個人住房貸款風險及其防范

根據統計局昨日發布的數據顯示，3月份70個大中城市新建住宅價格中，深圳以61.6%的同比漲幅繼續領跑；環比價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。這是繼2014年1月后，時隔26個月，再次出現62個城市房價環比上漲現象。

購房成為我國居民的重要消費。隨著房價的上漲，越來越多的居民選擇貸款買房。房貸為銀行帶來巨大收益的同時，也由于我國房貸風險監管機制的漏洞給銀行帶來越來越多的風險。特別是目前房價正處于上漲的勢頭，商業銀行為搶占市場份額，會不斷降低房貸標準，為銀行個人房貸風險的出現埋下了隱患。本文將從個人住房貸款的種類出發，分析個人住房貸款出現的原因并提出個人住房貸款風險防范建議。

一、個人住房貸款風險種類及成因分析

個人住房貸款風險主要有信用風險、流動性風險、操作風險、利率風險、政策風險、市場風險、抵押物風險等。

（一）信用風險

信用風險就是違約風險，即受信人不能有效履行合同給授信人帶來經濟損失的風險。信用風險產生的原因有很多，如受信者個人品質、資產狀況、家庭狀況、就業變化等。因為個人住房抵押貸款的客戶數量多且分布零散，風險點多且不易控制。在房價上漲階段，很多人會選擇搶購住房，這種搶購中有部分顧客是在沒有對自己的收入等狀況進行衡量后的盲目購房。而銀行為搶占市場往往會降低個人住房信貸門檻，減少對受信人信用狀況的評估，從而增加了信用風險的可能性。

（二）流動性風險

流動性風險是指貸款者持有的住房貸款債權或者抵押資產債權不易變現而遭受損失的可能性。個人住房屬于固定資產，不動產，按照時間劃分就是長期資產，這種資產有流動性差、變現能力弱等弱點。銀行客戶的存款屬于銀行的短期扶植，流動性大，如果銀行的個人住房貸款數量達到一個值會占用銀行大量資金，降低資金的流動性，增加了銀行面臨的流動性風險。

（三）操作風險

操作風險是指在個人住房貸款辦理過程中由于操作不當而造成的風險。按照導致失誤的因素，可以將操作風險分為：人員因素、流程因素、系統因素、外部環境等導致的操作風險。操作風險產生的原因主要是因為辦理貸款的人員在放貸過程中的不當操作造成的。

（四）利率風險

利率風險是指在貸款期間由于外部經濟市場環境的不可預見變化而導致的利率變化。在房市周期的各個階段都有利率風險的存在。近年來，為給房市降溫，我國也不斷出臺政策控制房產熱，因此在貸款利率上會不斷出現調整。我國個人住房貸款采用浮動式利率，利率風險被從銀行轉移到貸款者身上。

（五）政策風險

政策風險是指國家出臺與房地產相關或者房地產貸款相關政策而導致的風險。房地產的發展是帶動我國經濟發展的先導產業，當經濟過熱時就會出現房價瘋漲、固定資產投資過多的狀況，為促進我國經濟的健康發展，政府會出臺相關政策來限制房地產的發展，比如增加利息、減少利息、征收交易稅等，這些都會影響到個人住房貸款業務。

（六）市場風險

市場風險是指由于房地產市場的變化而給個人住房貸款業務帶來的風險，主要是房地產市場的發展大幅下滑造成的。房地產市場的發展也是有其生命發展周期的，在房地產市場的快速發展階段和平穩發展階段的市場風險小，給銀行帶來損失的可能性小。而在房地產市場的衰退期，銀行可能面臨更大的風險。因為其具有不可預測性。

（七）抵押物風險

抵押物風險是指由于抵押物無法處置、貶值或毀損等原因造成的給銀行帶來損失的風險。抵押物無法處置是由于抵押物的處理成本高、產權不明等原因造成的銀行無法處理抵押物的風險。抵押物貶值風險是指抵押物隨著市場變化價值降低難以彌補銀行損失的風險。抵押物損毀風險是指由于各種不可抗力導致的抵押物損毀而給銀行帶來損失的風險。

二、個人住房貸款風險防范建議

個人住房貸款風險是每個銀行都有的風險，而我國的個人住房貸款管理體系尚不健全，這樣使得銀行出現風險損失的機率增加。因此，需要對個人貸款風險進行防范，降低銀行因個人住房貸款風險給銀行帶來的經濟損失。

（一）加強信用風險防范

加強信用風險防范包括兩個方面，即健全個人信貸評估體系和加強對房地產開發商的信貸評估體系。

1.健全個人信貸評估體系

個人住房貸款辦理過程中，一個重要的環節是對受信人的信用狀況進行評估。國外已經建立起了完善的個人信貸評估體系，為個人信貸狀況提供專業的信用評估報告。而我國在這方面的管理和建設非常欠缺。阻止我國個人信貸評估體系建設的一個重要原因是信息不能共享。而國外個人信貸評估體系已經建立了完善的信息共享數據庫，各機構之間可以共享信息在最短時間、最低成本下提供個人信貸評估體系。因此，我國應健全個人信貸評估體系，降低評估成本，實現信息共享。同時建立個人信貸數據庫，對影響個人信貸風險的各種因素，如受信人的學歷、工作、薪酬、負債狀況等進行記錄，為個人信貸評估提供資料。

