一眼閉一眼，銀行更加對限貸執(zhí)行不力，從而鼓勵了購房者作假逃避限購限貸管制，市場存在“跑冒滴漏”效應(yīng)。

● 房價存在自我放大和自我增強機制。

一旦房價出現(xiàn)上漲勢頭，就會很快產(chǎn)生馬太效應(yīng)和羊群效應(yīng)，市場跟風(fēng)買漲不買跌，并且通過金融加速器使效應(yīng)快速放大，從而產(chǎn)生資產(chǎn)價格自增強效應(yīng)。

2016年上海樓市突然暴漲的推斷

雖然上海樓市有很多基本面推高因素，但對房價的推動也應(yīng)該是逐步的，而不太可能突然引爆。

但進入2016年之后，上海新房和二手房市場都突然急劇升溫。根據(jù)中原集團研究中心的報告，上海二手房住宅價格單月漲幅（1月6.16%、2月8%）連創(chuàng)十余年（2005年4月）以來新高，自2015年2月房價觸底反彈以來，本輪行情已經(jīng)在13個月中累計上漲39%。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年前兩個月二手房成交量連續(xù)超過4萬套。

上海樓市在2016新年以來的突然暴漲，必然存有短期突發(fā)因素。而根據(jù)市場人士反饋，這個短期突發(fā)因素很可能是房地產(chǎn)主管部門管理不當造成的。具體來說，房地產(chǎn)主管部門試圖通過控制高檔房入市來做低房價，但控制入市不當，反而造成房荒，進而引爆市場。

這個說法來自一系列的觀察。因為2015年末上海樓市連續(xù)放量暴漲（其中12月單月一手純商品住宅銷售632億元，創(chuàng)下歷史最高記錄），市房地產(chǎn)主管部門在兩會前壓力很大，于是1月試圖控制新房入市，尤其嚴控高端住宅入市，以做低一手新房均價和減少交易量，故意拖延不發(fā)預(yù)售許可證或只發(fā)遠郊區(qū)房源，結(jié)果造成市區(qū)全面房荒。而偏偏年初是單位年終獎發(fā)放之時，如上海金融業(yè)今年高額兌現(xiàn)去年的年終獎，據(jù)稱同比增長40%，這股購買力短期入市，購房能力強勁，從而引爆市場。而一旦房價出現(xiàn)加快上漲勢頭，剛需購房者就會跟風(fēng)追漲，中介又添油加火，媒體也加入炒作，還有分析師煽風(fēng)點火，很快就形成房價自我增強效應(yīng)、馬太效應(yīng)。而2月19日財政部等下調(diào)房地產(chǎn)交易契稅，又火上澆油，進一步引爆了上海二手房市場。

對于這個猜想，有五個初步的證據(jù)。

● 上海新建純商品住宅新批準上市量在2016年1月后出現(xiàn)斷崖式下降。

上海市統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)顯示，2015年起，上海新建純商品住宅每周新批準上市的套數(shù)一般在2000套左右波動，但在2015年10月中旬達到5272套的最高值后迅速下降，經(jīng)歷2015年12月中旬的短暫反彈到3032套后再次跌落谷底，1月下旬后的兩周只有296套和759套，進入2月后更加達到最低點，有兩周斷檔為零，其余兩周也分別只有659套和138套。

● 2016年以來成交的保障房占比上升明顯。

2016年前兩個月，上海累計成交的一手房住宅3.5萬套中，只有1.8萬套是市場化的純商品住宅，占比不足50%。這說明新上市可供交易的純商品住宅嚴重不足。

● 目前可售房源全面枯竭。

根據(jù)2016年3月4日的住宅房源統(tǒng)計，全市最新一手房源只有59816套，可售面積921.96萬平方米；其中一手房普通住宅可售套數(shù)為25306套，面積231.62萬平方米。全市二手房源共124040套，總面積1141.16萬平方米（套均92平方米）。個別區(qū)縣如長寧區(qū)的一手房源僅336套，其中一手房普通住宅只有12套可售！

● 目前可售房源絕大部分在遠郊區(qū)。

以2016年3月4日的數(shù)據(jù)，全市可售住宅套數(shù)59174套，其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)4359套，內(nèi)外環(huán)間8718套，外環(huán)以外46097套。一手房住宅可售房源78%在外環(huán)以外，一手普通住宅可售房源86%在外環(huán)以外。全市市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）的一手普通住宅可售房源不足3300套，約30萬平方米。短期內(nèi)市區(qū)確實出現(xiàn)十分嚴重的房荒。

