紐約投資知多少

匡磊

紐約是全世界房產投資者的心頭好，對于偏好買房的國人來說，更是如此。直入紐約中心腹地，這里匯聚了典藏級物業，全球一等一的鉑金地段；集合了那些知名設計大師們的標桿之作，頌一曲凝固的建筑之樂；吸引了全球皇室貴胄和各類精英們的眼球，亦是達官顯貴們的天堂。這座被譽為“世界之都”的摩天之城云集了眾多的世界500強公司總部，即使是在最普通不過的咖啡館里，都能偶遇金融大亨。就這樣，隨便打聲友善的招呼，好似很輕松的，全世界都與你搭上了脈搏。

一枝獨秀地上演保值戲碼

紐約已被視為最炙手可熱的房地產市場之一，甚至達到了令人瞠目的高度——如果單獨計算，其房地產價值甚至會讓二十國集團中的一些國家不得不俯首稱臣。這就意味著二十國集團成員的南非、沙特阿拉伯和印尼，這些國家的經濟總量還不如一個紐約市的房地產價值。根據新浪財經披露，紐約財政專員吉哈（Jacques Jiha）在聲明中表示：“今年的稅務數據清晰地體現了紐約房地產市場的成長。尤其是在出租公寓領域，占據了紐約建筑活動的36%。”居住在這個城市的成本自然也居高不下，哪怕當地經濟疲軟也不能讓其走低——Rent Jungle的數據顯示，一間臥室的公寓平均租金每月超過3000美元。這幾年，中國企業去曼哈頓投資的案例屢見不鮮。萬科、綠地、中建、SOHO這些大型開發商和央企背景的保險公司都持動輒幾十億美金大舉進入了曼哈頓，或整棟收購地標大廈，或與當地開發商聯合開發商綜合體和高端住宅。而對于個人買家，比較活躍的蘇富比華人經紀Allen表示，目前，中國買家更喜好相對低總價的小戶型，對房價持有成本更加精打細算。

今年的紐約新開發的土地取得將愈來愈少，可開發的土地均價一路在上揚，開發商始終不渝的囤地，所以新建的公寓價格抗跌性強。但是買地的區域已經慢慢擴散到曼哈頓以外較偏遠地區，如皇后區、布魯克林、史丹頓島以及新澤西的沿岸地區，因此這些新型區域在2016年之后會成為地產快速爆發的增長點。租金漲幅將超越房價漲幅，紐約人的租房成本變得更加難以負擔，此外，在2015下半年的空置單位租金報價以兩位數速度在增長。先追溯下曼哈頓輝煌的2015房產年。CityRealty報道指出，曼哈頓2015年房屋售價中位數達到110萬美元，在這里只有保值優質資產，產權公寓銷售中位數達到歷史高位160萬美元，比2014年高出10萬美元。 但是，堪稱曼哈頓“帝王”價的是一套9150萬美元one57物業 ，將此舉“豪擲千金”地收入囊中的便是大名鼎鼎對沖基金老板 Bill Ackman。在其后不久，又催生一樁“金蛋大買賣”是億萬富翁 Len Blavatnick，其創下又一個Co-op記錄，他花了7750萬美元買下了834 Fifth Ave（這個也是2016年第二高的一筆交易）。

然而，相對于上海樓市，在去庫存不斷加碼的政策刺激下，從不久前千萬豪宅瑞虹新城北塔一經推出，352套房源在5小時內被“秒搶”而光，再觀察下各區縣房產交易中心“人頭攢動”景象，這場面瞬間引爆了滬上地產圈。瑞虹新城的地段充其量就是個外來“打拼”一族們的聚集地，治安相對差些。相反，則以同樣的價格即可購置到曼哈頓心臟帶的稀缺公寓物業。這或許是上海人民的剛性需求，春節過后的“起蓬頭”的；還是真正預示著那搖搖欲墜的市場“泡沫”時代將終結。上海人口紅利一去不復返，老齡化的社會進程已悄無聲息地逼近，每個人手里都攥著多套產能過剩的房屋資產，它會像昨日的日本東京一樣，在人口的危機上越走越遠。由于深受泡沫經濟之苦，自1990年起至今經過了20年的艱難調整，雖然已基本回到了1985年地產泡沫發生前的水平，但是市場依然疲軟。如今的上海將會向著昔日的東京的看齊還是依然堅挺地導向紐約，真得可以拭目以待！而紐約卻永遠都透著活力與自信，投資客的樂園，建筑師的天堂，銀行家、金融家的決勝場。這其中，自然也包括紐約房地產嚴苛的建造標準和堅如磐石的市場價格。

