微型住宅主宰樓市未來？

近日，在深圳熱炒的6平方米精裝“鴿籠房”，因發布違法廣告，擾亂房地產市場，被深圳市市場和質量監管委罰款人民幣60萬元。

提起“鴿子籠”住宅，大概很多人首先想到的便是香港的一些袖珍戶型，它代表了一種在寸土寸金和高房價的普遍境遇下，普通人不得不選擇的一種居住和生活方式。

想象一下，一個面積只比停車位稍大一點的微型住宅，擺不下太多物件，也盛不下什么人生計劃，即便是很尋常的計劃如結婚生子，或許它看起來更像一個“鴿子籠”。

分析人士表示，開發商向中低端產品開發的嘗試有可能引發行業巨大的革命，未來的中國商品住宅市場這種微型住宅仍然處于研發和市場探索階段，短時間內難以大量推向市場。

有關專家指出，目前中國市場上生產的商品房70%-80%是高檔房，存在嚴重的供大于求，而低端微型住宅明顯供不應求。因此建議有關部門制定一個住房基本標準，對住宅的建筑規模適當控制。

微型住宅成樓市新寵

從一些地方出現的離婚買房亂象，到上市公司欲賣學區房保殼……中國房地產市場似乎再一次進入了狂熱模式。

今年9月底，一則來自深圳的房產消息驚爆了人們的眼球，深圳竟然有開發商推出了僅僅6平方米的精裝戶型，一口價88萬，均價達到15萬每平方米，而且當日售罄。

“中國空前！深圳絕版！6平方米精裝極小戶型駕到！”這是深圳版“鴿籠房”精裝戶型的項目方打出的公開廣告。

據了解，6平方米“鴿籠房”名為僑城尚寓，位于深圳市南山區沙河東路與新中路交界處，樓盤的地理位置還算不錯，距離地鐵1號線白石洲站不遠，周邊樓盤都是豪宅。

僑城尚寓前身是2004年建成的雅商會館，整棟用途都是酒店。在酒店的6至15層的走廊盡頭邊角，都有一套極小戶型，一共有g套，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。

提起“鴿子籠”住宅，大概很多人首先想到的便是香港的一些袖珍戶型，它代表了一種在寸土寸金和高房價的普遍境遇下，普通人不得不選擇的一種居住和生活方式。

從2010年開始，受到日本和中國香港超小城市公寓的啟發，萬科集團建筑研究中心就開始著手進行微型住宅的研發，力求在極有限的空間內，通過室內設計、智能科技和可變家具等元素，結合社區公共配套和物業服務，實現舒適、時尚、便捷的居住感受。

在萬科的構想中，如果要為中低收入人群提供居住解決方案，除了政府的廉租房，是否可以開發比如15平方米的微型住宅，讓房子總價降低，從而讓更多人能夠買得起房？

進入2013年，先是西安萬科城的18平方米房，再是北京昌平金域華府，萬科的微型住宅雖未正式面世，卻已賺足眼球。

在西安萬科城，作為萬科微型住宅試驗的成品，一間建筑面積18平方米、實用面積15平方米的公寓樣板間，有著玄關、廁所、書房、衣帽間、衛生間……

西安萬科城項目緊鄰大學城和高新技術產業開發區，18平方米微型住宅的目標客戶群，是18-25歲之間的大學生以及剛畢業的年輕人。這一定位，被業內專家認為無論投資或自住，都極具有市場競爭力。

隨后，西安萬科微型住宅已經開盤，公寓屬于商業性質，不限購不限貸。一期共有1300多戶，其中18平方米的居多，大約有700多戶。目前只接待整層投資的大客戶，即不零售，只批發。

據稱，西安萬科城對個人銷售的是二期，89-130平方米住宅，均價在8500元/平方米。照此計算，18平方米迷你戶型如果零售，總價約15萬元。

北京萬科也確定在萬科金域華府項目進行微型住宅創新實驗，為在都市中奮斗的20-30歲青年人提供起步的居住和辦公空間，其中公寓產品擬打造成20平方米和約30平方米兩種微型住宅，為租賃性公寓。

據透露，北京萬科微型住宅產品規劃在北京昌平區回龍觀，共10棟樓，高5層，所有樓棟的首層和二層都是為鄰里服務的商鋪：7棟樓的3-5層是居住空間，約400套，只租不售，由萬科物業進行規范管理：還有3棟樓的3-5層是小型辦公空間，可以出售。

