房地產市場與政府管理分析

[摘要]當前房地產市場在我國發展中出現了急需解決的問題，許多專家學者眾說不一，國家也不斷進行宏觀調控房地產市場向良性化進行發展，但目前取得的效果不明顯。結合國外的房地產市場比較穩定的新加坡和德國來看，房地產市場的調控還是需要以政府管理為主，市場調控為輔的手段來進行，這也是由于房產具有注重民生保障而不是拉動經濟增長的性質所決定的。本文主要分析了當前房地產市場存在的問題，并結合國外房地產政府管理的經驗，給我國的房地產政府管理方面提出了自己的看法，希望對讀者有所裨益。

[關鍵詞]房地產市場；政府；民生

1、引言

房地產市場問題是一項關系民生的社會問題，隨著城市化的不斷進步，房地產建設在我國取得了高速的發展，并且已經成為拉動地區經濟發展的重要指標。這與其本質的民生性質出現了一定的偏離，不利于當前房地產的良性發展。當前我國政府高度重視房地產行業的發展，并出臺了一些導向性政策，引導房地產的健康良性發展。但由于我國房地產市場問題具有相對的獨特性，是一項系統性的綜合性問題，因此加強政府對房地產市場的管理是一項長期而叉艱巨的問題。

2、我國房地產市場存在的問題

2.1房地產的性質問題。房地產是一項民生保障工程，而不是經濟增長的主要動力。當前我國的經濟增長一個重要方面就是通過房地產市場的拉動帶動的經濟總量發展。從房產開發的土地獲得看，政府的土地出讓往往是翻倍價格出讓，也不免城市中很多“地王”的產生；另外同一房產在開發商和需求者購房購房中同時進行了銀行貸款；從房產銷售商來看，惜售抬價，虛假活動誘導消費者購買等現象比較嚴重，而且房產價格基本處于每個月都在增長的狀態。另外一些炒房客以投資為由進行房價炒作行為。這些因素帶來的價格虛高不下給房產成為拉動經濟增長的可能性成為必然，但也存在著嚴重的隱患。

2.2房地產供需結構問題。需求角度上，從國際化的城市化進程來看，我國的城市化水平還不高，城市人口與農村人口比例還存在較大差距，一定程度上表明，在未來一段時間內，我國的房地產市場需求依然旺盛，特別是一線，二線城市房產仍然存在巨大缺口。但是供給方面看，當前的房地產市場上庫存現象依然比較嚴重，去庫存化問題依然比較嚴峻。也就是市場上房產的供給得不到需求者的購買，從而產生矛盾。這一方面與房地產的單一的商品房為主的供給結構存在一定的問題，另一方面與房產的價格有著直接的原因。

2.3房地產市場信息不對稱。當前的房地產市場信息披露不足，一方面，導致購房者對房價的預期看法不一，當人們看好房地產市場價格還會上漲的話，炒房行為就難以避免。另一方面我國商品化住房中開發商、銀行、政府與銷售商之間對住房信息相關信息披露較少，形成信息價格壟斷。此外，在房地產流轉過程中，由于信息機制不健全，導致一些政策不能夠真正落實。

3、國外房地產政府管理經驗

通過國外政府房地產管理的情況來看，凡是政府對房地產市場管理較少或不嚴的國家和地區，都容易產生泡沫性經濟危機，如美國的次貸危機、日本上世紀80年代的蕩產泡沫，另外還有愛爾蘭、泰國的房產帶來的危機等。相反，德國長期以來強化住房的消費品屬性而弱化其資本屬性，強化福利性而弱化贏利性，實行的“政府主導，市場參與”的房地產發展模式，把保障居民住房需求作為聯邦政府重要的政策目標，對分配不公、惡性競爭等市場經濟進行干預，有效地保持了房地產的穩定。

另外，新加坡組屋制度不僅僅意昧著一種民生住房需求，更是一種國家長治久安的規劃戰略。新加坡的建屋發展局最初只是為低收入階層提供最實用、最廉價的租賃住房，到后來逐漸拓展到兼顧低收入群體、中等收入群體，不斷進行變化調整，確保民生地位和國家穩定。通過組屋政策的實施，不僅解決了新加坡當時存在的國民住房的難題，還鞏固了新生的國家政權，促進了多民族國家的融合與國家認同，為新加坡的經濟崛起與繁榮富強打下了穩定的社會基礎。分析新加坡的組屋建設，主要有兩個關鍵因素：一是政府的建屋發展局在住房供給中占有主導性地位，而其他商品化房地產商只是附屬地位，對整個房地產市場作用不大：二是中央公積金制度，它保證了民眾對于組屋的購買力。

