房地產開發成本與風險控制探析

[摘要]在市場經濟迅速發展的背景下，我國城市化進程正在不斷加快，因此，房地產建筑的規模日益擴大、數量不斷增多。在控制風險、保障建筑質量的基礎上，房地產開發商為追求利益最大化、為實現對房地產開發成本與風險的有效控制，就必須加強對工程成本風險、成本控制點的管控。本篇論文中，筆者主要對房地產開發成本與風險控制的相關問題進行了分析與探討，以供參考。

[關鍵詞]房地產開發；開發成本；風險控制

房地產開發成本控制主要包括招投標制度、設計規范化、合同管理、設計變更所造成的成本變化以及現場協調等方面的內容；房地產開發風險控制主要包括降低工程成本控制風險、成本控制節點兩個方面的內容。

1、房地產開發成本控制的目的、特點以及風險

1.1目的

在房地產開發過程中，實施成本控制的主要目的在于，在確保工程進度、保障工程質量的前提下，使用最合適的成本來完成一項建筑。然而，在實踐過程中，房地產開發成本控制往往會受到很多因素的影響，而導致成本控制發生混亂，主要的影響因素有，第一，沒有應用科學的成本控制管理措施，而導致成本控制存在盲目性；第二，由于受到核算方法不科學、管理方式不得當以及資料搜集不全面等因素的影響，而導致成本控制信息缺乏客觀性、真實性；第三，成本決策存在盲目性、成本規劃不規范；第四，房地產開發商缺乏風險防范意識，沒有對投入產出比進行科學的估算。

1.2特點

房地產開發成本控制的主要特點包括：第一，必須要根據工程施工全過程中各個階段的實際施工材料、施工質量、工程進度等因素，來對成本控制進行動態調整，所以說，房地產開發成本控制是動態的活動；第二，房地產開發成本控制在一定程度上受到了房地產市場、施工環境、成本控制制度以及國家政策等因素的影響，在工程施工過程中這些因素是無法預計的，因此，房地產開發成本控制具有一定的不確定性；第三，房地產開發成本控制貫穿在工程施工全過程中，所以說，成本控制的時間跨度比較大。

1.3風險

房地產開發成本控制的動態性、不可預計因素較多以及成本控制時間較長等特點，決定了成本控制存在著非常多的風險，其所存在著的這些風險，在一定程度上會導致成本估算人員對整個工程的成本估算不夠準確。基于這樣的原因，工程施工全過程中，必須加強對成本控制風險的考察與評估，并要采用有針對性的對策，來避免成本控制風險的出現。

2、房地產開發成本與風險控制

2.1工程成本控制風險

第一，招標風險。在進行招標的過程中，工作人員沒有在招標文件上清楚地闡述甚至是遺漏了施工材料要求、工程量等重要問題，或者是雙方在簽訂合同的時候沒有針對有分歧的問題、不確定的問題建立一個統一的意見，上述情況均會導致成本控制風險的出現；第二，施工材料管理風險。在進行招標的時候沒有明確規定施工材料的型號、類型等信息，或者是在施工過程中沒有明確地向施工單位指出施工材料當時的價格，上述情況均會導致施工過程中如果遇到預算不足的問題就會選用質量較差的施工材料，從而影響工程施工質量，導致成本控制風險的出現；第三，施工過程中的風險。工程施工全過程中，若是存在管理人員不負責、施工耗時長、出現設計更改、簽證不確切等情況，均有可能導致成本失控問題的出現，這種風險是最不確定的一種風險。

2.2成本控制要點

對于房地產開發工程來說，成本控制要點主要包括以下幾點：第一，規劃設計。規劃設計是房地產開發成本控制中的重點，規劃設計的優劣從一定程度上來說直接決定著工程投資總額；第二，招投標制度。在成本控制中，招投標制度占據著核心地位，只有招投標制度嚴格、規范，才能找到優質的、可靠的施工隊伍，才能更好地實現對成本投入的有效控制；第三，設計變更。設計變更是成本控制中難度最大的一項關鍵點，工程規劃設計會因為工程施工過程中遇到的一些實際情況而出現相應的變更，這些變更會給工程投資預算造成一定的影響；第四，施工現場簽證。施工現場簽證是為了能夠及時、有效地解決工程施工過程中出現的問題所設置的，與此同時，簽證也可以對原有合同進行相應的補充，使其能夠更好地適應工程施工過程中出現的新問題；第五，合同管理。合同是施工雙方履行自身義務的重要依據，基于這樣的原因，有執行力、義務界限明確、合理且有條理性的合同，也是房地產開發成本控制的重要依據；第六，現場協調。現場綜合協調是成本控制的一個有效手段，專業的技術人員通過對工程施工現場進行綜合調節，來縮短工期、提高工程質量，從而有利于實現成本控制。

3、規避風險的措施

3.1工程成本控制風險的應對措施

首先，針對招標風險，必須在進行招標的時候嚴格、規范地制定招標文件，選取資質高、條件好的施工單位；其次，針對施工材料管理風險，應充分考慮不同時期施工材料的市場價格波動情況，雙方必須簽訂好合同，并明確注明施工材料的型號、類型等信息，杜絕劣質材料的使用，及時與施工單位進行溝通，以便于及時調整成本；最后，針對施工過程中的風險，應提前做好成本控制預算，并要做好成本控制方案，嚴格地進行審批，對簽證進行嚴格要求。

3.2成本控制要點的應對措施

第一，工程施工前，必須合理地進行規劃設計，嚴格地進行審計，并科學地進行成本估算，最終做出詳細的工程施工圖；第二，采取良性競爭、嚴格的招標制度，選則資質高、條件好的施工單位；第三，根據設計變更情況，對投資成本進行合理的調整；第四，在制定簽證的時候，由專業的設計人員來對簽證的資格進行審計，盡可能地將簽證落實在具體的圖紙上；第五，在擬訂合同的時候，采用國際化的文件格式，規范地簽訂合同，使合同的條例界限清晰、義務界限明確；第六，加強部門之間的溝通與配合，加強現場協調。

結語：

在科學技術不斷發展的今天，我國市場經濟正在迅速發展，但同時市場競爭也日趨激烈，房地產開發企業若想得到更好的生存與發展，實現利益最大化，就必須加強對房地產開發成本控制和房地產開發風險控制的重視。