贛州市商品房交付常見問題分析

張祖平 李鵬

摘要：通過問卷調查的形式，初步了解業主對房屋質量關注的要點，可提前掌握可能的潛在投訴風險。通過統計商品房交付時業主反饋的房屋問題，并對常見問題進行分析，制定維修流程及方案，同時找到施工過程中的控制要點，提高后續項目的施工質量，提升客戶滿意度，可增強高品房品牌價值。

關鍵詞：房屋問題關注度；客戶滿意度；品牌價值

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0038-02

據2014年國家統計局經濟數據，2014年末，我國城鎮化率達到54.77%（2014中國統計年鑒），隨著我國城市化的不斷推進，城鎮人口不斷增加，商品房大量交易，截止2013年末，我國住宅銷售首次超過1100萬套，銷售面積超過11億平方米，銷售額達6.77萬億元。作為構筑城市的主體——商品房，其質量究竟如何？業主關注房屋哪些方面的問題？實際交付時常見的問題又有哪些？

一、業主對房屋質量關注要點調研

本次調研，借助贛州新城區中心地帶最大的住宅社區第一個小區首次交房，大批業主到交樓現場辦理相關手續，并對房屋質量進行驗收，在交樓現場對收房業主進行實地問卷調查，能更加真實的了解業主的想法，其對房屋質量所關注的要點。[1]本次調研，從交樓開始到結束，歷時10天，最終有效樣本數為300份。

通過后期對問題篩選和統計，其結果如表1。

從表1可以看出：業主主要關注的五大問題為頂板滲水、樓層凈高、墻面觀感、墻面空鼓和開間進深。

1.頂板滲漏占比22.82%，是業主關心的第一大質量問題，亦是建筑通病中常見的問題，其除了影響業主的正常使用外，若處理不當，還可能影響著鄰里關系，若前期未能及時發現，后期處理難度偏大，成本也較高。[2]

2.樓層凈高占比16.96%，對于當前的高層住宅來說，受成本、安全等各種因素的影響，其層高基本在2.8-3.0m之間，而樓層凈高則還要小約10cm。對于現代城市居民來說，本身的工作生活壓力就偏大，倘若樓層凈高太小，居住起來會有種壓抑感，同時難以有足夠的空間來吊頂，影響裝修效果，降低居住體驗。

3.墻面觀感和墻面空鼓占比均為12.13%，業主裝修時，墻面裝修基本上是油漆面或者墻紙，而交房時墻面抹灰后的垂直度和平整度等，對于最終的裝修效果也是有決定性的影響。墻面空鼓短時間內不會影響業主的使用，但時間一長，抹灰附著力不足，再加南方更為潮濕，容易起泡甚至脫落，業主還得二次裝修，就會是很麻煩的一件事。

4.開間進深占比12.01%，房屋戶型決定了建筑空間，建筑面積限制了房間的開間與進深，而當前房價一直處于高位，合理的開間進深設計，盡可能的減少建筑面積，提高空間利用率，與此同時，保證日常使用的便利性，也是業主比較關心的一個問題。

5.保溫隔熱占比8.09%，相對于北方，南方的氣候在冬天明顯要好，業主對于外墻保溫這一塊相對關注的比較少，但在夏天，全國均偏熱，對于隔熱這一塊還是有一定的要求的，尤其是考慮節能的要求，同時居住在頂樓幾層的業主，會比較看重這一塊。

6.樓面平整度占比6.64%，樓面裝修以地磚和木地板為主，一般來說，只要樓地面極差≤15mm，基本上不會影響業主裝修和使用，同時樓地面一定程度的粗糙，會增加地磚的粘結力。

7.門洞尺寸和陰陽角方正度分別占比4.76%和4.46%，均低于5%，業主在這一塊，相對來說關注得少些。

通過分析房屋問題關注度，頂板滲漏問題最有可能成為潛在的投訴風險來源，對于該類問題，應該及時安排專業人員維修，同時做好溝通工作。而對于樓層凈高和房間開間進深問題，業主在購房時應該早已知曉，有一定的心理準備，對于這類問題，合理解釋即可。

二、商品房交付時常見問題實證分析

以贛州新城區中心地帶最大的住宅社區前四個小區交房時發現的問題為研究對象，經過問題篩選、分類和統計，分析房屋常見的問題。

1.小區概況

從表2可知，A小區是最早交房的，集中交房率83.54%，也是目前交房率最高的，戶均問題0.37條，保持在較低的水平。C小區建筑面積最大，集中交房率50.28%，是目前交房率最低的，戶均問題最多的。目前已交付的四個小區，平均戶均問題0.70條，整體房屋質量良好。