4、我國房地產市場政府管理的改善措施

房地產市場性質決定了必須把房地產納入以政府為主導的管理體系之中。然而我國不能照搬國外的房地產管理方式，我國叉具有特殊的國情。但是房地產的民生性定位與房地產市場的良好對維護國家社會的穩定具有十分重要的作用。當前我國的房地產市場涉及到政府，銀行，開發商，銷售商和炒房客等多方利益的影響，是一項復雜的系統性問題，如果處理不當，會引起社會性的動蕩與危機，所以在處理房地產問題上政府應當以穩為主，逐漸調節，后期壓縮的原則分批次、分步驟進行房地產的改革和管理調控。

4.1加快實體經濟的發展，重塑房地產民生定位。住房問題是一個弱經濟化問題，更是一個社會化民生問題。以商品化住房拉動經濟增長顯然是不科學的，不合理的。當前政府的經濟發展重心應加快向其他實體經濟進行轉移，根據行業性質和時代需求，培訓l新的經濟增長點，防止過多的資金涌入房地產行業，切實促進經濟的實質性發展與穩定，重塑房地產及住房的民生地位。

4.2加快房地產的供給側改革，優化房地產供給結構。隨著城市化的不斷進步，城市人口不斷增多，當前過剩且高價位住房供給不能切實符合大部分人的實際需求，住房緊張問題仍需解決。一方面政府加大經濟適用房和公共廉租房建設力度，切實保障人民有房可住。另一方面，對現有的房地產開發商進行有效壓縮和引導，使商品化住房向小型化，低價高效的方向發展。

4.3堅強房產的信息化改革，提高信息公開透明度。一是，逐步提高房地產開發的各個環節價目實施公開制度，把商品房成本透明化，防止信息不對稱導致的價格壟斷行為，引導人民理性地購買商品化住房；二是，個人家庭住房信息錄入實名化，抑制炒房行為。個人家庭住房信息實名化錄入之后，采取相應的制度，或嚴格限定個人家庭住房套數，抑制炒房行為；三是完善住房流轉信息系統，切實監督房產流轉過程中的投資投機行為。四是，完善國家新建經濟適用房和公共廉租房信息管理，針對可夠或已購住房的家庭或個人采用提高租金或公房退還制度，杜絕尋租行為。

4.4完善土地和房產制度改革，調控市場房價。房產的房價形成，我們首先要從房產開發流程上的成本構成來看，主要的是土地出讓金和房地產融資、投入兩大板塊。當前的地方政府高價競拍土地出讓，拍出“地王”現象時有發生，各種減免措施和出讓金返還現象也是經常現象；另外，銀行通常根據政府的經濟導向去放貸，在中國特色房產經濟虛高的情況下，銀行作為房地產單一的貸款來源，提高了銀行的貸款風險。房產制度中，我國相關的法律法規和具體內容缺失，一定程度上給我國房地產的有序發展帶來了不便。因此加強和不斷完善土地和房產制度改革勢在必然。

4.5完善房地產管理監督體系建設。首先，當前我國市場化的房地產發展是面向投資性和利益性發展為方向的，利益最大化是房地產商的首要指標。這其中信息的壟斷性和可暗箱操作性需要政府進行有效地監督管理，減少哄抬房價和炒房的投機行為發生。其次，由于國家房地產政策與地方性政策缺乏統一協調性和房地產法律法規不完善等問題的存在，需要不斷進行監察監管來確保國家房地產的宏觀調控政策能夠得到切實的落實。再次，根據國外房地產的穩定情況來看，需要把政府保障性住房與市場化的商品化住房比例結構控制在一定的范圍之內，另外限房政策、購房政策等一系列調控政策的具體落實也需要房產監督管理體系的監督落實。

結語：

總之，我國的房地產市場當前面臨著嚴峻的考驗，如何妥善的處理當前的房地產問題，需要政府的大力支持與宏觀調控，同時需要借鑒國外房產管理的經驗和教訓，結合我國房地產的特點，有利于推動我國房地產逐步走上正軌。