基于重構(gòu)土地發(fā)展權(quán)的存量規(guī)劃實踐探索
——以廈門市龍山文創(chuàng)園為例

孫若曦

(廈門市城市規(guī)劃設(shè)計研究院　福建廈門　361012)

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基于重構(gòu)土地發(fā)展權(quán)的存量規(guī)劃實踐探索

——以廈門市龍山文創(chuàng)園為例

孫若曦

(廈門市城市規(guī)劃設(shè)計研究院福建廈門361012)

伴隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，城市中心區(qū)的老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型改造已逐漸成為優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、提升城市品質(zhì)的建設(shè)熱點。文章以廈門龍山工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型探索歷程為例，首先介紹該工業(yè)區(qū)的形成演變歷程，然后在土地發(fā)展權(quán)分配方式的視角下，對工業(yè)區(qū)歷次轉(zhuǎn)型推進(jìn)的難點進(jìn)行剖析。文章重點分析了工業(yè)區(qū)前幾輪轉(zhuǎn)型失敗的原因與存在問題，并總結(jié)重構(gòu)土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)型思路和方法。

土地發(fā)展權(quán)；存量規(guī)劃；廈門；龍山工業(yè)區(qū)

0　引言

伴隨著城市的發(fā)展，存量用地的更新轉(zhuǎn)型必然會在城市建設(shè)中占有越來越大的比重。如果僅以用地收儲后進(jìn)行“招拍掛”的方式，直接變更土地使用權(quán)主體的再開發(fā)思路，必然會導(dǎo)致業(yè)主與政府進(jìn)入僵持狀態(tài)，從而導(dǎo)致城市更新進(jìn)程停滯，甚至引發(fā)社會矛盾。城市存量的功能轉(zhuǎn)型面臨的困境歸根結(jié)底是土地發(fā)展權(quán)再分配的問題。如何合理實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)及土地價值紅利再分配方式，應(yīng)成為存量規(guī)劃的核心。

土地發(fā)展權(quán)可看作是一種物權(quán)，是將土地從較低利用效益的用途向較高利用效益的用途轉(zhuǎn)變或提升土地利用強(qiáng)度，以獲取土地收益的財產(chǎn)權(quán)[1]。拓展來說，土地發(fā)展權(quán)是以建設(shè)許可權(quán)為基礎(chǔ)，包括用途許可權(quán)、強(qiáng)度提高權(quán)。……