房地產稅基爭議處理機構建設研究

肖良生

目前，大部分城市存量房交易采用評估價作為計稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽合同”現象。在很多城市，因為房地產相關稅費在交易環節收取，業主只有在房地產進行交易的時候，才會涉及到爭議處理環節。房地產稅基爭議與交易密切相關，所以，爭議處理隨著市場的波動呈正相關態勢；在房地產市場處于賣方市場的時候，業主比較強勢，經常把房地產交易環節各種稅費轉嫁給買方。當房地產處于買房市場時，買方比較強勢，則房地產交易環節各種稅費不易轉嫁。

未來，房地產稅成為業主每年都要繳納的稅種，如果該房產只是業主自住，那么房地產稅是不能轉嫁的。當然，如果業主的房地產用于租賃或其他經營用途，則其可能將房地產稅轉嫁給租客或其他消費者。不管能否轉嫁，與以往相比，事實上都增加了業主的稅負。正因為如此，業主更加重視房地產稅基的公平性和準確性，在此背景下，房地產稅的爭議處理將會呈現高頻化和常態化。

2015年10月1日起，重慶市開征個人住房的房產稅，對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元的住房，以及在此間無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。重慶開征房地產稅，具有一定的示范意義。不久的將來，將會有更多的城市步重慶后塵開征房地產稅。這樣，房地產稅基爭議處理將要面臨空前的壓力和挑戰，為此，需要建立房地產稅基爭議處理常設機構以應對新形勢和新局面。爭議處理機構應該覆蓋評估層面、專家調解層面、征管層面和訴訟層面，以科學、專業、合理、平等的方式來處理房地產稅基爭議。

一、評估層面

在房地產稅基爭議處理的機構中，評估層面的機構側重于評估技術上的解釋與復核工作。一方面是給房地產納稅人給予技術上的解釋，回復各種咨詢，提供各種幫助；另一方面，對于提出復核申請的房地產納稅人，派出專業技術人員，對其提出異議的物業進行復核，以糾正可能存在的評估缺陷。

1.咨詢與解釋

首先在人員配置方面，咨詢與解釋工作因為是接觸業主的第一線，所以，需要有建筑、估價、法律、傳媒、稅收等綜合性知識的人才，以便達到優質的溝通效果。房地產的納稅人圍繞著房地產所提出的問題豐富多樣，有提問評估技術的，有提問稅率標準的，有提問法律問題的，有提問建筑形態等問題的，這樣，咨詢人在負責解答時，需要從多方面進行知識儲備，并對各種問題了然于胸，確保問答的滿意度。

其次，行為規范。在窗口咨詢中，因為是面對面的溝通，所以咨詢人員要著裝整潔，和顏悅色，表達流暢；在電話咨詢中，盡管不是面對面溝通，但從電話的語氣、語調、語速，仍然是咨詢人員形象的表征，需要從嚴要求；在郵件、留言、QQ咨詢中，措辭要嚴謹、條理、簡潔、清晰，使問題解決高效明了。

再次，其他技術的支持。多應用“互聯網+”思維解決問題，廣泛使用新媒體技術、移動互聯網技術、三維GIS技術、綜合信息平臺等，多渠道解決房地產稅基爭議問題。

最后，要將持續進行學習常態化。因為知道更新越來越快，各種新問題、新知識、新概念層出不窮，爭議處理專員的繼續教育要常抓不懈，要堅持不斷學習，使繼續教育常態化。

2.價格復核

納稅人如果就房地產稅基向評估機構提出爭議，評估機構受理后，要安排專業評估技術人員進行復核。價格復核涉及到現場查勘、信息采集、數據校正、模型調整、報告撰寫、呈批報告、數據上傳等復雜而繁瑣的工作，需要配備足夠的專業評估技術人員。

綜上所述，房地產稅基爭議處理在評估層面，至少要保證足額配備注冊房地產評估師、IT技術人才、法律人才、傳播專業人才和其他輔助性人才。

二、專家調解層面

專家調解層面主要是負責房地產稅基爭議調解。專家所進行的爭議調解不同于法院的庭前調解，專家所開展的調解是民事調解，而法院所進行的庭前調解是行政調解。在民事調解中，爭議雙方共同信任房地產評估專家委員會，由房地產評估專家委員會組織專家進行中立調解。

建立專門的房地產稅基爭議調解室。爭議調解要在嚴肅的場地空間進行，爭議雙方以平等的身份參加調解。而負責調解的專家要秉持公平、公正的立場，主持調解工作程序進展。爭議調解室要配備相關的設備，提供良好的調解條件。