● 2016年以來內(nèi)環(huán)內(nèi)成交比重大。

2016年前兩個月僅一手房住宅就成交3.5萬套（套均106平方米），這意味著，除了春節(jié)一周外，平均每周成交5000套。而且從2015年10月起，每個月的內(nèi)環(huán)內(nèi)成交套數(shù)都達到了900套，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交套數(shù)比重上漲超過5%，明顯高于歷史平均水平。這說明在內(nèi)環(huán)內(nèi)形成了搶購。內(nèi)環(huán)的高價又成為指向標，帶動了全市房價的快速上揚。

當然，2016年以來中央政府為加快全國房地產(chǎn)去庫存的一系列樓市刺激政策，也起到了火上澆油的作用。

上海樓市風(fēng)險的系統(tǒng)評估

樓市暴漲暴跌，會對經(jīng)濟帶來嚴重干擾。樓市暴漲與樓市高庫存其實沒有本質(zhì)區(qū)別，都是市場不健康的表現(xiàn)，也都有很強的危害性。某種程度上，房地產(chǎn)高庫存與商品高庫存其實是一回事，都是產(chǎn)業(yè)運行不暢和投資不理性的結(jié)果，但中央為什么要對房地產(chǎn)去庫存給予這么大的重視，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)庫存與其他商品庫存存在幾個重要區(qū)別：其一，房地產(chǎn)重要性非常大，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)強，普通商品沒有這么強的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)性；其二，房地產(chǎn)有高額杠桿，關(guān)系金融安全；其三，房地產(chǎn)是投資品，邊際價格會影響房地產(chǎn)存量價格；其四，房地產(chǎn)是財富，進而通過財富效應(yīng)影響居民的消費等經(jīng)濟行為，再影響到宏觀經(jīng)濟。認識到房地產(chǎn)的這些特質(zhì)，就容易理解房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對經(jīng)濟穩(wěn)定、金融安全是何等重要。

房地產(chǎn)的穩(wěn)定首先是價格穩(wěn)定。上海租售比長期在50-60倍之上，租金回報率只有2%不到。這輪暴漲之后加大了租金與房價的剪刀差，大部分住宅租售比超過80倍，租金回報率低于1.2%，讓樓市的價格基礎(chǔ)更加岌岌可危，這些都是房價泡沫化的集中體現(xiàn)。

樓市泡沫化的危險比股市要大得多。一旦樓市稍微下行，造成的經(jīng)濟與金融損失，比股災(zāi)要大很多。股災(zāi)的損失主要在機構(gòu)投資者，股市市值很大一部分是國有企業(yè)大量非流通股，股市市值變動對普通居民影響不大；但樓市財富都主要在居民手里，并且有很高的杠桿率，銀行體系牽連很大。

樓市對上海經(jīng)濟舉足輕重。2015年上海一手商品房和二手房銷售額相加為1.45萬億元（上年合計只有7167億元，增加1倍多），按照新房3%的綜合稅率和二手房6%的綜合稅率大致估算，其直接貢獻近700億元稅收，比上年凈增加350億元。此外，2015年上海土地出讓金1677億元。而2015年上海GDP也才2.5萬億元，財政收入5920億元，房地產(chǎn)僅交易環(huán)節(jié)帶來的稅收就占到了13%之多。2015年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資為3469億元，占到當年上海全社會固定資產(chǎn)投資6353億元的54.6%、第三產(chǎn)業(yè)5390億元投資的64.4%。在2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資零增長率、多數(shù)城市負增長的背景下，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠保持8.2%的增速，對上海在2015年GDP實現(xiàn)6.9%起到舉足輕重的作用。

上海經(jīng)濟對樓市風(fēng)險高度敏感。上海目前6.3億平方米的住宅存量，按平均2.5萬元/平方米計算，僅住宅房地產(chǎn)已經(jīng)有15萬億元的市值，占到中國城鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)總市值的九分之一，相當于上海2015年2.5萬億GDP的6倍之多，遠遠超過200%的警戒線。如果加上其他房地產(chǎn)存量，存量總面積為12億平方米，按平均2萬元/平方米計算，樓市總市值超過24萬億元，接近上海GDP的10倍。這意味著，只要樓市價格調(diào)整10個百分點，社會財富的消失就相當于一年的GDP。尤其住宅房地產(chǎn)都在居民手中，住宅房價下調(diào)10%，居民財富損失1.5萬億，遠遠高于居民一年可以獲得的收入（上海GDP中僅約40%為居民收入）。資產(chǎn)的損失將通過財富效應(yīng)等導(dǎo)致居民消費減少，進一步拉低宏觀經(jīng)濟。

