戴德梁行：2016房地產行業新藍海

北京核心商圈寫字樓空置率創四年來新低

據北京統計局數據顯示，截至2015年第三季度，北京國民生產總值達到16002.4億元，同比增長6.7%，增速較二季度下降0.3個百分點。2015年1月至11月期間，北京市房地產開發投資完成3873.1億元，同比增長11.3%；寫字樓開發投資完成808.4億元，同比增長17.8%。為了持續增加貨幣流動性、降低社會融資成本，2015年全年央行分別進行了五次降準降息，政府的諸多利好政策將為房地產市場釋放更多發展空間。

截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲級（含頂級）寫字樓平均租金繼續保持穩定。按建筑面積計算的有效租金為每月每平方米人民幣391.9元，環比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京酒仙橋區域高端項目相繼入市和承租熱度的升溫，該區域寫字樓平均租金環比上漲7.3%，同比上漲4.6%，達每月每平方米人民幣273.0元。

市場成交方面，本年度北京核心商圈凈吸納量高達63萬平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25個百分點，創2012年以來的新高。強勁的市場需求導致本季度核心商圈空置率僅為3.2%，較去年同期下降3.3個百分點。其中金融業、高科技業仍為成交熱點，占比為總成交量的52%。

戴德梁行北中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海先生指出：“就整體市場而言，盡管2015年北京寫字樓市場新增供應較2014年全年上漲120%，但截至去年第四季度的北京全市甲級寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個百分點。”

從市場動態方面來看，在現有辦公樓可租面積相對有限的前提下，核心商圈租金居高不下，不少企業在考慮重新選址時，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的產業園區也成為他們的選擇之一。產業園區以大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件，已成為傳統寫字樓的主要競爭對手。另一方面，中關村大街老舊樓宇的改造升級，將釋放約70萬平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創新創業等新興產業，中關村長期空置面積緊缺的壓力將一定程度上得到緩解。

據戴德梁行的數據顯示，今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應，其中核心商圈占55%，達75.8萬平方米。戴德梁行北中國區研究部主管陸明表示：“假如整體市場大量新增供應短期內無法被消化，個別開發商可能會采用臨時調整租金的方式來吸引租戶，屆時，全市平均租金或將繼續小幅下滑。而核心商圈則憑借優越的地理位置，優質項目依然會受到租戶的青睞，較高的預租率和較快的去化速度，致使市場供需相對平衡，租金預計將繼續保持穩定。”

北京商鋪市場同質化現象日益明顯

2015年1月至11月期間，北京市實現社會消費品零售總額9334.8億元，同比增長6.9%，增速比2014年同期回落1.7個百分點。其中，網上零售額達到1749億元，同比增長39.6%，占消費品零售總額的18.7%；餐飲收入785億元，增長3.0%。

2015年第四季度里北京共有四個商業項目入市，分別是位于豐臺區的悅秀城、三里屯商圈的雅秀時尚購物中心、東八里莊的蘇寧生活廣場和通州新城區的華遠·好天地，這四個項目為北京零售物業市場帶來了289000平方米的新增供應。至此，全市優質商業市場總存量升至9245765平方米。

O2O體驗式消費模式仍舊備受矚目，北京西單商圈在“雙十一”發布了智慧商圈3.0線上平臺，在“互聯網+”的時代下發揮以商圈為基礎的資源整合，西單大悅城、老佛爺百貨、君太百貨等30多個商業項目亦紛紛參與其中。與此同時，蘇寧首個商業綜合體蘇寧生活廣場于2015年11月20日在北京慈云寺橋開業，以蘇寧云店為核心，引進了首家蘇寧精品超市實體店，加上多家兒童樂園，致力于打造消費者全家一站式購物、休閑、娛樂、餐飲等全方位的O2O生活服務。

戴德梁行中國區商業地產部董事甄仕奇指出：“隨著各大商場都積極引入快時尚和餐飲來聚集人氣，目前北京市場中的同質化現象比較明顯，很多商場百貨都開始加快品牌調整，力求打造各自的差異化優勢。從戴德梁行最近代理的一系列品牌來看，Brick Wood等很多高端或特色餐飲現在越來越受到業主方的歡迎。這些獨特的品牌借助商場的人氣，可以進一步拓展自身的品牌知名度，而商場則可以通過引入特色品牌進一步彰顯其品牌組合上的差異化優勢。”

