房產測繪中測繪面積的質量控制探討

■葉維琳

（瑞安市房地產測繪隊　浙江　瑞安　325200）

房產測繪中測繪面積的質量控制探討

■葉維琳

（瑞安市房地產測繪隊浙江瑞安325200）

隨著我國房地產業的不斷發展及房地產市場的持續完善，房產測繪內的房屋面積計算管理工作也得到加強。因建筑風格與居住方式的不同，房產測量的規范和規則也就不同。本文對影響建筑面積測繪的因素進行詳細分析，并給出產測繪面積的相關質量控制措施。

房產測繪面積測繪影響因素質量控制

0　引言

房屋實測面積指的是房屋竣工驗收之后，由開發部門直接委托房地產三位行政主管部門對已經認可的具有房產測繪資質的測繪單位，按照《房產測量規范》、房屋竣工圖紙、變更圖紙和預算數據等資料，對房屋實施實地勘測、繪圖和計算后所得面積。房屋實測面積是消費者辦理房屋所有權證、其他項權證和房款結算及物業費結算的主要依據。

1　房屋面積測算概述

房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，其中，房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，含陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；房屋使用面積指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算；房屋的產權面積指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積；房屋共有建筑面積。指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

2　影響房產測繪質量的因素

2.1個別房產測繪單位的資質較低

個別低資質的房產測繪單位管理水平差、測繪人員少、測繪技術水平低，對于現有房產測繪項目因時間緊、任務量大等因素就容易出現問題，因此有必要提高房產測繪單位的準入資質。

2.2房產測繪從業人員的技術水平參差不齊

由于建筑類型不斷變化的多種因素，要求從業人員必須具備專業性強、技術水平高的素質；具備相關的工作經驗的能力。然而，目前房產測繪從業人員的技術水平參差不齊，急需引起重視。

3　加強房產測繪面積質量控制的有效措施

3.1完善房地產測繪市場質量控制機制

在現階段我國房產測繪過程中相關規范還不夠健全的客觀情形下，一些不符合規范的房產單位大打擦邊球，嚴重影響了房產測繪工作法制化的進程。此外，隨著房產市場的不斷開放市場機制及市場規則方面的出現的問題顯得越來越突出。市規則方面，競爭、交易規則并不健全；而市場機制方面，仲裁機制、風險防范機制、信用機制等也未形成。針對此種情況，要想充分發揮市場供給與市場競爭來對測繪產品與服務質量進行控制，必須有相應的法律法規的介入，并完善房產市場的面積測繪制度。

3.2對外業測繪質量進行有效控制

外業測繪是提高測繪質量的基礎。外業測繪質量控制的內容主要有：調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖的用地范圍、房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致：房產測量要素是否齊全、準確、對有關物的取舍是否合理；房產面積測量原始記錄是否規范，內容是否完整；房產測繪成果是否規范，內容是否完整（其中對擁有共攤面積得房屋的共攤面積的測定是否合理）。

3.3面積計算部位的認定應當準確具體

計算部分一旦認定不準勢必造成總面積錯誤，因此在測繪前應參照《規范》，確認好全面積、半面積以及不計算面積的部位。實踐中，建筑設計圖的注釋與《規范》規定不一致的情況較為常見，如設計圖上注有入戶陽臺、花園以及景觀窗等，但實際并沒有，對此類現象應格外注意。在房產測量性質界定時，比如入戶花園與《規范》中的外走道基本一致，實踐中，若該公用位置處于封閉狀態則應計算其全面積，若處于敞開狀態下則按如下情況進行：若該部位處于房屋建筑主體結構之內則應當認定為柱走廊，進行全面積計算，反之則認定為無柱外走廊論，計算其一半的面積。總之，實踐中類似情況較多，因此在測算中應結合該建筑結構的具體情況進行判定，必要時可要求委托方及設計方提供相關說明資料。

3.4面積計算中的公用分攤應當科學合理

在確保房產計算面積及邊長數據準確性的條件下，房產測繪質量控制中的關鍵環節就是共用面積分攤問題。由于其大小關系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分攤計算的準確性。因此，房屋各層及總面積計算完成后，對公用建筑面積進行分攤計算，分攤后，應當將分攤之前的套內面積、總面積以及分攤面積與分攤之后進行比對，并根據圖紙、設計指導書對分攤結果進行質量檢查，由測繪雙方核對，以確保分攤計算準確無誤。

3.5成果資料的檢查、整理、歸檔。

商品房實測成果資料經過整理、書寫技術說明報告，經過檢查驗收后，才能正式向委托人提交成果資料、歸檔使用，這里檢查，主要是指作業小組測繪員之間互相檢查和測繪部門設置的質量檢查機構或專職檢查人員。重點檢查：預實測的分戶界限，房屋使用性質與共有面積相關的建筑是否與圖上一致，設計圖上的名稱標注與技術規定的名詞類別是否合理，房屋邊長數據的采集有沒有錯誤，面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規范規定幢號、室號編寫是否符合房產發證要求，委托人名稱、房屋坐落、地址、層數、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。

4　結語

綜上所述，伴隨著我國房地產行業的快速發展，房產測繪不僅是一項技術性要求比較高的工作，還是一項需要與時俱進的工作。因此，需要從事該工作人員在具有較強的責任心的同時還應該定期接受專業培訓，同時，還應該用創新性的眼光來看待房產測繪工作，與時俱進，活學活用，尤其是緊密結合不同時期法律規范，建立相應的房產測繪市場制度，只有這樣才能適應這一工作要求。同時，測繪作業人員還必須嚴格遵守房產測繪制度法規，做到測繪有法可依、程序科學到位、數據高效準確，這樣不但能夠確保測量質量，還能夠促進測繪行業自身的健康發展。

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P2[文獻碼]B

1000-405X（2016）-9-279-1