基于功效系數法的哈爾濱房地產泡沫預警研究

毛璐璐 王曦 王穎

摘要：以實證的方法來對哈爾濱市房地產市場展開研究，通過選取近幾年哈爾濱市房地產市場的相關指標數據，結合層次分析法和功效系數法兩種方法對其是否存在泡沫進行預警分析，得出以下結論：哈爾濱市房地產市場在2002-2012年11年間，一直處于危險和警戒狀態，可以看出，哈爾濱市房地產市場存在著一定的泡沫，需要防范。

關鍵詞：功效系數法，房地產泡沫，預警

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0055-02

The Early Warning Research Basing on Harbin Real Estate Bubble Of Efficacy Coefficient Method

MaoLu-lu ， Wang Xi， Wang Ying

（Harbin University of Science and Technology Economics College Harbin150080）

Abstract： In the empirical method to the real estate market in Harbin City to launch the research.Through the relevant index data for the selection of the real estate market of Harbin City in recent years， with the analytic hierarchy process and efficacy coefficient method are two kinds of methods for early warning analysis of the existence of a bubble， reaches a conclusion： the real estate market in Harbin City 11 years 2002-2012 years， has been in danger and alert. As can be seen， Harbin real estate market exists foam， needs to guard against.

Key words：Efficacy coefficient method；Real Estate Bubble；Early Warning

一、引言

房地產泡沫預警是指在以科學理論和經濟運行規律為指導的基礎上，通過建立一套系統化的指標體系，采用適當的數量分析方法，揭示和認識具體指標與房地產市場運行總體態勢和局部特征的內在聯系，使得政府監督部門在對房地產市場經濟運行過程中有關指標變化持續監測的條件下，能夠對房地產市場未來的總體經濟運行態勢作出預先警報，[1]從而為房地產市場的相關主體作出正確的經濟決策提供依據，實現房地產市場的健康有序發展。

二、房地產泡沫預警指標

（一）房地產開發投資/固定資產投資

房地產開發投資/全社會固定資產投資指標是根據投資需求因素來設計的。該指標反映房地產開發在國民經濟中的投資結構是否合理，是衡量房地產市場發展穩定性和持久性的重要指標。[2]根據國際經驗，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重一般不超過10%，若其比值大于10%，則說明房地產市場可能存在泡沫，比值越大則代表泡沫程度越高。因此，本文將該指標的滿意值選定為10%，不容許值選定為12%。

（二）住房空置比例

住房空置比例，即住宅空置面積/（當年住宅竣工面積+去年空置面積），該指標越大，說明房地產市場的供求關系不平衡程度越大，房地產供給數量存在過剩現象。一般認為，該指標30%以下較為合理。我們將滿意值設置在20%。

（三）房價收入比

房價收入比，即房價中位數與家庭收入中位數之比，是學界和業界用于度量房價泡沫水平的最常用指標之一。首先，房價收入比反映了消費者購房能力，用其度量泡沫，經濟意義明顯。若房價收入比過高，則意味著房價已經脫離了消費者的支付能力，也即脫離了房地產作為消費品的基本價值，說明房價中存在泡沫。其次，利用統計數據，可以準確地計算我國大中城市的房價收入比。該比值越高，說明房地產市場中的泡沫越嚴重。一般認為，3-6范圍內較為合理。考慮我國居民隱性收入等具體國情，根據國內相關研究結論認為該比值在0.63

（四）房地產開發貸款增長率/貸款總額增長率

房地產開發貸款增長率/貸款總額增長率這個指標是用來衡量房地產對銀行資金的依賴程度，它一方面可以反映房地產貸款與其他貸款相比是否過大，另一方面可以反映銀行貸款向房地產貸款的集中度。根據國際標準，房地產貸款增長率/貸款總領增長率比值在1-3左右為宜，過高則表示銀行資金過度向房地產市場集中，泡沫形成的機率較大。因此，本文在參照各學者對其研究的基礎上，將房地產貸款增長率/貸款總額增長率的滿意值選定為3，不容許值選定為4.5。