上海房地產(chǎn)信貸占全部信貸比重很高。2016年1月末，上海個人房貸新增金額為346.30億元，占本外幣新增中長期貸款比重31.3%，占本外幣新增貸款比重20.8%；房地產(chǎn)貸款新增合計為481.80億元，占本外幣新增中長期貸款比重43.5%，占本外幣新增貸款比重28.9%，均顯著大于過去的信貸比例。1月末上海房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額超過1.4萬億，占金融機構(gòu)貸款余額比重超過四分之一。房價一旦出現(xiàn)波動，將直接危及金融安全。

金融加速器具備自我放大機制，不動產(chǎn)價格與信貸供給既相互正向影響，螺旋加速上升，又可相互負向影響，螺旋加速下降。樓市周期是誰也無法逃脫的，而各國對調(diào)控樓市泡沫尚無成功案例。

樓市泡沫產(chǎn)生的共同點是：樂觀預(yù)期→信貸擴張→利率走低→樓價高漲→樂觀預(yù)期。樂觀預(yù)期與樓價高漲形成自反饋。

樓市崩潰的共同點則是：悲觀預(yù)期→信貸緊縮→利率走高→樓價下跌→悲觀預(yù)期。悲觀預(yù)期與樓價下跌形成自反饋。

本輪樓市上漲尤其危險的是，大量逃避銀行住房貸款按揭監(jiān)管、以首付貸等形式的場外配資的大舉介入。從本質(zhì)上說，“首付貸”等場外配資融資大多采取的是P2P模式，在樓市上行周期對房價上漲起放大作用，但一旦房價停止上漲或下跌，極易陷入兌付危機，加速房價下行。

另外，從總體數(shù)據(jù)上看，上海居住的供需是總體平衡的。根據(jù)《上海統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，2015年上海竣工商品住宅1589萬平方米，意味著2015年末上海市住宅存量超過6.3億平方米（不計小產(chǎn)權(quán)房和違章改建建筑），按80平方米為一套，折合800多萬套。上海常住人口的人均住房面積可達25平方米，雖然還不算特別寬裕，但居住供求總量已經(jīng)總體平衡。而且從2015年的官方統(tǒng)計數(shù)字看，上海已經(jīng)出現(xiàn)常住人口的負增長，外來人口流入開始大幅減少。如果這個趨勢繼續(xù)，包括上海市政府宣布的要在“十三五”末即2020年控制上海人口在2500萬內(nèi)的計劃如期實現(xiàn)，那上海未來住房供求情況將更加平衡。近期的房價暴漲，無論從任何一個角度看，都是非正常的，難以持續(xù)的。

有不少人迷信大城市房價只漲不跌。但從國外經(jīng)驗看，東京和紐約也曾經(jīng)出現(xiàn)房價暴跌，特大城市可以從本國樓災(zāi)中幸免于難只是一個傳說。就國內(nèi)來看，本來高居一線城市的廣州，房價就已經(jīng)出現(xiàn)一定的疲軟，二線城市中的熱點城市如杭州曾經(jīng)在2012-2014年中連續(xù)三年房價幾乎停滯增長，更別說溫州在本輪樓市反彈之前曾經(jīng)一度房價暴跌30%以上。即使上海，在2014年也出現(xiàn)過二手房持續(xù)下行的行情，二手房曾經(jīng)跌幅超過5%。

總體來看，上海等一線城市的樓市，短期內(nèi)這么快速地價格上漲，如果不及時進行有效地干預(yù)，很可能重蹈去年股市從瘋牛到股災(zāi)過山車般的覆轍，以瘋狂上漲開始，以慘烈暴跌而悲劇收場。

應(yīng)對上海樓市暴漲的政策選擇

面對突如其來的樓市暴漲，政府有關(guān)部門反應(yīng)不夠靈敏，坐失了在房價出現(xiàn)暴漲苗頭就及時干預(yù)的最好時機。這可能有幾個方面原因：一是統(tǒng)計部門上報的銷售價格及結(jié)構(gòu)包含大量保障性住房，價格信息和成交信息具有迷惑性；二是去房地產(chǎn)庫存是去年末中央經(jīng)濟工作會議定下來的國家戰(zhàn)略，不少市場人士猜想國家希冀以一線城市樓市火旺來帶動三四線城市樓市復(fù)蘇，在這種觀點的影響下，市有關(guān)部門有些顧慮，不敢出手及時冷卻上海的樓市熱。

但當前上海已經(jīng)明顯有所失控，政府必須要及時勇于擔當，敢于出手，敢于亮劍，不能再貽誤戰(zhàn)機，否則后果不堪設(shè)想。

首先，在地區(qū)樓市加速分化格局下，對樓市政策決不能再搞一刀切，必須有差別化政策。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實際情況，因地制宜制定短期應(yīng)急性的市場管制政策。