事實上，其他地產公司也曾做過類似的試驗，比如龍湖，曾在2010年推出了重慶U城，主打20平方米的微型住宅。

龍湖集團精裝中心總監吳釗海表示，幾乎每個關鍵細節他們都討論了不下15次——衛生間、廚房、臥室的設計，材料、空間的利用，甚至家具、灶臺與地面的高度，都反復討論過。

技術讓微型住宅變得更人性化、更舒適是可以實現的，關鍵在于，你要為它付出多少成本，以及它是否能夠帶來相應收益。

萬科總裁郁亮曾透露，房子越小越難做，建造成本相對來說要高許多，溢價空間又很小，15平方米的微型住宅幾乎沒有任何收益，更是為了社會責任。

與此同時，得克薩斯州房地產投資基金美國世紀橋投資公司已籌集1.7億美元資金準備投資中國房地產，并打算把重點放在自住型小公寓市場。

微型住宅概念也時尚

分析人士表示，目前中國住房供應結構與住房消費結構還很不對應，市場上生產的商品房70%-80%是高檔房，存在嚴重的供大于求，而低端微型住宅明顯供不應求。

調查顯示，購房者選擇90平方米以下的中小套型住房占40%以上，選擇90-100平方米的占35%。有關數據顯示，近年來新建商品住房套型面積90平方米以下的基本上是供應多少銷售多少，中小戶型供不應求的矛盾十分突出。

與此同時，在房地產商的熱推下，大戶型樓盤價格居高不下。國家統計局3月18日公布的統計數據顯示，2月份全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量均擴大到66個。其中，北京和廣州環比漲幅最高，達3.1%。

萬科董事長王石表示，房價越來越貴，小戶型將會成為未來的主流。萬科產品的一個很簡單的邏輯便是：如果房屋均價無法變得更低，那么就試著將總價拉低，讓更多人能夠買得起房。

據統計，中國城市的人均住房面積約為29平方米，而一些地方政府的目標是，到2015年時本地的人均住房面積最高要達到約40平方米，這顯示在未來許多年中國對價格可以承受的小戶型住房有廣泛需求。

據研究機構估計，中國2.3億城市家庭中，約有5000萬個家庭的住房低于正常標準，這些住房往往缺乏供一家獨用的衛生間和廚房，在2030年之前中國每年還需要建設1000萬套住房。

誰都喜歡住大房子，可在資金不足及房價居高不下的情況下，大房子遙不可及。我們換一種思路就會發現，微型住宅是我們最理想和現實的選擇。

中國青年報社會調查中心進行了一項13661人參加的調查（其中“80后”占60.9%，“70后”占25.5%）顯示，52.1%的人認同超小戶型讓很多年輕人圓了住房夢，有44.1%的人表示超小戶型其實是年輕人的無奈選擇。

在城市人口越來越密集，房價飛漲的今天，如何做到居者有其屋，多開發小型住宅、微型住宅是一種現實的發展模式，并將逐漸成為人類未來住房的發展趨勢。

簡單的說，微型住宅是一種經濟的、高性能的、便捷的、可變的、平面緊湊、能具備生活基本功能且建筑面積較小的精巧戶型住宅，可以是單體的，也可以是一種由很多單體組合而成的群體形式。由于建筑面積小，一般沒有專門的客廳，其基本功能分區為三塊：臥室、廚房、衛生間。微型住房居住人口一般是一至兩人。

未來住宅應當特別強調功能的增量而不是面積的擴大，微型住宅正迎合了這一點。體量很小，占用的面積和空間都非常小，新技術的產生使得這樣小小的住宅功能性更加強大。

微型住宅的居住主體多為單身青年和年輕夫妻，大多受過良好的教育，有著更高的成長需求，更多的消費欲望，微型住房是為了滿足其基本生活需要的過渡性住房。在人生觀和價值觀方面，他們崇尚自我設計、自我實現、自我完善，有更加務實的判斷標準，講求實效、簡約和時尚。

在中國這樣一個高人口密度的社會，房地產市場需要微型住宅的理念。越是大城市，越是發達的經濟，這種理念就越珍貴。如果這樣做的人多了，房子的需求就會減小，房價就會下跌，住房就變得越來越可以承受了。

在西方，微型住宅正在成為悄然興起的新潮。在日本和歐洲，微型住宅運動開始成為氣候。自美國次貸危機爆發以來，美國的許多大房子無人問津，而微型住宅卻開始慢慢走俏。面積在7-70平方米，價格約3.8萬-7萬美元的微型住宅，購買的人趨之若鶩，包括一些中產階層。

