杭州市住房限購政策變化與“假離婚”現(xiàn)象研究

陳竹韻

[摘 要] 房產(chǎn)是我國21世紀初期備受關(guān)注的經(jīng)濟熱點，為確保國民經(jīng)濟穩(wěn)健地發(fā)展，2010年4月起國家相繼出臺家庭住房限購政策。具備中國時代特色，針對政策漏洞繞過限購的假離婚現(xiàn)象開始出現(xiàn)。杭州房地產(chǎn)市場在全國一二線城市中具有一定的代表性，作為已取消限購的重要東部沿海城市，積極響應黨中央宏觀調(diào)控政策及時推出一系列房管政策，研究其住房調(diào)控政策變動與假離婚現(xiàn)象變化對公共政策制定借鑒意義。

[關(guān) 鍵 詞] 住房限購；調(diào)控管理；政策漏洞；假離婚

[中圖分類號] F293.3 [文獻標志碼] A [文章編號] 2096-0603（2016）03-0028-02

一、杭州住房限購政策產(chǎn)生的背景

住房是21世紀備受關(guān)注的話題，在中國迅猛高效的城市化進程下，杭州作為中國富裕、活躍的城市之一，可借此清晰地描繪中國地產(chǎn)時代的發(fā)展軌跡。1999年起，杭州市行政、企事業(yè)單位的住房分配逐步實行貨幣化分配，住房貨幣化改革序幕由此拉開。

杭州樓市進入十年迅猛發(fā)展期后迎來短期產(chǎn)能過剩，2008年9月，萬科·魅力之城等樓盤的急劇降價成為導火線，杭州樓市面臨前所未有的下滑，部分開發(fā)商接近崩盤的邊緣。杭州樓市在政府引導下，樓市迅速升溫，為防止樓市過熱，2010年10月11日杭州市出臺22條房產(chǎn)調(diào)控新政從嚴限購。上有政策，下有對策，鑒于房產(chǎn)調(diào)控對象以家庭為單位，不少人想到用假離婚拆一為二繞過限購政策。假離婚現(xiàn)象在房價越高的城市越明顯，甚至北京、上海這樣的城市，有本地戶籍的人通過多次結(jié)婚、離婚幫助非本市戶籍的人購房謀利，每次提取購房款5%的傭金，每次大約10～15萬，嚴重擾亂國家住房調(diào)控政策的執(zhí)行效果[1]。

二、杭州市政府住房調(diào)控新政

（一）杭州市住房調(diào)控新政策概要

2010年的杭州限購政策有效抑制了樓市需求，開發(fā)商不得不以血腥的價格戰(zhàn)刺激消費。2012年4月丁橋昆侖·天籟正式宣布降價，以均價8800元/平方米的價格進行銷售，創(chuàng)主城區(qū)房價新低，杭州樓市走入熊市。

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年6月末杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）庫存量歷史新高，市區(qū)新建商品房可售房源132 262套，環(huán)比增加4923套。同期杭州市區(qū)二手房情況也不容樂觀，住宅價格指數(shù)環(huán)比下降1.1%，連續(xù)5個月下降。在行情大逆轉(zhuǎn)情況下，杭州市政府在國家政策指導下有步驟地對限購松綁。

（二）杭州市住房新政與限購政策的比較

杭州市政府房管部門最新住房調(diào)控政策運用金融、稅收工具全方位在商業(yè)貸款、公積金貸款、營業(yè)稅激發(fā)購買需求，與限購政策有著巨大的變化（詳見下表），還從拆遷貨幣化安置、人才引進等方面進行政策傾斜。

（三）杭州市激發(fā)購房需求的其他政策

在城市高速發(fā)展的進程中，鼓勵租房和拆遷安置合理消化庫存是維穩(wěn)的重要工作之一。2015年4月29日杭州市政府出臺《關(guān)于大力推進住房保障貨幣化的指導意見》，主要內(nèi)容包括：（1）向符合公租房條件的中等偏下困難家庭、大學畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員發(fā)放租房補貼；