目前，各個地區(qū)樓市發(fā)展極不平衡，一線城市和三線城市的房價指數(shù)上漲程度差異較大，并且有著更加擴大化的趨勢。同時，一線、二線、三線城市的交易量和庫存情況也有很大差異。因此，如果按照同樣的樓市政策對待不同發(fā)展情況的樓市，將會導(dǎo)致差異的進一步擴大，甚至?xí)环矫嬖诜康禺a(chǎn)供不應(yīng)求城市加速形成樓市泡沫，而另一方面通過“虹吸效應(yīng)”讓房地產(chǎn)供過于求的城市殘留的購買力流失，加劇去庫存壓力。政府一定不能讓對三四線的去庫存政策，成為一線城市的“火上澆油”。如交易契稅的下降本意是讓三四線城市加快去庫存，但在上海深圳這樣的已經(jīng)房價高漲的城市，只能導(dǎo)致房價進一步上漲和泡沫化。

其次，政府要加大信息公開和信息透明，配合以權(quán)威訪談緩和市場情緒。世界各國各個歷史時期樓市泡沫的產(chǎn)生有一個共同點：盲目樂觀的預(yù)期。樂觀預(yù)期與樓價高漲之間形成自反饋，并不斷推進這一過程，刺激房價泡沫化。政府通過加大市場信息的透明公開，使投資者能正確認識當前形勢，做出理性的住房消費和投資決策，可促進房地產(chǎn)市場朝著穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。通過權(quán)威訪談還可以緩和市場投資者的情緒，并通過影響投資者的預(yù)期來穩(wěn)定未來房地產(chǎn)市場。

第三，及時主動出臺一系列短期應(yīng)急措施。如嚴格加強限購，加強全市住宅房屋信息聯(lián)網(wǎng)，嚴格禁止跨區(qū)購房逃避限購管制。也不排除進一步縮緊限購，比如即使本地戶籍，如果已經(jīng)有兩套住房，只允許置換，不允許新購住房。如果需要，還可爭取央行和財政部國稅局授權(quán)，臨時性提高上海區(qū)域內(nèi)按揭貸款的首付額度和重新提高二手房交易契稅。

第四，嚴厲打擊為購房者變相加杠桿的場外配資。向央行爭取授權(quán)，在上海至少臨時性暫停中介、銀行、P2P、小貸公司等機構(gòu)參與的首付貸、高杠桿放貸等跨界新金融產(chǎn)品，迅速查明相關(guān)金融產(chǎn)品的實際運用情況。

第五，向社會公布新增一系列住房和土地供應(yīng)計劃。如縮短動遷安置房的再交易上市時間，加快工業(yè)園區(qū)用地的退二進三，加強市區(qū)用地資源整合，提高用地效率，包括在部分地段提高住宅建設(shè)的容積率。對十三五規(guī)劃中提出的土地利用計劃要保持一定的靈活性，根據(jù)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢有所調(diào)整和變通，并及時公布。

第六，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，加快房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房屋租賃，化解剛需的購房恐慌，豐富住房市場供應(yīng)品種。加快商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的REITS建設(shè)，在化解房地產(chǎn)投資給金融體系帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險的同時，也給個人投資者提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，破解資產(chǎn)荒，以獲得資產(chǎn)投資的更多出路。

第七，調(diào)整住房保障形式，從實物保障走向貨幣保障。上海近年以“四位一體”為指導(dǎo)思想大力發(fā)展保障房建設(shè)，對穩(wěn)定民心起到了一定的積極作用。但從國際住房保障事業(yè)的經(jīng)驗教訓(xùn)和國內(nèi)住房保障的最新發(fā)展形勢來看，以建設(shè)保障房來提供住房保障，具有諸多弊端，尤其在上海這樣土地高度緊缺的城市，多提供一套保障房即意味著少一套商品房的供給。即使保障房分配能夠做到非常公正和公平，也是以增加中產(chǎn)階級買房困難為代價。上海近年來新建一手住宅中超過一半多是保障房，比例顯然過高，加速了市場房價上行。從國家有關(guān)部門對住房保障和棚改的精神來看，都提倡住房保障與棚改工程要加快全面貨幣化。上海應(yīng)該盡快調(diào)整住房保障，原則上不再新建保障房，轉(zhuǎn)以貨幣化形式精準提供住房保障，從而做到兼顧住房市場穩(wěn)定與住房保障的良性發(fā)展。

（作者為上海財經(jīng)大學(xué)講席教授，校學(xué)術(shù)委員會委員，公共經(jīng)濟與管理學(xué)院投資系博導(dǎo)，兼任高等研究院院長助理，不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長，公共政策與治理研究院首席專家。）