城市土地評(píng)估與優(yōu)化利用研究

[摘要]為了能夠充分地利用現(xiàn)有的土地空間.拓展生存的范圍，人們?cè)絹?lái)越重視對(duì)土地空間的利用。《物權(quán)法》的頒布為土地的空間使用權(quán)的明確提供了法律的依據(jù)。土地空間基本上包括了地表、地下和地上三部分的空間。獨(dú)立于土地的所有權(quán)和使用權(quán)之外的權(quán)利稱為空間使用權(quán)。我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)的評(píng)估方法包括了成本逼近法，市場(chǎng)比較法，剩余計(jì)算法，收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法五種方法。通過(guò)這樣來(lái)提高土地空間的利用效益和合理地配置城市資源。

[關(guān)鍵詞]土地空間；評(píng)估；利用

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快。城市人口的急劇增加導(dǎo)致對(duì)城市土地的需求越來(lái)越大。為了能夠更加充分地利用現(xiàn)有的土地空間.拓展生存的范圍.人們?cè)絹?lái)越重視對(duì)土地空間的利用。《物權(quán)法》的頒布為土地的空間使用權(quán)的明確提供了法律的依據(jù)。在具體的做法上要求建立起城市空間使用權(quán)的評(píng)估方式。提高土地空間的利用效益和合理地配置城市資源。

1、土地空間使用權(quán)的理解

一般我們所說(shuō)的土地空間基本上包括了地表、地下和地上三部分的空間。地下的發(fā)展項(xiàng)目主要包括了地鐵建設(shè)、地下水道工程、地下商場(chǎng)和各種地下設(shè)施建設(shè)。地上的空間包括城市的立交橋建設(shè)、高層建筑項(xiàng)目和各種電網(wǎng)線路設(shè)施建設(shè)等等。目前在城市的建設(shè)發(fā)展中主要集中開(kāi)發(fā)的是地下和地上的空間。對(duì)城市土地空間的使用權(quán)理解可以從最新的《物權(quán)法》的有關(guān)條例規(guī)定中獲得解析。《物權(quán)法》從立法的高度對(duì)城市土地空間的使用權(quán)進(jìn)行了說(shuō)明。城市土地空間的使用權(quán)主要是指在建設(shè)中的土地使用權(quán)和使用效力觸及的空間之外對(duì)地表下的一定范圍內(nèi)的空間享有的使用權(quán)，這種權(quán)力具有排他性。城市土地使用權(quán)的范圍在《物權(quán)法》中也有一個(gè)比較明確的規(guī)定。其中對(duì)土地建設(shè)用地的使用權(quán)空間的一個(gè)規(guī)定.把土地的地表、地上和地下三大空間分別建立起了城市用地的使用權(quán)。一旦這種權(quán)利被建立起來(lái).權(quán)利的擁有者就能夠依照法律的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有占有和使用的權(quán)力。