2016年第一季度，北京預計會有三個商場入市，為全市帶來超過22萬平方米的優質商鋪，但因這些項目都集中分布在非核心商圈，預計核心商圈的租金及空置率仍將保持平穩。陸明表示：“從本年開始，零售物業優勝劣汰的局面將會進一步加劇，市場中也將出現更多來自重塑資產潛力、提升資產價值方面的再改造商業機會。”

北京市高端住宅市場平穩回升

2015年9月至11月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交均價為每平方米28236元，環比上漲5.4%，同比上漲17.1%。期內全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面積為224萬平方米，較上季度明顯回落。雖然通州限購政策的實施在一定程度上抑制了該區域房地產市場的熱度，但在多重利好政策及規劃的推動下，通州仍是北京住宅市場的成交主力。本季度通州與大興兩個區域的新建商品住宅（不含保障性住房）分別以36.6萬平方米和35.1萬平方米領先其他區域，兩區域成交量共占全市總成交量的32%。

2015年以來，房地產政策及信貸、財政政策的陸續放寬，使得改善性需求得以釋放，并在一定程度上刺激了高端置業需求。過去的三個月，北京高端住宅仍處于平穩回升的狀態，高端商品住宅項目平均成交價格為每平方米59576.9元，環比上升2.9%；由于第四季度高檔住宅新開盤項目較少，而且部分購房者仍持觀望態度，本季度高端住宅成交量環比略有下降，但較去年同期仍上漲了21.8%。從分物業類型來看，帶動高端商品住宅價格上漲的項目主要是來自高端公寓類產品，9月至11月期間該類產品平均成交價格為每平方米65681.1元，環比上漲5.8%；而別墅類產品因成交價格多以每平方米30000-45000元為主，使得總體成交均價較上季度略有下滑，環比下降1.3%至每平方米50027.9元。

高端住宅租賃方面，由于進入年底的傳統租賃淡季，出現部分租戶到期或退租現象，本季度北京高端住宅租賃市場平均空置率環比僅上漲0.5個百分點至5.9%，其中服務式公寓和別墅的空置率分別為3.2%和7.6%，環比上漲0.7和0.3個百分點。租金方面，全市平均租金環比下降0.6%至每月每平方米178.2元；其中別墅租金環比下降1.1%至每月每平方米117.4元；服務式公寓租金環比下降0.6%至每月每平方米248.2元。

陸明表示：“總體來看，政策支持、高價地塊的集中入市，從供應端抬升了北京住宅價格和產品定位。預計未來高端產品供應量將繼續增加，項目的稀缺性降低，造成產品競爭壓力加大，而隨著房地產整體市場逐漸企穩，房地產政策將逐漸趨于謹慎，對高端市場的刺激效應也將被弱化。”

市場競爭加劇，物流地產呈現新藍海

縱觀2015年中國物流市場整體表現，呈現出參與者不斷增加，令市場競爭進一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應求，但土地供應緊縮；二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，到底如何才能重新獲得競爭優勢？

2015年中國物流市場持續升溫，從城市分布來看，一線城市項目減少，土地與項目供應持續放緩，但需求保持高增速，帶來了有利于發展商的高租金（增長率）、低空置率和高回報率的局面。二線城市方面，新增供應量開始集中體現，租金下行壓力大，空置風險逐步提高，在沈陽、武漢、成都、天津等二、三線城市，競爭尤其加劇。投資者對于南京、鄭州、廈門、西安、武漢的熱情較高，而對于天津、成都、沈陽則明確表示會慎重決策。

面對當前一線城市持續供不應求，部分二線城市去化壓力較大的局面，戴德梁行北中國區工業及物流地產部主管張麗娜認為，未來客戶將取代土地儲備，成為未來發展商在二、三線城市爭奪的主戰場。她說：“從客戶角度看，制造業用戶對于高標準倉庫的需求占比逐年降低，在需求總量及高標庫的使用占比同步下降；電商用量占比保持增長，但漲幅預測會逐年放緩。主要電商企業更傾向于自建倉儲及物流體系，未來對第三方倉庫的需求將逐步減少。中小型電商和第三方物流供應商抱團參與市場競爭是未來第三方倉儲針對電商行業的主要競爭內容。尋求為制定客戶定建仍是規避空置風險的有效手段，但開發商的拓展難度將更大，同時議價能力將減弱。”