要規范流程，嚴格紀律。要對整個調解過程以記錄表形式進行記錄，并明確調解結果，經雙方簽字后再確認。評估專家要堅持流程公正，讓雙方充分闡述理由。嚴禁任何偏袒，注意廉潔調解。

遴選評估專家，建立專家委員會，形成專家庫。從專業的房地產估價師中間，遴選出作風正派，工作嚴謹，為人正直的資深估價師組成專家委員會。由秘書處根據爭議提起的具體情況，推薦1-2名調解人。同時，要堅持回避制，如果當事人提出要回避的名單，則秘書處要審核申請，如無特別原因，應該尊重申請人的要求，同意回避相關人。

三、征管層面

征管層面是房地產稅基爭議進入行政復議環節后，由納稅人提起爭議的法律相對人。征管層面應該設立專門的機構，或者至少配備足額的人員來應對房地產納稅人提起的爭議。確定房地產稅基的是地方稅務局，房地產納稅人向地方稅務局的上級主管部門提出行政復議。

地方稅務局的上級主管部門接受房地產納稅人的行政復議申請。作為被申請人，地方稅務局負責房地產稅基爭議處理的機構或專職人員要持續跟進。作為行政復議的法律相對人，地方稅務局的上級部門應該負責客觀、準確解釋行政行為的合法性。

總之，在征管層面，為應對日益增加的房地產稅基爭議，需要設立專門的機構或指定專職人員來負責受理及處理爭議問題。在相關人員配備上，以法律人才為主，以稅收人才為輔。

四、訴訟層面

房地產稅基爭議處理在訴訟層面，英國設立有專門的土地法院，澳大利亞設立有專門的土地裁判所，所有關于房地產的爭議均可到專門的法院進行訴訟。在我國暫時還沒有專門的房地產法院，目前常設的分庭包括民事庭、刑事庭、行政庭，可以考慮在法院內部設立房地產相關的審判庭。所以，在訴訟層面，關于房地產稅基的爭議有條件的城市宜在法院設立房地產庭，條件不充分的城市可以設立房地產爭議專門工作小組。

1.技術鑒定

技術鑒定是當房地產稅基爭議進入訴訟環節后，由法院的司法管理機構委托房地產評估專家委員會進行房地產評估技術鑒定，此技術鑒定具有法律效力，供法院裁決參考使用。

房地產稅基爭議一經提起訴訟，法院受理后，司法行政管理部門要委托專業評估機構或評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定具有法律效應，所以，在機構的遴選方面要嚴格進行，要確定好剛性標準，而且要遵守廉潔紀律，充分保證鑒定工作公平、公正、客觀進行。

房地產評估專家委員會如果受法院委托，要開展具體房地產評估的技術鑒定。鑒定專家名單由房地產評估專家委員會秘書處隨機抽取，專家小組成立后，需赴現場查勘，詳細記錄查勘情況。專家小組對查勘數據進行研究，根據房地產評估法則，對需要鑒定的房地產進行鑒定性評估。

2.調解與裁決

房地產稅基爭議也可以進行庭前調解，由法院的調解員將爭議雙方召集到一起，進行充分的討論，分析彼此產生歧義的地方，將雙方的觀點、立場擺明，將爭議化解。

如果爭議雙方均不接受調解，則在專業技術鑒定之后，由法院進行裁決。法院裁決是爭議解決的終極程序。

五、小結

在房地產稅基爭議處理的機構中，根據爭議處理的推進層級，可以分為評估層面、專家調解層面、征管層面和訴訟層面的機構。

評估層面的機構側重于評估技術上的解釋與復核工作。一方面是給房地產納稅人給予技術上的解釋，另一方面對于提出復核申請的納稅人，對其提出異議的物業進行復核。

專家調解層面的機構主要是負責房地產稅基爭議調解，此環節的調解屬于民間調解性質。

征管層面的機構由各地區自行設立，是用以應對房地產稅基爭議的專門機構。條件不充分的城市在地方稅務局內配備足額的人員來應對房地產納稅人提起的爭議。行政復議的機構一般是地方政府，是地方稅務局上級主管部門。房地產納稅人向其提出行政復議。

訴訟層面的機構是法院，關于房地產稅基的爭議有條件的城市宜在法院設立房地產法庭，條件不充分的城市可以設立房地產爭議專門工作小組。

總之，房地產在持有環節開征房地產稅勢在必行，房地產稅基爭議處理要有常設機構和配備充分的專業人員才能應對大量的爭議訴求。就目前的情況，全國各地如果能在各相應的爭議處理環節先期儲備人才和經驗，不失為未雨綢繆之舉。

李求軍/責任編輯