在紐約、舊金山等大城市，成功的職業人士多是24小時不在家，生活非常簡單，社會活動則十分豐富。購買微型住宅已然成為他們的精神時尚。

這種時尚，恰恰需要中國的中高產職業階層學習。在北京、上海這樣大城市的成功人士，每天出門在外應酬，在家里待的時間其實很短。微型住宅更鼓勵你投身社會、投身事業。特別是在市中心的豪華地段，微型住宅是一種很“酷”的生活方式。中國應該尋求符合自己生態環境的微型住宅生活方式。在這方面，中高產階層應該帶頭。微型住宅遇現實難題

有關專家表示，與降低安居成本的初衷相比，微型住宅的生存空間并不如想象中那般美好。難做的生意，難測的前景，這便是微型住宅眼下的尷尬。

據稱，微型住宅項目也并非是萬科的首次嘗試。北京的微型住房市場早先已有開發商試水。榮豐地產推出了微型住宅項目——榮豐2008，其接近10萬平方米的銷售面積，在發售5個月內銷售了95%。但后來證明，該項目是典型的“叫座不叫好”。由于住戶密度過大和公共設施擁擠，導致這里的居住品質極低。

在王石執掌萬科的時候，也曾在廣州推出過小戶型廉租項目——萬匯樓。該項目在2008年g月正式推出，房間面積在30平方米到50平方米之間，其租金明顯低于周邊市場租賃價格。

外界雖把萬匯樓稱作廉租房，但它卻并非由政府主導，這是萬科針對低收入人群微型房市場的一次實驗。有媒體稱，該項目是由王石親自拍板決定，并由集團董辦進行推動，但卻長期無法盈利。

在市場上，推出低端項目的正規開發商確實不太多，有限的土地資源大大提高了成本，開發低端住宅會導致利潤大幅下降，另一方面由于有這部分需求的群體實際購買力不強，或者說，很多人還沒有進入市場的能力，只是購房意愿還不足以促成成交。

調查發現，不管是樓市寒冬還是小陽春，在開發商降價促銷之時，一些高端產品如豪宅和別墅價格卻紋絲未動，且銷售量異常驚人。從銷售情況來看，高端住宅的銷售情況普遍比普通住宅要好。

其實，微型住宅并非只在銷售上遭遇尷尬。在政策方面，微型住宅也受到國內建筑規范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅設計規范》，由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應小于22平方米。

另外，微型住宅面臨廚房設計、陽臺規劃、車位配備一系列的規劃瓶頸。這一系列的問題，導致國內的建筑規范并不允許這種微型住宅以住宅形式大規模推廣。

因此，市場上出現的低于22平方米的微型住宅，多數是商業用地上建的公寓，屬商業性質，此類產品不限購不限貸，但首付和貸款利率都會更高。

自從樓市限購政策實施以來，市場上這類微型住宅風光不再。限購政策出臺前，這類單間或一房一廳的小戶型成交活躍，特別是帶重點學校學位的，換手率極高。限購以后，購買這類小戶型的，從投資客變成大多是剛畢業的大學生或單身白領，將小房子作為過渡性住房，價格則一直比較平穩。

事實上，購房者在購買這一過渡的微型住宅，幾年后需要購其他更大的房屋，但又因為已經購了一套房而被限購，這種情況就需要來深思熟慮。因為這樣會消耗自己的買房名額。

一直以來小戶型都受到投資者的青睞。相比兩房、三房等房源來說，小戶型較受到求租者的歡迎。實施限購措施，一些有閑錢投資小戶型的人士，屬于被限購對象，使得小戶型房源市場流失了不少客戶。

萬科總裁郁亮曾透露，15平方米微型住宅將不僅僅是概念型產品，將在北京率先落地，并在符合各地“限購令”政策要求和受城市規劃支持的前提下進一步推廣。

但郁亮也坦言對政策層面的擔憂，如15平方米微型住宅的購房者是否被列入限購范圍，是影響這類住宅產品開發推廣的重要因素。而這也被外界解讀為此次北京項目只租不售的原因之一。

分析人士認為，即使在寸土寸金的香港，開發20平方米以下微型住宅的發發展商也極少。一般是政府提供的公屋，面積才這么小。這也驗證了萬科當初做的調研：中低收入住宅小區的運作模式大多由政府主導。

有關專家建議對中低收入群體購房予以貸款支持，如美國就為中低收入家庭按揭貸款提供保險，讓這些家庭能夠從金融機構里獲得低利率貸款：另一種做法是直接對低收入家庭發放住房補貼或者給予稅收優惠，如上個世紀80年代法國政府加大向低收入家庭提供補貼力度。