三、功效系數法

功效系數法是通過功效函數將不同量綱的各指標轉化為無量綱的功效系數，然后利用線性或者非線性方法將功效系數綜合起來，得到一個綜合值，以此進行評價判斷。[3]該方法具有科學可靠，計算簡便，可操作性強的優點。

功效系數法是經濟評價中常用的一種定量評價方法。使用功效系數法計算哈爾濱市房地產泡沫的綜合預警系數的具體步驟如下：

第一，根據原則，選取指標，并收集指標的觀察期數據。

第二，確定每一指標的不允許值Xis和滿意值Xih

第三，根據公式計算每一指標的功效系數。公式如下：

功效系數Di=[（Xi-Xis）/（Xih-Xis）]*40+60

式中，Xi為第i個預警指標的實際觀測值。

第四，根據公式對每一個指標的功效系數進行加權平均求出綜合預警系數K。公式如下：

K=∑DiWi

其中，i為選取的預警指標的個數，Wi的預警指標的權重第五，運用綜合預警系數K來判斷地產泡沫的程度。根據綜合預警系數K的計算結果，判斷實際環境中房地產泡沫的發生程度，將預警級別劃分為4個等級，各階段對應的K值分別為<-100（高度危險）、-100-0（危險）、0-60（警戒）、>60（安全）。[4]

四、哈爾濱市房地產泡沫預警綜合系數計算與分析

（一）確定各指標的權重

由于各個指標的靈敏度不同，故其出現預兆的先后順序也就不相同，在整個預警系統中的重要程度亦不相同，因此在選取預警指標后要對其進行對比分析，確定其權重。[5]

（二）各指標的實際值

（三）每一指標的不允許值和滿意值

（四）計算各指標的功效系數

根據表1-3中的數據，計算出哈爾濱市2002-2012年的四個指標的功效系數值，見表4。

（五）泡沫預警系數K的計算（見表5）

五、結論

房地產泡沫的預警級別說明，在2002-2013年哈爾濱市房地產市場均存在著一定程度的泡沫。在2002-2006年期間，房地產泡沫預警級別一直處于危險狀態，說明此段時間房地產市場泡沫比較嚴重，但是在2007年預警級別由危險進入警戒狀態，說明此時泡沫減小。2007年，哈爾濱市房價開始大幅度上漲，這是由于這一年4月，哈爾濱市政府與黑龍江省住房和城鄉建設廳共同開展“房地產市場暖春行動”，采取低首付、免稅費等優惠政策刺激沉寂一年半的哈爾濱房地產市場，造成哈市房地產市場商品房和二手房量價齊升，哈爾濱出現“樓市熱”，高房價的泡沫隱憂逐步放大，到2008年房地產市場進入警戒狀態。2007-2010年房地產泡沫逐漸淡化，房地產市場的發展狀況開始好轉，在2010年達到最好狀態，但是在2011年泡沫程度又嚴重了，2012年情況略有好轉。對此，希望政府等相關部門可以高度重視，采取措施，防止泡沫的進一步擴大。

從總體水平來看，哈爾濱市房地產市場存在著一些問題，在2002-2012年11年間，一直處于危險和警戒狀態，可以看出，哈爾濱市房地產市場存在著一定的泡沫，需要防范。

參考文獻：

[1] 王 穎，唐 浩，徐海秀.哈爾濱市房地產泡沫的成因分析[J].科技與管理，2015（4）.

[2] 楊玉鳳.中國城市房地產市場泡沫程度評價體系研究[D].大連：大連理工大學，2009.

[3] 陳正俊.房地產估價風險管理問題初探[J].現代經濟信息，2015（3）.

[4] 熊 劼.貨幣政策調控房地產市場的信貸渠道與匯率渠道研究[J].經濟論壇，2014（7）.

[5] 劉金娟，胡勝德.哈爾濱市房地產泡沫預警分析及防治對策.中國集體經濟[J].2012（7）.

[責任編輯：蘭欣卉]