從實例中研究沿街商業設計

【摘要】沿街商業設計從屬于住宅區設計之中，之前很少人關注，但在“新常態”的今天又成為各大地產挖掘利潤的重點區域。本文結合中南集團的《中南沿街商業控制手冊》從沿街商業的平面、立面、核心筒及產品溢價等出發，闡述了沿街商業的設計通則。

【關鍵詞】沿街商業；核心筒；平面；立面；價值；溢價

2015年商業建筑設計，不僅僅是外裝修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是強調人的參與意識。建筑的外立面只是形式的一部分，只是作為主導的人或顧客站在某一角度、某一地點觀察和感受的對象。因此，商業建筑的外部設計可以說是各種購物環境因素的合成。如出于對人的行為考慮而設置的空間、下沉廣場里的滑旱冰的兒童、演出廣場上的時裝表演、新產品的使用演示、群眾的自發表演、以及這些活動的觀眾就是外部形象中最活躍的因素，室外的自動扶梯、上下穿梭的觀景電梯、二層平臺上行走的人群，構成了立面動態的橫線、豎線和斜線，大面積的透射玻璃，把室內的人潮涌動、熱鬧的景象展現給街上的行人，就是最生動地招攬顧客的廣告。所有這些，與建筑本身立面一起構成整體外部形象。（摘自《商業建筑設計探討》）以下我們從價值原則、設計原則、產品溢價、平面細節、交通核設置、立面細節方面具體闡述沿街商業設計的注意點。

想要做好商業建筑設計，首先必須要了解各個商鋪的價值。

價值原則：

1.有內街的商業，直接沿街面的（第一層皮）商鋪價值最高，最內側（第三層皮）商鋪價值次之，中間（第二層皮）商鋪價值最低

2.一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低；當設有雙首層處理的負一層商鋪以提高售價時，負一層商鋪價值僅次于一層商鋪。

3.轉角商鋪和小區入口商鋪價值高于其它位置商鋪

4.靠近交通核商鋪價值較高，記住交通核是太陽，越是靠近，商鋪價格越“熱”

知道了每個商鋪的價值是第一步，如何實現這些價值是設計的第二步。

設計原則：

流線設計

1.人流的引入和組織是商業建筑設計的根本，人流組織的價值遠大于某一個商鋪價值

2.路線組織需形成環路，避免端頭路和端頭鋪

3.沿街商業避免斷鋪，保證商鋪連續性（相對于綜合型商業，沿街商業一般無主力店支持，人流引導性較弱，所以盡量避免段鋪，保證商鋪連續性）

4.二層及二層以上商業的豎向交通盡量用電梯或扶梯

5.人流與貨流分開

廣告設計

1.廣告展示是商業建筑價值的體現，每一間商鋪都要有自己廣告展示位置

2.景觀電梯、扶梯等人流集中的地方是最好的廣告展示，所以需外置

3.在人流集中的地方可以增設廣告指示標志（第一它可以引導人流，第二廣告指示標志也可以產生利潤）

商鋪設計

1.控制商鋪面積是控制總價的手段，重點商鋪的單價對整個商業街定價有參照作用，兩者需平衡考慮

2.主力店是商業前期招商的重要手段，在轉角或者入口處需考慮商鋪合并成主力店的可能（此處的主力店只是一般店鋪面積大點，昭示能力強點，跟綜合商業的主力店不具有可以比性）

3.三層及以上商鋪一般是目的型消費，需交通和贈送支持，一、二層商鋪把人流都“搶”光了，三層及以上商鋪沒有“硬貨”是很難銷售的其它商業建筑設計目的是實現產品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產品溢價。

產品溢價：

1.增加層高，可改造增加使用面積

a.利用各地方規定商鋪層高的上限，盡可能為業主增加改造的可能性

b.利用地庫高差為業主提供額外的使用面積

2.增加后院，這種后院對于餐飲、超市等業態有重要作用

3.利用車庫無用空間，贈送商鋪儲藏面積

4.贈送天井“偷”面積

5.增加商業的外擺區（商業外擺區是商業面積的一種拓展，也是商鋪廣告，對人流有引導作用，特別是對于有景觀資源的商鋪，這種外擺區的價值高于室內商鋪價值）

商業建筑的平面設計是整個商業價值實現的基礎，每個細節考慮都是設計師思想的體現。

平面細節：

1.三層皮商業中有直接沿街面的商鋪價值最高，最內側商鋪價值次之，中間商鋪價值最低，商鋪的價值根據人能看到商鋪的便捷性變化，價值高的商鋪面積可以適當放大。

2.一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低，需配置直達電梯以及贈送露臺面積（采用層層退臺的方式）才能進行銷售。

3.一拖二商鋪樓梯需放置在價值低的地方（轉角的三角處留1.2米左右樓梯平臺處理銳角空間）

4.一層預留樓梯梁（分層銷售時需預留室內樓梯梁便于業主后期改造，做到可分可合，做到銷售方式的靈活轉換）

5.商業轉角及入口等空間都是整個商業建筑的節點，需重點處理（轉角商業建議采用一拖二形式，兩邊商業建議采用分層銷售。因為有直達電梯，有條件做三層商業，提高容積率；轉角商業都有轉角或者退讓形成“八字”入口，并在端頭處有電子屏、電梯間、門衛對景。）

人流的引入和組織是商業建筑設計的根本，其中交通核的設計也是人流導入的關鍵。

交通核設置：

1.有條件設置電梯、扶梯時，電梯、扶梯是客流組織主要手段，樓梯僅供疏散作用。

2.疏散樓梯應放在電梯后面或者價值不高處，避免遮擋商鋪沿街面。同時盡量減小疏散樓梯間面積。

3.電梯、扶梯是效果最好也是投入最少的廣告，應設置在入口、轉角處，便于人流導入（人流在看到交通核時會不自覺的往前走）

4.電梯宜采用雙開門電梯，一層直接開向街面，最大限度培養人流的“懶惰”是我們設計大師的職責。

5.電梯、扶梯應盡量靠近走廊盡端，嚴格控制端頭商鋪

6.無電梯商業的樓梯要注重交通核展示和體驗性（有時候可以犧牲部分高價值商鋪也要把交通核放在明顯且體驗性好的位置，保證整個二樓商鋪銷售價值），無電梯商業的樓梯要做的“看得見”和“愿意進”。

7.靠近交通核的商鋪面積可適當擴大（這些部位的商鋪人流集中，商鋪可以適當擴大提高利潤）

8.交通核嚴禁突出一層墻體，影響用地效率

相信通過以上內容的閱讀，會讓您對沿街商業設計有進一步的認識，對于地產設計管理人員和設計單位設計人員都有相當的幫助。

參考文獻

[]1]羅建.《商業建筑設計探討》.廣東科技，20070516期.

作者簡介：

姓名：費廣實，性別：男，出生年：1983年，民族：漢，籍貫：江蘇高郵，工作單位：江蘇中南建設集團股份有限公司，學歷學位：碩士，職稱：建筑師。