（2）國有土地被征人選擇貨幣補償且按期搬遷的，被征收人房屋按評估價補償后，按評估價20%獎勵，領(lǐng)取貨幣補償款之日起一年內(nèi)購房，再按被評估價22%給予獎勵，合計獎勵42%評估價；（3）集體土地征用被補償人在領(lǐng)取補償款之日起一年內(nèi)購房，也給予10%左右的獎勵。

三、不同調(diào)控背景下假離婚可行性分析

杭州樓市在市場運行和政府干預交替作用下，經(jīng)歷了2009年瘋狂，2011～2013年持久低迷，2014年下半年回暖，2015年3月30日新政推出后，成交量、庫存量、房企年銷量屢創(chuàng)新高。杭州市取消住房限購政策后，假離婚現(xiàn)象是否還存在？

（一）限購令下假離婚的成本收益分析

對杭州市2010年10月11日限購令下假離婚現(xiàn)象進行分析，調(diào)控對象針對家庭，而不是個人，就有政策漏洞。政策漏洞的存在為人們避稅、規(guī)避政策、獲取利益優(yōu)惠預留了空間，政策成了婚姻的“第三者”，違背了正常的倫理規(guī)范[2]。課題組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，假離婚規(guī)避原限購政策主要發(fā)生在購買環(huán)節(jié)，即原以家庭為單位限購二套房（認房又認貸）六成首付和利率1.1倍，銷售環(huán)節(jié)本應由賣方承擔的20%個人所得稅在交易習慣中由買方承擔，賣方?jīng)]有操作假離婚的必要。按年齡來劃分，35歲左右家庭假離婚動機主要為買學區(qū)房，40歲左右假離婚主要為改善居住條件。

鑒于我國目前針對離婚采用的是“形式審查”，則無論基于何種目的解除婚姻，只要二人認為是符合其利益的，法律就無權(quán)干涉。可是住房限購令下假離婚違法收益相當可觀，以2012年1月購買價值200萬房產(chǎn)為例，假離婚可以減少60萬首付，140萬本金按等額本息按揭30年計算少付15.3674萬利息，從貨幣的時間價值角度衡量遠超當事人的心理預期，有人愿意冒假戲真做的險也不足為奇。

（二）住房新政下假離婚的可行性分析

杭州市2014年7月開始推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，滿足市民理性住房需求，合理消化商品房庫存為導向的取消限購政策與原有的一刀切限購政策有著本質(zhì)不同。住房新政雖然還是以家庭為單位，但不管家庭名下有幾套住房，只要商業(yè)貸款結(jié)清后購房即算首套，二套房首付也降為四成。公積金貸款申請門檻降低，甚至省內(nèi)異地也可貸款，貸款額度按住房公積金賬戶月平均余額15倍，首套首付只需二成。這些政策的出臺無疑有利于購買學區(qū)房和大戶型改善居住條件的剛需人群，真正滿足了人民的生活需求。此外，2015年3月1日起執(zhí)行《不動產(chǎn)登記暫行條例》、創(chuàng)歷史高點的商品房庫存和預計可能出臺的房產(chǎn)稅使盲目投資的投機客失去炒作空間，紛紛拋售房產(chǎn)。杭州市2015年3月30日新政后，課題組對樓盤及二手房中介實地訪談調(diào)查假離婚現(xiàn)象為零，分析當事人假離婚形成的非法收益與可能會真離婚的隱性成本相比，違法動力明顯不足。

2016年1月15日，浙江省城建工作會議上明確指出，全省房地產(chǎn)調(diào)控的首要任務就是“去庫存”。2016年1月24日，據(jù)杭州市經(jīng)濟形勢通報會公布數(shù)據(jù)，2015年杭州地區(qū)GDP總值達10053.58億元，人均GDP達到富裕國家水平。隨著國家房產(chǎn)管理政策日益完善，把握住房調(diào)控的核心，增加百姓福祉，集民意的原則上推行不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅征收制度，在取消限購的杭州市甚至全國其他限購城市畸形的“假離婚”現(xiàn)象將失去生存的土壤。

參考文獻：

[1]王加典，范雪芹.假離婚的若干法律問題探析[J].法制與經(jīng)濟（下旬刊），2014（3）.

[2]于樂，張岐鑫.論假離婚[J].法制與社會，2013（13）.