2.加強對房地產開發商的信貸評估

防范個人房貸風險的一個重要措施是對房地產進行評估。房地產商從銀行貸款一般是將房產抵押給銀行后進行的。房產作為抵押物，其價值是保證貸款人債權安全的主要屏障。

對房地產開發商在建工程的評估是我國期房抵押貸款中的重要環節。此環節是評估房屋價值的基礎，同時也是房地產公司獲得貸款的需要。當房地產商將房產抵押給銀行獲得貸款，房地產商所需要承擔的由房屋貶值帶來的損失風險就轉移給了銀行，因此銀行需要對房地產商的信用進行評估。銀行可以根據自己的客戶信用評級標準和體系，評估企業顧客的信用等級，從而確定授信額等。

（二）加強流動性風險防范

前文提到，流動性風險是指由于住房貸款長期占據了銀行的流動負債而導致的風險。因此，要想加強流動性風險的防范，需要采取措施解決住房金融發展過程中所需要的長期資金問題。我國的社會資金以短期社會資金為主，如何將社會短期資金穩定地為住房金融發展服務是解決問題的關鍵。對此，可以采取的方法有以下幾點：

1.尋找穩定住房貸款資金

儲蓄是我國居民的主要理財方式。隨著房地產市場的發展，也有一部分居民將購房作為一種投資理財方式。為形成穩定的住房貸款資金，需要根據我國的國情推出一些住房理財產品，鼓勵住房儲蓄。住房儲蓄的時間線要長于社會短期存款，同時給儲蓄人一定的優惠政策，會吸引大量顧客，從而形成穩定的住房貸款資金來源，解決住房貸款長期占據銀行資金流動性差的問題。

2.完善我國住房公積金制度

完善我國的住房公積金制度是我國一項帶有政策性和義務性的住房融資方式，其為解決我國住房金融的資金問題作出了重要貢獻。因此，要防范住房貸款的流動性風險，應該不斷完善我國的住房公積金制度。近年來，住房公積金在我國得到很好的推廣和發展，但是，我國住房公積金制度還存在著如缺乏對資金的監管、管理不到位、相關法律法規尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引導和鼓勵職工消費、采用浮動利率吸引職工消費等措施完善我國的住房公積金制度。

（三）加強操作風險防范

操作性風險的產生是由于在貸款操作過程中由于人為等的失誤造成的風險。因此，加強操作性風險的防范的關鍵是加強對貸款操作的管理。貸款操作過程中主要的參與者是銀行的放貸工作人員。房貸工作人員每月都有房貸指標，為了留住顧客和完成自己的工作指標，會在放貸過程中放松對受信人的信用評估。為避免此類情況的發生，需要加強對員工的培訓，加強對放貸工作人員的職業道德教育和職業操守教育，提高放貸人員的業務素質，增強放貸人員的風險意識。其次，對個人信貸業務實行集約化管理，提升管理空間和層次，實行審貸分離，設立專門機構對個人住房貸款信用狀況進行評估。銀行可以設立專門的理財中心解決此問題。第三，銀行應不斷優化自己的放貸產品結構，改進和優化放貸流程，對放貸過程實施規范化管理，做好個人住房貸款放貸過程中的每個環節，同時對顧客信息進行集中管理，避免用戶信息的泄露等。

（四）抵押物風險防范

預防抵押物風險，需要銀行加強對宏觀經濟及房地產行業的分析研究。銀行不能只因為搶占顧客盲目降低房貸的放貸門檻，需要及時的掌握國家的政策和地方經濟發展趨勢，根據國家政策和地方經濟狀況把握當地房地產市場的發展規律，盡量避免因為國家政策或當地房地產市場政策的改變所造成的抵押物貸款風險。銀行應成立相應的機構對國家房地產政策等進行研究，并根據研究適當調整銀行的個人房貸業務，同時及時搜集相關信息為銀行決策做參考。同時，銀行要不斷研究和完善現行的抵押物評估的辦法和標準，考慮抵押物的靜態和動態價值。銀行應對抵押物進行合理的分類，各個分類的估值計算方法也應該進行調整，不能使用統一的單調的估值計算方法。對抵押物價值的合理估算和處置及將抵押物變現的速度和可能性增加也是有效防范抵押物風險的有效辦法之一。

抵押物的處置是銀行的一個重大問題，且不是一朝一夕能夠完成的。抵押物處置的時間越長，耗費的時間、精力和成本就會越多，但是銀行加快抵押物的處置速度又會遭受損失，因此，銀行應制定抵押物處置措施將銀行損失降到最低。

（五）建立內部審查問責制

前面提到，很多個人住房貸款的風險是由于在放貸過程中的操作不當造成的，因此，需要采取相應措施規范放貸過程中的操作問題。建立內部審查問責制是一個有效的方法。內部審查問責制的建立，可以增加放貸人員的責任感，減少放貸信用審查摻水現象，規范放貸過程中的信用審查。嚴格銀行放貸的審核環節，從根源上降低個人住房貸款風險的出現，減少銀行壞賬。

房地產市場的活躍為商業銀行住房貸款業務發展提供了新的機遇同時也伴隨著挑戰。銀行作為金融市場的重要機構，在參與市場經濟活動中應該降低自己面臨的風險，降低自己的損失機率。個人住房貸款風險出現的影響因素很多，包括授信人信用狀況、市場變化及國家政策的變化等，銀行應增強對風險的防范能力。（ 作者單位為南開大學經濟學院 ）