為什么說新澤西城會成為下一個布魯克林？

紐約五大區中，布魯克林超過曼哈頓成為紐約地產上升最快區域，當地房產價格和交易量將持續走高。長期以來，布魯克林一直以高性價比著稱。隨著熱播美劇《破產姐妹》的轟動，布魯克林已升級為全球時尚之中心，當地房價扶搖直上。近兩年，新澤西的城市規劃也在發展，越來越多的人選擇來此居住。原因很簡單，房價更低，房間更大，而且通勤時間可以接受。更受到許多海外投資客們的青睞，不僅是房價節節攀升，更擁有較為寬敞的生活空間和安靜的居住環境，一下就成為了投資界的黑馬。新澤西州是第四小的州，根據不完全統計紐約仍然是全美人口之最，依照這樣的發展趨勢新州也是人口密度較高的樞紐地。該州主要產業有房地產、制造、批發貿易、金融保險等。因為紐約的物業昂貴，工薪族們負擔不起，但他們來往于紐約上班，卻選擇這里長居于此。所以造成大量人口不間斷地涌動到這，能夠促進穩定的租房及置業需求。有權威的地產雜志甚至預言澤西城會成為下一個布魯克林。很多在紐約市工作的人，家安在新澤西，新澤西州在2013年人均收入全美第二。

新澤西城的哈德遜河畔，可謂是紐約的“第六區”。 綿延18公里的河岸線使得澤西城成為新州人口數僅次于紐瓦克的第二大城市。澤西市發展迅速：如果以區域和環境劃分，澤西城可以分為三大塊。第一塊就是Waterfront：最直接靠近曼哈頓的哈德遜沿岸區域。作為另一個亮點 Newport Centre，它是一個80年代才剛剛開始商業與住宅建設的地區，與曼哈頓市中心與隔河相望，交相輝映。

第二塊區域位于城中心的Grove Street一帶，是澤西城的歷史古跡保護區。在這里可以找到和布魯克林Park Slope氛圍相似的精致小店和咖啡館。第三塊區域是再往內陸的Journal Square一帶，現在那里還沒有完全發展起來，但已經受到了許多大型房地產開發商的青睞，新建的高樓大廈也正在那里拔地而起，已經預示著下一波的發展勢頭。

其中，新澤西州博根縣哈德遜河濱地區的Edgewater，已經受到了許多大型房地產開發商的青睞，新建的豪華住宅，已經預示著下一波的地產發展勢頭。正因為澤西市的房產市場發展腳步緊追布魯克林房產的腳印。Edgewater是博根縣的江景豪宅板塊，它甚至擁有比曼哈頓更好無敵河景視角，別有一番繁華滋味。這里是金領人士的置業首選，徜徉于Whole Foods或Trader Joe超市里享受有機食物。這里還曾舉辦過全球F-1大獎賽，赴一場參加賽車比賽，拓展朋友圈子。擁有4個全新水上巴士碼頭，交通便捷。在Edgewater的學區，均有184所私立學校，另外有多所公立學校，教學質量始終在全美前列。

推薦新項目：389E 89

389 E 89 公寓位于紐約曼哈頓的上東區，具體位置是在圣89街和第一大道的街角處，大家都會稱呼這里為yorkville，這里附近臨近若干個曼哈頓好學校。除此之外，步行10分鐘的范圍內，卡耐基公園、博物館、教堂、購物中心、電影院以及樓下各種琳瑯滿目的商店和餐廳，步行5分鐘即可到達第二大道規劃中增添的地鐵車站。

設施配套：

389 E 89 公寓擁有安全便捷的居住配套：24小時門衛、健身中心、居民休閑中心、兒童樂園、和33層可360度環視曼哈頓無敵全景的屋頂露臺。389 E 89 公寓共33層，共擁有156套公寓，始建于2002年。此次重新翻修（除外墻之外，項目內容全部翻新），由著名的澳大利亞設計師 ParisForino操刀，擁有高標準的裝修設計，擁有超大落地窗、實木地板、美諾電器廚房、土耳其大理石地板和臺面的浴室等國際化高標準的裝修。

價格面積：

項目預計在2016年第三季度完工。雖說曼哈頓的地段寸土寸金，但389 E 89 是曼哈頓的實惠之選，高標準的全新品質下，價格卻很有性價比，從$1400美金/平方英尺起。一房戶型（使用面積：58.4平方米）在90萬～120萬美金，2房戶型（使用面積：102～130平方米）在160～240萬美金，3房戶型（使用面積：122～147平方米）在200～300萬美金之間，這樣的價格在曼哈頓目前的房地產市場270萬美金的中位置對比下非常有誘惑力。

推薦新項目：The Pearl

The Pearl位于新澤西州博根縣哈德遜河畔Edgewater。凝聚了全美頂尖設計師的精華之作，將現代主義的奢華生活的新風尚體現的淋漓盡致。“全美第一高樓”自由貿易塔的世界著名建筑師設計師斯基德莫爾為他親自操刀。室內設計由美國頂尖住宅設計師著名的由艾倫坦斯利傾力，全落地玻璃窗設計，最大程度享受河景資源和采光系統。“哈德遜河上的珍珠”因此得名。

