淺析房地產成本控制中存在問題及應對措施

【摘要】成本控制是房地產項目控制中組成部分，通過對房地產項目成本管理中存在問題進行認真分析，制定科學合理、有針對性的處理措施，確保建筑企業利潤最大化起著十分重要的作用。

【關鍵詞】成本控制；管理體制；合同管理

隨著我國城鎮化進程的加快，人們生活水平的不斷提高，促使房地產業的飛速發展，同時，加劇了建筑企業之間的競爭，由于受許多外界環境條件及房地產業本身的影響，在房地產成本控制中還存在一些環境因素，制約著房地產成本控制水平的進一步提高。為了加快房地產業的健康發展，建筑企業必須加強對房地產成本的有效控制，確保房地產成本控制在一定的范圍內。

1、房地產成本控制存在問題

成本是建筑企業運行中一個重要的管理指標，其變化指數是建筑企業管理能力的綜合體現，建筑工程成本目標與建筑企業生產經營所要達到的目標是一致的，有利于建筑企業經濟效益的不斷提高，并推動建筑企業的健康發展，增加企業的競爭力，但在房地產實際成本控制中還存在著一些問題影響著建筑企業的成本管理水平的提高。

1.1成本控制意識缺乏

許多房地產企業只重視施工階段的成本控制，忽視對房地產前期設計階段和后期的銷售階段的成本控制，不能正確的理解成本控制的重要性，甚至有的房地產企業將成本控制工作直接劃分為財務部門和施工單位進行控制，以致于造成房地產成本失控的局面經常發生，造成成本費用的增加，給房地產成本控制造成巨大的壓力。

1.2成本控制管理體制不完善、不健全

成本控制管理體制是確保房地產業順利發展的重要環節，在實際成本控制中，許多房地產企業對成本控制缺乏有效的、有針對性的管理體制，思想上對成本控制較松懈，有的房地產企業雖有成本管理制度，由于沒有明確的獎罰制度，在實際應用中很難落實，造成成本控制流于形式。房地產業的表面的繁榮使企業對成本控制中一些問題進行了掩蓋，但積累到一定的程度，成本控制的弊端終究給房地產企業帶來嚴重影響。

1.3缺乏有效的合同管理

合同是房地產成本控制的重要依據，合同管理人員必須認真研讀合同文件，并對合同中含糊不清的地方，合同雙方應及時加強溝通，以減少在成本管理中出現扯皮的現象發生。在實際的合同管理中，常常忽視一些細節問題，例如，在合同條款中有這樣的規定“本合同自雙方簽字蓋章后生效”，合同雙方在經過溝通后，開始簽字蓋章，對于合同的日期雙方都認為可以隨時填寫就忽略了，還有的合同條款存在缺陷，甲方根據協議規定向乙方支付工程進度款，達到工程款支付時，施工單位有可能察覺到此漏洞而要求房地產企業多支付施工費，待出現糾紛時，由于簽約合同時日期不明，將對解決糾紛產生重要影響。

1.4成本控制系統缺乏統一性

許多房地產企業將成本管理劃分到財務部門并作為一個純粹的成本核算系統，只對事后的成本進行分析，以致于造成從表面上看房地產企業進行了成本控制，由于在前期決策過程中存在一些問題，在施工和銷售過程中這些問題將顯現出來，成本管理并沒有起到應有的控制作用。房地產業從項目決策階段、設計階段、工程招標投標階段、施工階段、竣工階段、銷售階段將持續較長的時間，其中將受到眾多環境因素的影響，房地產企業如不能有效的進行控制，將對成本控制造成嚴重影響。

2、房地產成本控制中存在問題的應對措施

2.1強化成本控制意識

成本控制是房地產項目控制中的重要組成部分，從房地產企業領導層和管理層進行成本控制意識的強化，從思想上真正認識到成本控制的重要性，在實施成本控制的同時，并強化對企業員工進行成本控制教育、培訓，做到全員參與，全方位進行控制，使成本控制意識得到強化并在實際中得到有效落實。

2.2建立健全獎罰制度

建立健全獎罰制度有利于提高成本控制人員的積極性，根據獎罰制度標準制定獎勵處罰措施，在確保質量的前提下，按節約成本比例給以獎勵，實現對成本控制的有效管理，對違反操作規定，造成成本增加的給予一定的處罰，確保獎罰制度的嚴肅性，確保成本管理得到有效控制。

2.3加強合同管理

在房地產項目中合同管理是一項非常重要的管理，根據房地產的實際情況配備專業的合同管理人員，并實行統一管理。合同管理需要多個部門之間的溝通、協調，例如：財務、銷售、供應及工程管理等部門。合同支付是成本控制中的一部分，對每次的支付款應將前期的支付數和本期的支付數進行對比分析，以便使每次付款都得到有效控制。成本控制人員應記錄每次付款的時間和金額，并結合工程部門的意見后，再對資金使用情況報上級審批，從而實現對合同的管理。合同管理人員應加強對成本控制的不斷學習，以便對合同中成本控制方面的條款進行有效控制。

2.4建立健全全面的成本控制體系

房地產開發商在項目開發階段需要對成本做出正確的分析決策，并通過對市場進行調查分析，選擇有價值的開發項目。房地產開發商在選擇定價目標時，首先考慮房產銷售情況，其次，房地產開發商對市場供求裝裝和所開發房產特點進行分析，并對價格進行準確定位，最后由于土地價格在開發成本中占有較大的比例。因此，應先選擇可直接用于建設的土地，以減少拆遷問題產生的影響工程進度問題，導致土地成本的增加。

在規劃設計階段應對成本進行控制，相關人員必須具有較全面的知識，能有效的把技術知識和成本管理知識相結合，在實施過程中不斷的優化設計方案，及時向設計單位提供較為全面的技術資料，確定工程造價的最高限額，為成本控制提供重要的依據，限額控制是實行成本控制的重要措施，并根據投資額和工程量將現行進行分解，然后再進一步分解到分部工程和單位工程，通過層層分解，實現對投資限額的控制。

結束語：

綜上所述，房地產成本控制影響的因素較多，必須結合實際針對成本控制中出現的問題制定科學合理的應對措施，在實施過程中不斷優化設計方案，以達到節約成本，提供經濟效益的目的，并使成本得到有效控制，提升房地產企業的競爭力，推進房地產企業積極健康發展。

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