房產測量與規劃驗收中的常見問題探討

【摘要】房地產業的發展催生了房產測量工作的全面展開，而作為政策性強、技術性相對簡單的房產法定測繪工作，其測量結果往往關系到房產所有人的切實利益。針對當前房產測量與規劃驗收中的實際面積差異問題，本文將著力從政策解讀、實際測量中常見問題展開探討。

【關鍵詞】房產測量；標準解讀；規劃驗收；面積測算

房產測量是城市規劃、建設、開發中對房屋的權屬狀況，特別是位置、面積及使用情況的準確測定工作，其包含的內容較多，如房產調查、平面測量、要素測量、房產圖的繪制，以及各房屋所屬部位面積的計算等等。我國實施的《房產測量規范》（GB/T17986）在條文解釋及現場執行中還存在不完善的地方，特別是對于現代建筑物結構多樣化問題，使得實際測量人員在對特殊建筑等問題中缺乏相應的參考依據，也加劇了房產測量糾紛。房產測繪作為政策性較強的工作，以測繪質量關系到產權所有人的切身利益。因此，結合房產測量實踐及規劃驗收工作來探討常見問題的解決方法就顯得尤為重要。

一、房產測量與規劃驗收中的政策差異性解讀

房產測量中的房產面積主要是指《房產測量規范》中的相關條款內容，如房屋用地權屬關系、界址說明、權源及產權糾紛、產權面積等，也是進行房產登記、產權轉移和解決相關產權糾紛的重要法定依據。由于房產測量涉及政策性、技術性等多種因素，與房地產業建設單位的竣工驗收報告之間存在一定差異。主要表現在：一是測量結果的使用目標不同，《房產測量規范》對房屋產權、產籍管理、稅費征收提供核定參考，而對于建筑驗收規劃中的面積成果，主要是對建設單位的建設工作是否依照規劃執行，是否存在違規行為，可以作為房產測量中建筑功能的確定依據，但不能作為產權登記依據；二是兩者執行的標準不同，房產測量執行《房產測量規范》（GB/T17986-2000），而竣工驗收面積測量執行《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005），在具體核算及計算上存在差異性；三是作業方式存在差異，從房產面積測量來看，對于登記產權的建筑需要進行測量，而不登記產權的可以不測量，屬于自愿行為；而對于建筑工程竣工驗收建筑面積測量則是城市建設規劃中的必須執行的內容，屬于強制性。四是計算方法存在差異，如在房產面積測算上，對于層高2.20m或凈高2.10m以下的不計算面積，而對于建筑驗收中層高在1.20m-2.20m或凈高在1.20m-2.10m的，按1/2面積計算；在房產測量中對于全封閉陽臺、挑廊按全面積計算，對于未封閉陽臺、挑廊則按1/2面積來計算，露臺不計算面積；在建筑驗收中對于有永久性頂蓋且全覆蓋的陽臺，無論封閉、不封閉、凹陽臺、挑陽臺均按1/2面積計算；對于有永久性頂蓋，但未全覆蓋的陽臺、挑臺、露臺等，只對覆蓋部分按1/2面積計算等等。

二、房產測量中常見部位的計算問題及處理方法

（1）房產中的陽臺面積測量

對于陽臺是房產中的附屬設施，其用途主要是休憩、晾曬，以及戶內、戶外過渡空間，在現代房屋建筑中多以永久性頂蓋、圍護結構為主。根據《規范》要求，在對陽臺進行面積測算時，通常劃分為全封閉、半封閉兩種情形。《規范》中對陽臺及標準陽臺的概念界定，為我們提供了具體的測算要求。當頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，如上有頂蓋，但卻與圍護結構、陽臺底版不在同一個豎直面，或者中間隔一層，利用其他構件來形成頂蓋的，在陽臺面積計算中應該按照以下情況來處理。對于沒有完全覆蓋的部分，按照沒有頂蓋的情形處理，不計算面積；對于部分覆蓋的，依照投影下的面積，當投影面積大于圍護結構的1/2時，則計算面積，小于1/2的不計算面積；對于各層有頂蓋的陽臺，以無頂蓋為主不計算面積，對于隔層需要參照具體房屋建筑主體結構的結構層來劃分。

（2）建筑內伸縮縫的計算

對于房屋建筑結構中的伸縮縫、變形縫、沉降縫等結構問題，在面積計算上還存在較多爭議，依據《房產測量規范》來看，對于伸縮縫，無論其寬度，只要與房屋室內存在相通，且能利用，都需要計算其面積；也就是說，對于沉降縫、伸縮縫、變形縫，在滿足任一房屋相通條件下，只要能夠正常利用都計算面積；還有觀點認為，由于伸縮縫是相對于整棟樓的建筑結構，單獨計算面積是不合理的，如果存在通行條件，可以計算面積，但對于沒有通行條件，且沒有利用價值的，不應該計算面積；筆者認為，從三縫的結構上來看，對于用戶可以利用的部分，可以計算面積，按照利用多少來計算，而對于沒有利用的，則不應計算面積。

（3）地下車位面積計算

地下車位作為現代房屋建筑中的重要設施，由于在《房產測量規范》中并未涉及，對地下車位的計算說法眾多。有觀點認為，地下車位屬于地下層，無圍欄，在管理上容易出現錯位，帶來更多麻煩，不應列入產權辦理內容中；也有觀點認為，盡管地下車位隸屬于地下層內，但對于其固定面積可以從分攤上進行辦理產權。對于地下車位的計算，筆者認為，根據房屋建設單位及開發商在相關手續中的合法說明，對于用于銷售和具有車位設計結構圖紙的，以預埋界址點為依據來進行測量和計算，從而實現車位產權的變更需要。

三、房產面積計算中的檢核、校核問題處理

在房屋面積計算實踐中，對于房屋各邊長的檢核、校核工作是保障作業精度的重要內容。通常情況下，以經鑒定合格的鋼卷尺或測距儀來進行兩次丈量，其結果精確到厘米，在較差計算上以中數為最終結果；對于矩形房屋前后、左右尺寸的校核，以兩邊丈量后較差在5厘米內，取中數為邊長的最后結果；對于邊長進行分段丈量時，要保障全長與分段總長限差5厘米，并根據邊長分段情況，按比例進行分配，其分配原則遵循如下邊長平差公式：

Δd=D-D ；K =Δd/D；Vi = K×Di ；對于Δd表示為分段邊長總和與總長的較差；K為改正系數，Vi 為邊長改正量，i為邊長序號。對于特殊房產結構進行面積測量時，如樓梯尺寸要保持一致性，對于套型結構相同的各套房計算時，應參考房屋邊長尺寸一致性，避免同套型房屋測量結構差異較大；在邊長改正時，對于誤差較小時可以不改，避免分段長之和與總長之間造成矛盾。

參考文獻：

[1]張如兵.對新版建筑工程建筑面積計算規范的理解和探討[J].山西建筑. 2014，（32）.

[2]楊本廷.新舊《建筑工程建筑面積計算規范》的對比分析[J].城市勘測. 2015，（02）.

作者簡介：

王子龍，男，江蘇徐州人，主要從事房產測量工作。