設施配套：

The Pearl24小時服務臺前臺/門衛，健身中心，可俯瞰紐約哈德遜河的室外溫水游泳池，社交俱樂部，開放式河景花園，景觀屋頂平臺，燒烤派對區域，哈德遜河社區私人碼頭（可飼養寵物，與愛寵共享美景）。The Pearl配備霍尼韋爾智能住宅保安對講系統、三星入戶房卡、美國頂級奢侈廚房電器品牌Sub Zero冰箱等。

價格面積：

The Pearl1房戶型（使用面積：88平方米）價格約70萬美金，2房戶型（使用面積：約130平方米左右），價格在110-130萬美金，3房戶型（使用面積：167平方米左右），價格在160-170萬美金。如此高品質的奢華住宅，價格僅需曼哈頓一半。

搬家押金（會退還） $500-$1000

搬入費（不退還）$350-$1000

豪宅稅 1%的購買價當購買價超$1，000，000

購房者律師費 $1500+，請與律師洽談

權威解讀：Q&A;

魏勇：美國凱斯西儲大學工程學學士、 美國新澤西州立大學羅格斯商學院商業管理碩士。自2002年開始涉足美國，加拿大及東南亞土地，商業及住宅類地產投資項目。目前擔任香港維越國際有限公司總裁，專注個人及家族海外資產配置，稅務規劃，及保險和地產基金設計。

Q：關于紐約典型性地段特征，介紹下房產市場情況？分析下從老牌場長島到布魯克林 、皇后區的崛起，當下這些地區是否仍然具有投資價值？

A：第一，我的建議是如果有預算，還是投資在曼哈頓比較保值。紐約的金融區，以曼哈頓下城的華爾街為龍頭，被稱為世界的金融中心。曼哈頓主要由一個島組成，并被東河、哈得孫河以及哈萊姆河畔區域。同時擁有大量的高中和大學，其中包括世界排名前50的知名學府如哥倫比亞大學、紐約大學以及洛克斐勒大學，也是熱錢投資的主要流向地。

第二，布魯克林一直是紐約這幾年最火的地區，從交通環境等角度來說，布魯克林很區都非常有潛力：因為布魯克林很多人被認為是遺忘的區域，交通、環境等在過去都有改觀。說明布魯克林越來越受到關注，它的價格也已經漸漸地靠近曼哈頓，例如在正在建造在Prospect Heights區域上的Barclays Centre，需要花30-45分鐘乘坐地鐵分鐘上下班往來于曼哈頓，其房價已經可以媲美曼哈頓了。

第三，長島，位于紐約市東部，素來有“富人區”的稱號，歷史上很多紐約的大富豪，例如摩根家族和洛克菲勒家族。長島距離曼哈車程一個小時。目前長島房產特點越來越明顯，主要可以分為好學區的和治安安全性。擁有門禁的美國紐約長島房地產非常受中國買家的鐘愛，因為許多中國買家的配偶不在此居住，缺乏安全感。

第四，皇后區，各色各樣的少數民族聚居地，能夠接觸到各種文化。在杰克遜高地 （Jackson Heights）的街道上，隨處可見五顏六色的印度紗麗，而西班牙語不絕于耳。例如，在2014年底推出Forest Hills，銷售量驚人，這是發展得比較好的地區。

Q：對于紐約城外的開發項目包括新澤西地塊，是否將成為人們新的投資熱點？在新房開工量等其他條件都不差情況下，為何漲勢總是有點吃力？未來會不會超過紐約的一些熱點地區？

A：新澤西是值得注意的地區，雖然有重大的新發展，那也是在2008年發生次貸危機之前，很多新的房屋已經在計劃中被建造，可是建成后變成了產能過剩。我認為新州的博根縣哈德遜河畔將是一個有吸引力的地區，在地理上非常接近曼哈頓，通勤方便。

我不認為價格升幅疲軟，而是新澤西相對沒有曼哈頓名氣大，對一些投資者來說，他們只想投新州的中央地區。許多投資者更喜歡低價位而在鄰近的曼哈頓地區。我很難說未來的漲幅可能會擊敗曼哈頓。但我相信，新州的博根縣哈德遜河畔是個非常有潛力的項目，讓更多投資客們去證明這點。

Q：請談談關于紐約城內新房的免地稅具體政策？

A：紐約市政府推出在421-A減免房地產稅政策，以鼓勵開發商積極開發紐約市區的房地產項目。該政策主要針對紐約市五個行政區內部分地段的新建造房屋，可以暫時免去新建房屋稅收（占房地產稅較大比例），只需支付土地稅收（占房地產稅較大比例）。在曼哈頓島上的新建房屋能享受10年減免房地產稅政策，而在曼哈頓以外的4個行政區也可享受10年免繳房地產稅，除此之外，如果個人自住，增值稅最高可見面25萬美金。