輕資產交鑰匙萬達項目中的招采管理

安源　郎園園　遲震新　鄭玉峰

[摘要]隨著萬達商業地產的又一次轉型，產生了輕資產模式。同時萬達集團的管理模式已經非常成熟，實現了訂單式開發與模塊化管理。加之中建系統的自身優勢，即產生了總包交鑰匙管理模式。因此“輕資產總包交鑰匙”將是下—代萬達商業地產的主打產品。

[關鍵詞]輕資產；交鑰匙；招采

1、引言

隨著萬達商業地產的又一次轉型，產生了輕資產模式。同時萬達集團的管理模式已經非常成熟，實現了訂單式開發與模塊化管理。加之中建系統的自身優勢，即產生了“總包交鑰匙”管理模式。因此輕資產總包交鑰匙將是下一代萬達商業地產的主打產品。

由于專業工程的合同簽訂主體與以往不同，輕資產交鑰匙工程的招采工作也由萬達集團轉移到總承包單位。鲅魚圈萬達項目部面對新形勢下的新增工作目標和工作內容，在中建八局萬達管理中心和大連公司領導班子的帶領、大連公司萬達經理部和大連公司各部門的幫助下，通過項目部全體成員共同努力，逐漸摸索出一套適應輕資產萬達項目的招采流程，順利完成項目年度招采相關工作。

2、項目概況及特點

營口鲅魚圈萬達廣場項目位于營口市鲅魚圈繁華地段，項目建筑面積9.7萬m²，建筑高度27m，為現澆鋼筋混凝土框架結構，該項目屬于萬達集團第一批輕資產總承包交鑰匙項目。本項目招采管理具有種類繁多、時間緊迫、過程復雜三個鮮明特點，強化對總承包交鑰匙萬達項目招采工作的管理，既可以給其他同類項目提供經驗，避免同類項目走彎路，又有利于整個公司對于輕資產模式后續業務的承攬，具有長遠的戰略意義。

（一）種類繁多：有13個工程類+18個材料設備類需要招標，涉及機電安裝、精裝修、市政等多個專業；

（二）時間緊迫：從選定分包單位到合同簽訂，僅限時14+21+7=42天；

（三）過程復雜，要經歷圖紙確認、圖紙深化、核價、外網確認等大小13個步驟。

3、管理重點與難點

3.1招采工作種類繁多，在新興的交鑰匙模式中，總包單位不但要負責原有自施部分的招采，另外增加了13個工程類專業分包和侶類材料設備的招采工作，如何做好不同類別的分供方招采工作是一大難點。

3.2另外，總包交鑰匙模式的招采工作時間緊迫、過程復雜。在規定的時限內完成相應工作是招采管理的重點，而如何確保工作成果品質優秀更是重中之重。

在萬達集團的模塊節點設置中，機電設備類招采中的“合同簽訂并支付預付款”節點和工程類招采中的“確定分包單位并核價完成”節點，在傳統模式的萬達項目中均由業主填報，現在都變更為由總承包商填報，對總承包商的招采工作提出了更高的要求。

4、管理策劃及創新特點

4.1在大連公司采購中心和萬達事業部招采小組領導下，以項目商務部為核心，主管項目工程類專業分包、材料設備類專業分包、土建材料招采工作，負責同各專業部門的溝通協調工作。

4.2根據計劃模塊，并兼顧實際的進度計劃，按照萬達品牌數據庫進行招標，監控材料排產、供應，確保施工進度。

4.3項目從開工伊始，群策群力，針對上述的工作難點及重點，通過研讀萬達集團發布的《萬達總承包交鑰匙操作手冊》和大連公司內部編制的《萬達總包交鑰匙管理手冊》，逐漸摸索和總結出一套適應輕資產萬達項目的招采流程，在以項目商務部為核心，各部門協同配合下，不斷完善招采工作，保證招采工作順利進行。

4.4確定分包及合同簽訂整體流程（總包自行選定）

①、選定總承包商的分包商；

②、督促總承包商的分包商按照確定的施工圖紙報價和修改；

③、審核通過總承包商的分包商的報價書；

④、將最終審核通過的總承包商的分包商的報價書上報給業主。

5、管理措施實施

5.1招采工作的第一步，要“快”。

此步驟是確定總承包商的分包商，并簽訂合同的第一步，也是時間最為緊迫的一步，通常在規定的14天內無法完成上述四項具體工作，實際至少需要20-25天。

鑒于上述情況，項目部一方面應積極催促業主和設計院，早日出圖；另一方面要合理安排招采計劃，提前招采，圖紙一旦確認就進入核價程序，預留給分供單位足夠自行算量與套價的時間，盡快完成招采工作，為后續工作爭取時間。

5.2業主在21天內審核完成分供單位的報價書是招采工作的第二步，要“準”。

分供商、總承包商、業主三方核價務必需要仔細并且準確，三方核價確定后的金額，即為分供商簽訂合同時的合同額。合同額確定后，除施工中發生設計變更或簽證可另行計取外，項目公司二審結算時將以此合同額為準，無論金額高低均不再調整。

茌三審時，三審單位有權將合同額再次拆分，將圖示工程量和清單單價逐一仔細核實，如發現金額偏大，三審單位有權審減，如發現金額偏小將不予增加。

5.3招采工作的第三步是總承包商和分包商完成合同簽訂和備案，這一步要“穩”。

在合同簽訂前，務必將定稿的電子版合同發業主單位相關人員審核，萬達集團有時會口頭通知項目公司修改合同樣本或者合同條款，并且都是萬信通知或者內部OA通知，既不知會總包單位，也不給出具書面簽章文件。為避免在合同簽訂后，在備案的流程中業主對合同內容提出異議導致重新簽訂，合同文本至少應取得業主口頭同意方可雙方蓋章。

5.4截止2015年年末，鲅魚圈萬達項目部已按照上述流程和方法，成功招采分供單位侶家，沒有出現延誤模塊節點現象，相反都比模塊節點有大幅度的提前。

6、過程檢查及監督

項目主要采取制定招采情況匯總表并隨時跟蹤、每天更新的方式監控招采工作進展。遇到問題及時溝通解決，確保問題不過夜。過程監督和檢查是招采工作能否按時并且保證質量的完成關鍵環節，也是發現問題和持續改進，提高招采工作水平的重要方式。

結語：

隨著輕資產總承包交鑰匙模式的萬達廣場工程越來越多，招采工作的重要性也日益凸顯，成為整個工程建設過程中不可分割的一部分，也是工程順利交工的重要組成部分。通過項目部對招采工作的精細管理，完成了預先提出的提前策劃、過程受控、結果滿意的目標，既完善了項目部本身的招采工作，又給其他類似模式的項目提供了寶貴經驗。為鲅魚圈萬達項目各項相關工作的順利開展，提供了堅實的基礎和有力的保障。