面對競爭的復雜化和激烈化，參與者也針對自身發展階段和特點，采取了多元化的發展策略。普洛斯開始向工業廠房領域尋求突破；宇培選擇快速擴張，積極拓展資本市場，同時進入冷鏈、電商新領域；寶灣物流企業內部調整，資源重新分配，同時尋求與國企、央企的合作。

張麗娜總結國內物流市場發展特點和未來趨勢時，提出了四個重點發展方向：

打通倉儲和運輸一體化：通過天網和地網，打造第四方物流平臺，開拓物流領域新市場，代表物業類型，公路港項目。

拓展特種、專業物流業務：特種、專業物流主要包括冷鏈倉庫、醫藥倉庫、恒溫倉庫、危化倉庫等。復星、宇培等物流開發商已經通過進軍特種、專業領域市場，拓展業務新領域，擴大市場份額。

尋求國企合資合作：尋求國企的資本合作、資源合作和股權投資，獲得更多土地資源儲備和資本來源。

收購小型帶租約資產包：通過收購小型帶租約資產包，增加市場份額。

張麗娜表示“戴德梁行將積極應對新的發展機遇，保持與每個領域的先鋒開展合作，助力物流市場的健康發展。”

供不應求下北京物流物業租金呈穩步上升態勢

2015年以來，北京市政府嚴格執行京津冀一體化發展戰略，調整疏解不符合首都功能定位行業，控制增量；同時推進高精尖產業發展。北京全市在2015年1月至10月期間，規模以上工業增加值比上年同期增長0.5%，增幅比2015年首三季度提高0.3個百分點。15個行業增加值同比增長，24個行業同比下降。其中，重點發展的計算機和其它電子設備、汽車和醫藥制造產業增加值分別增長13.0%、7.9%和8.7%，均高于全市工業增速。高耗能行業非金屬礦采選業和石油加工業增加值分別減少31.2%和19.1%。

在2015年第四季度，位于北京空港物流園的安博北京首都機場物流中心二期入市，該項目直接受益于機場基礎設施建設的改進提升，適合作為航空貨運中心及市內配送中心。項目建筑面積99200平方米，配套提供7700平方米獨立辦公室。隨著該項目的入市，北京優質物流倉儲達193萬平米左右，其中空港物流園就占到40%左右。

該季度北京物流市場總體發展保持平穩，全市優質物流倉儲平均租金為每月每平方米39.9元，租金環比上漲約1.0%。雖然新項目在一定程度上緩解了市場供應緊缺的壓力，但是整體市場空置面積并不多，大部分優質倉庫為滿租狀態，全市優質物流倉儲空置率約為6.2%。

分區域來看，空港區域憑借其獨有的位置優勢、便利的交通及較好的物流設施，令其租金始終領先于其他區域，本季度錄得平均租金為每月每平方米42.8元，環比上升0.7%。管張麗娜指出：“值得一提的是，在京津冀一體化和通州發展規劃政策利好的推動下，通州將建北方最大的內陸港。該項目位于北京通州馬駒橋物流基地內，建設面積約60萬平方米，總投資約40億元，項目將借助京津冀協同發展戰略，將天津自貿區及跨境電商試驗區的政策延伸至北京。”該季度通州（包括馬駒橋、漷縣、永樂店等區域）物流倉儲錄得平均租金為每月每平方米38.4元，環比上漲5.7%。該季度成交租賃依然以第三方物流為主，其中DHL在通州馬駒橋租賃約15000平方米的面積。

工業用地方面，在2015第四季度（9月17日至12月16日）期內，北京共成交工業用地三宗，成交面積為220142平方米。回顧2015年，北京全年共錄得工業用地成交23宗，較去年減少22宗。總成交面積為1300367平方米，同比2014年減少36.8%。陸明表示：“市場上較為活躍的買家仍為電商，在第七屆投資北京洽談會上，阿里巴巴簽約投資28億元在北京建設電子商務北方運營中心。運營中心建成后，將主要負責阿里巴巴集團中國北方地區的電子商務發展及業務推廣。北京物流倉儲未來供應的項目大多位于通州馬駒橋及漷縣等區域，目的多以投資為主。”