2.房屋常見問題

從表3和表4可以看出，商品房常見問題主要有：

1）建筑主體，是房屋載體，其問題占比約50%，為房屋第一大問題，主要問題表現為頂板滲漏和墻面觀感及空鼓，占比約35%和20%；

2）入戶門，作為入戶的第一印象，其問題占比約15%，具體問題表現在入戶門安裝方面和成品保護，占比分別約為58%%和34%；

3）鋁合金門窗，作為連接室內外的屏障，其問題占比約20%，具體問題表現在安裝方面，占比約70%。

3.原因分析

1）對于滲水，由于在外立面施工完畢后交房之前，外墻會進行不小于12h的全面淋水試驗，主要檢查外墻和門窗防水施工質量，如若存在滲水均會及時處理，故外墻再次滲水的可能性很少。而結構板，其本身并不具備防水功能，在施工時易受各種因素影響不可避免的出現細微裂縫，且除衛生間之外亦不做防水處理，在交房前也難以做試水試驗，因此可能出現頂板滲漏的情況。

2）對于墻面觀感，當前本地的交樓標準并非精裝房，交樓墻面也僅是抹灰，對于觀感，其除了抹灰質量之外，還受墻體砌筑時垂直度和平整度等的影響。

3）對于抹灰空鼓，甩漿質量影響抹灰層與基層墻體的粘結力，受膨脹系數影響，不同材料交接處容易出現裂縫。

4）對于入戶門，由于遠距離的運輸，再加安裝后施工人員進進出出，容易出現碰撞變形、劃痕和掉漆等，安裝如果把控不嚴，容易出現安裝不正、開啟不暢、門鎖故障何把手松動等，而其外觀直接影響著第一印象，質量更是全家的安全保障。

5）對于鋁合金門窗，主要表現在安裝方面，常見有開啟不暢、推拉困難、塞縫不嚴、打膠不順、五金配件故障等。[3]

三、建議和總結

1.對于頂板滲漏，規范使用商品混凝土外加劑，澆筑前，確保濕模，檢查鋼筋保護層，確保厚度滿足要求，同時保證混凝土的水灰比，控制好和易性和坍落度等。澆筑時，振搗應均勻密實，時間合適，以混凝土不再顯著下沉，不出現氣泡，開始泛漿時為準。澆筑后，養護到位，待強度達到要求后再拆模，避免出現施工裂縫。[4]

2.對于墻面觀感和空鼓，應從剪力墻澆筑和磚墻砌筑時就開始控制，若是條件允許，可再做一道細拉毛蓋面，保證墻面觀感效果。對于抹灰空鼓，甩漿前，處理好墻體基層并濕水，采用合適的配合比，均勻噴灑，達到足夠的毛糙程度，拉出毛尖，甩漿后養護不少于三天，保證良好的附著力。不同材料交接處的鋼絲網，其固定的射釘間距、位置應符合要求，先打底壓實，避免鋼絲網崩彈，減少伸縮裂縫。采用安定性好的水泥和中粗砂，合適的水灰比和稠度，抹灰時，控制好抹灰厚度，一般情況，混合砂漿為8～10mm ，水泥砂漿6～8mm 為宜，保證抹灰的強度和質量，盡量減少空鼓。[5]

3.對于入戶門，出廠時應檢查其質量和外觀，滿足要求后，方可出廠。運輸過程中做好防護措施，避免磕碰和變形。到達施工現場安裝時再次檢查其質量和外觀，滿足要求的方可安裝，在安裝后及時調試，確保使用和效果，并及時做好成品保護，定期檢查。

4.對于鋁合金門窗，應加強其施工工序的控制，安裝后及時調試，保證其正常的使用功能。

總之，通過對商品房交付時常見問題進行分析，在施工過程中加強管理，盡量減少類似問題的出現，一方面可提高施工質量，另一方面可減少后期整改投入的人力物力，節約成本，更為重要的一點是提升品牌形象及價值。[2]

參考文獻：

[1] 林 盛，劉金蘭.商品房市場顧客感知價值研究[J].管理工程學報，2006（2）：43-45.

[2] 楊曉莊，時 杰.淺議我國商品房質量存在的問題、原因和對策[J].商業研究，2001（3）：110-112.

[3] 姜振興.鋁合金門窗的安裝與防滲水施工[J].新型建筑材料，2003（12）：51-52.

[4] 俞 涔.商品房住戶滿意度與質量改進對策分析[J]. 特區經濟，2006（6）：321-323.

[5] 陳小虎.談高層建筑墻面抹灰空鼓裂縫的質量控制[J].門窗，2014（12）：203.

[責任編輯：龐 林]