2、土地空間利用的分析

土地空間使用權(quán)豐富了土地利用的內(nèi)容.能夠使土地的利用建立在一定的法律基礎(chǔ).有利于明確空間的使用權(quán)利。獨(dú)立于土地的所有權(quán)和使用權(quán)之外的權(quán)利稱為空間使用權(quán)。這種空間使用權(quán)力是不動(dòng)產(chǎn)的一部分，表現(xiàn)出四個(gè)主要特征，第一個(gè)是在這種空間的權(quán)力是獨(dú)立存在的；第二個(gè)是這種權(quán)力具有明顯的排他性；第三個(gè)是空間利用權(quán)和實(shí)際的地表使用權(quán)客體是不相重合的；第四個(gè)就是這種空間的利用權(quán)是依法取得的，受到法律保護(hù)的，其變動(dòng)是需要按照法律程序進(jìn)行的。在調(diào)查研究中，經(jīng)過(guò)分析.發(fā)現(xiàn)這種空間利用權(quán)的獨(dú)立性在下面的幾個(gè)條件下才能夠發(fā)揮作用。首先空間利用權(quán)和土地所有權(quán)不是屬于同一主體的。一旦出現(xiàn)兩者為同一人的情況時(shí).一般界定的權(quán)力范圍是土地的所有權(quán)人對(duì)其土地以及空間擁有支配的權(quán)力，包括空間的占有和利用都是這個(gè)權(quán)力范圍內(nèi)的。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，這時(shí)候的空間權(quán)力是沒(méi)有實(shí)際的價(jià)值的。只有在土地所有權(quán)之外的人對(duì)土地的空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用時(shí)，這種空間的使用權(quán)才能夠被建立起來(lái)。所以說(shuō)這個(gè)空間權(quán)力的存在是在這樣的條件下發(fā)生作用的。其次是一旦建立起了土地使用權(quán)之后.土地的使用權(quán)和土地的所有權(quán)是有區(qū)分的。在我國(guó)的法律中.對(duì)城市土地的使用權(quán)主要是建設(shè)用地的使用權(quán)為主。但是在使用權(quán)利范圍上是沒(méi)有明確的法律規(guī)定的。在事實(shí)中主要是按照土地的用途和土地的利用方式本身來(lái)進(jìn)行區(qū)分。一個(gè)基本的觀點(diǎn)認(rèn)為.在城市土地的使用上，應(yīng)該包括了地表上、下的一定范圍空間。它是作為城市空間和地上的建筑物的整體的一個(gè)項(xiàng)目。包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的審批和開(kāi)發(fā)建設(shè)都是應(yīng)該作為土地使用權(quán)的一個(gè)主要客體體現(xiàn)的，是包含在土地的使用權(quán)人的權(quán)力范圍之內(nèi)的。最后的一點(diǎn)主要是作為空間利用權(quán)的客體應(yīng)該是土地所有權(quán)人或者是土地使用權(quán)人所使用的空間之外的一個(gè)部分。這取決于土地利用權(quán)的排他性性質(zhì)。這樣能夠保證客體和地表的所有權(quán)以及使用權(quán)之間不會(huì)產(chǎn)生重合。通過(guò)分析，我們可以了解到城市的土地空間利用權(quán)是獨(dú)立的，并且能夠依照法律建構(gòu)起來(lái)的。

3、土地空間使用權(quán)的評(píng)估方法

對(duì)于土地空間使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估是土地開(kāi)發(fā)利用中的一個(gè)很關(guān)鍵的部分。下面主要是進(jìn)行國(guó)內(nèi)外不同的土地空間使用權(quán)的評(píng)估方法的對(duì)比分析.來(lái)探討如何建立和完善土地使用權(quán)的評(píng)估方式。國(guó)外對(duì)于土地使用權(quán)的評(píng)估是非常重視的。這種評(píng)估方式也能夠被社會(huì)接受并且獲得廣泛的應(yīng)用。主要的評(píng)估思路是按照計(jì)算立體地價(jià)的方式，建立起各樓層的價(jià)值比值。然后按照土地使用權(quán)進(jìn)行空間上的價(jià)值分配。這種方式成為了建立起土地空間使用權(quán)的依據(jù)的一個(gè)很重要的估算方式。我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)的評(píng)估方法研究主要集中在三種方法上。包括了剩余計(jì)算法，收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中剩余計(jì)算法的主要思路是考慮了在新增設(shè)施投資的費(fèi)用上和因此帶來(lái)的各種費(fèi)用和利息、利潤(rùn)等等因素.用新增設(shè)的空間部分所帶來(lái)的售價(jià)增加額來(lái)減去這部分內(nèi)容.就是能夠確定的剩余額。也就是新增空間的地價(jià)了。而收益還原法主要是考慮到了空間的利用率問(wèn)題，根據(jù)收益的增加，按照一定的還原率進(jìn)行計(jì)算.將未來(lái)每年預(yù)測(cè)的純收益作為增加額來(lái)進(jìn)行還原。通過(guò)這個(gè)辦法就能夠求出新增空間的地價(jià)了。最后是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。它的主要思路是考慮到通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)體現(xiàn)土地用途不同所產(chǎn)生的價(jià)格差異。在實(shí)際的評(píng)估中主要是根據(jù)不同的情況進(jìn)行合理的選擇。

城市地產(chǎn)是國(guó)家的寶貴財(cái)富.要充分合理地利用每一寸土地，發(fā)揮一塊土地的經(jīng)濟(jì)潛力。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。目前政府要大力有序地培育地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展土地抵押和土地金融市場(chǎng)。政府可根據(jù)土地價(jià)格的區(qū)位差異.制定合理的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).推進(jìn)土地使用制度改革.以增加地方財(cái)政收入.促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。