險資圍獵房企，助力國內地產投資市場反彈

中國的保險資金數額龐大，2014年全年保費收入突破20000億元，行業總資產突破10萬億元，按照15%的保費收入增速預估，2015年中國保險市場規模應進入世界前三甲。為了有效地利用保險資金，國務院在2014年8月13日下發《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，業界稱之為保險業新“國十條”。《意見》鼓勵保險資金利用債權投資計劃、股權投資計劃等方式支持棚戶區改造、城鎮化建設等民生工程和國家重大工程，并鼓勵設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構。多地隨即開展住房反向抵押養老保險試點。

由于保險資金的特殊性質，保險公司力圖尋求更為安全的投資渠道，保險資金僅維持在平均3%左右的收益率，投資類型主要為國債、金融債和企業債。根據2014年的《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，保險資金投入不動產類資產、權益類資產要求分別不高于保險公司上季末總資產的30%，按照2014年的保險資金總資產規模，也就意味著保險資金投入不動產類的上限將達60000億元。鑒于保監會放開保險資金投資不動產，且其他投資渠道有限，地產類投資成為保險資金的熱點，尤其是優質的地產公司股。

據Wind數據統計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股五家房企，安邦保險入股四家，中國人壽入股三家，生命人壽入股兩家。例如，遠洋地產已被安邦保險及中國人壽占有59.02%的股份；最近炒得沸沸揚揚的萬科地產也已被“野蠻人”寶能系入主；安邦保險占居金融街地產、金地集團的第二大股東之位。整體來看，目前估值偏低的優質地產股，尤其是股權分散，加上原有大股東投資實力有限的房企成為險資爭奪的對象。對保險公司來說，房地產的資產配置無論從安全性還是后續增長空間都優于其他資產。而險資可以比較容易的通過直接投資上市房企的股權，或收購整幢商業物業，或通過債權、股權投資的方式介入房地產。目前中國市場上不乏優質且估值仍在洼地的地產公司，因此，險資“圍獵”此類地產公司也可想而知。

反之，地產公司長期處于資金流動性、資金成本高的壓力之下。而保險資金的低成本及規模因素，也引起地產公司的關注。恒大推出的金融產品恒大人壽將作為許家印大版圖發展的重要支撐，集團對恒大人壽也給予較高期待。根據恒大公布的最新發展愿景，未來三年，擬實現恒大人壽保費過千億。恒大進軍保險，對于其主業房地產來說大有幫助。除此之外，萬達集團、北京金昊房地產開發公司等地產公司也看到了綁定險資的幫助作用，并實際已經入股保險公司股權。

保險公司和房地產公司的“互相吸引”的主要原因為：

1.有保險企業是拿投保人的資金進行投資，出于承擔理賠的責任，資金安全是投資的關鍵，而從目前各行業發展情況來看，房地產仍是不錯的投資選擇。

2.險資不再像過去一般只是進行財務投資，而是傾向于直接參與控制權，正式進入房地產業，尋求優質項目進行投資。

3.由于多年前中央政府打壓住宅市場的政策導致險資不投資住宅地產，持股開發企業算是間接進入住宅市場。

4.而房地產公司缺錢，成本較低的保險資金對于地產企業非常具有競爭。

險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度，預計會將投資目光集中在京滬等一線城市的帶有穩定現金流項目。房企投資險企可謂困難重重。就保險業而言，目前幾家巨頭占據了70%的市場份額，中小型保險公司的生存并不容易；而且，并非所有開發商都能夠輕易地獲得金融牌照，全牌照就更加之難。但反之，險資投資類似萬科這種被市場認定屬于高投資屬性（投資回報高/進入門檻較低/風險較低）的房地產資產/企業相對門檻較低，比較容易實現。

戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵總結道：“未來的房地產也將迅速向金融產品屬性轉變，房企和險資的雙向融合是大的趨勢。而且，未來隨著國民的保險消費增加，險資企業將有更多資金用于房地產投資，這將極大的助力國內地產投資市場反彈，烘托優質地產資產量價齊升的新局面。”